保障社区住房项目中的投资风险

大家好，

我们是一群7个人，想要翻新一栋老房子并重新居住。为了使房子重新适合居住，可能需要投入相当多的工作和资金。目前我们预计材料费用约为4万至5万欧元，工作时间大约需要8至12个月（周末、假期、晚上）。作为回报，我们可以免租金居住，且只需支付附加费用，这在长期来看非常划算。

总结：
这是一个由7个人组成的房屋项目。2人对房屋拥有产权要求，5人没有。可以免租居住，但必须先进行一些翻修工作。为此需要以资金（材料费）和工作时间的形式提前投入。

如果这5个无产权要求的人中有人提前搬出，而投资尚未“折旧”，这些投入没有保障，可能无法追回。因此我们正在寻找方案以降低风险，并制定相关合同条款。

详细问题：
该房屋属于团队中两兄弟姐妹家庭（G1和G2）。其余5人无产权要求。虽然我们可以免租居住，但必须先以材料费用和工作时间方式投入。

对于这5个无产权要求的人来说，只有在项目居住时间足够长，才能抵消成本。这存在风险，即某些人因个人原因或团队冲突提前退出项目，之前投资的成本和工作时间无法抵消。

为了降低风险，我们正在考虑方案，为无产权5人提供合同保障，使他们即使退出项目，也能追回剩余投资（材料费+工作时间）。

目标：

[*]为无产权人员合同上、法律上保障其投资成本（材料费及工作时间）

为此，我们想请教大家的想法和建议。

材料费用保障：
我们设想了如下材料费用保障方案：

[IMG width="321px" alt="r/Hausbau - Investitionsrisiko in gemeinschaftlichem Hausprojekt absichern (Materialkosten und Arbeitszeit)"]https://preview.redd.it/088zan9dukdc1.png?width=1660&format=png&auto=webp&s=96b22a202dbcf79a295e501ccee8c81d7f9f5c02[/IMG]

为筹集材料费用，A和B两人向拥有产权的G1和G2提供私人贷款（2万欧+3万欧）。G1、G2用这笔钱支付房屋翻修的材料及建筑费用，换来一栋可居住的房子。G1与G2再以该房屋出租给这7人团队（理论上也包括他们自己），通过租金收入偿还给A和B的私人贷款。

重要的是：若A或B在投资回本之前搬出，他们仍持有已签私人贷款的法律权利，确保投资得以追回。

新租户将替代A、B支付租金，协助偿还投资成本。

可能的问题：

[*]税务：租金收入是否需纳税，我们希望避免这点
[*]利息：贷款定0.01%是否足够？我们听说利率需与市场利率相符

工作时间保障：

这部分我们还没想好，特别希望得到建议：
一种思路是将工作时间也以私人贷款方式给G1和G2，比如：C为房子工作100小时，按团队约定时薪15欧计算，100小时×15欧=1500欧。由C向G1和G2发放私人贷款，但这笔钱不实际交付，因是工作时间，可能通过现金贷与私人收据来体现。贷款同样用租金收入偿还。

另一方案是开具发票给G1和G2，但这样操作麻烦，而且理论上需要缴税，增加成本，我们对此不太愿意。

大家还有其他想法吗？

再次非常感谢，来自A、B、C、D、E、G1和G2的问候

我现在 unfortunately 不能具体贡献什么，因为我不是律师或类似的专业人士。总体来看，我认为这里有很高的冲突潜力。两个人达成一致并和平度过房屋（或建筑）建设过程并不罕见，这往往很难做到。看到有7个人参与，我几乎看不到希望。我认为，世界上没有任何合同可以解决这个问题。我的建议是，两位所有者支付所有费用，并将工作作为项目劳务发包给任何人。为此，他们可以贷款——这也可以是私人贷款。所有租户从一开始都正常支付租金。

在这种构造中，未参与资产的共同体成员实际上将已经亏损的贷款给予两个资产参与的朋友组成的子共同体。仅从作为纳税主体的参与者的角度来看，我认为该构造急需专业咨询。自然而然，我会想到《七个小矮人》，在章程中规范共同体及其共同追求的目的。贷款给予协会，并通过虚拟租金进行抵销。因此，退出成员的“账户”上存在尚未偿还的贷款余额作为资产。协会必须有至少两名成员，以防止因个人退出而解散。主席和副主席应由两位资产参与者担任。正如童话故事所常见的，这一设想当然不构成法律咨询。

自然而然地，我想到七个小矮人，设定一个章程来规范他们的团体和共同追求的目标。

绝对不要成立协会！我们刚刚解散了一个这样的组织。对于那些从未做过的人来说，要知道，在德国这几乎相当于一场国家仪式。每个人都想参与其中，而且多年以后仍然会参与：公证人、税务局、市政府、乡镇、银行以及类似的伙伴。会员倒是最容易满足的。我完全不推荐。

你好，

非常感谢你的回复。其中有一些值得深思的观点。

千万别成立协会！我们刚刚解散了一个。没有做过的人应该知道，在德国这几乎等同于一场国家级的仪式。

我不是指注册的协会！

所有人都想参与，而且甚至想参与多年：公证人、税务局、市政府、社区、银行和类似的机构。满足成员相对容易。我完全不推荐。

只有成员才想参与。协会的存在和法人资格不需要注册。协会通过成立行为产生，依靠章程存在，当成员人数降至两人以下时解散。主席会将此通知税务局。