与总承包商签订合同时的风险

大家好，

我们即将进行总承包商的选择，我正在考虑可能不理想的决策会带来哪些风险，以及如何降低这些风险。对此我想到以下几点：
- 竣工日期未能按时完成 --> 合同应包含日期并规定违约金
- 费用超支 --> 合同中有固定价格保证，但在样板选择时依然有费用高于预期的风险
- 缺陷 --> 聘请验收专家，仍存在隐蔽缺陷的风险
- 合作中的问题影响心理承受能力 --> 这似乎无法避免，对吗？

还有什么重要的风险可能会出现？或者在合同中或其他方面可以预防的？

非常感谢！
unser_schloss

是的，调查总承包商的偿付能力及其声誉。也可以不用拜访推荐客户，而是直接出现在新区，并去拜访以前的客户。

我们决定在项目中为所有阶段寻求单独的支持：[einen Anwalt für den Werkvertrag]，[einen Gutachter für Zwischen- und Endabnahme]，以及如果需要还有一位建筑师，以便对性能描述进行最后的检查，包括每一块砖和每一个插座。根据评估师使用次数的不同，我们预计费用在3500到5000欧元之间。
一方面是很多钱，另一方面在我看来这是一个很好的投资，可以排除或至少将未来各种纠纷减到最小。

- 完工期限无法遵守 --> 合同应包含期限并规定违约金

注意：根据合同，可能排除第三方过失、天气等因素，因此期限最终可能一文不值。

- 成本无法控制 --> 合同中应有固定价格保证，风险仍然存在，即样板确认时一切可能比预期更贵

正如你所说：对样板费用唯一有效的应对是预先样板确认，即在签约前在浴室展示厅、瓷砖展示厅等处，制作所需物件清单，并作为合同部分纳入定价。

这里同样适用：仔细阅读细则！固定价格往往以结构安全为前提（结构安全报告常在签署后才出具，可能产生额外费用）。另外，尽量提前进行地基勘察，提前确认地基额外费用。否则只能留足裕度：没有总包商能提前确切计算挖方体积，也无法准确预测例如处置费用。

- 缺陷 --> 验收时请专家参与，但仍存在隐藏缺陷的风险

独立专家是明智的，但来得越频繁，监理费用越高。达到一定阶段，他的出席费用可能超过后期缺陷修复费用。完工时无缺陷也不能防止今后需要准备修缮储备金。

- 合作问题影响自身情绪 --> 这可能无法避免，对吧？

是的，大概无法避免。在装修阶段，我感觉自己就像项目经理，要协调供应商、烟囱清扫工、自己的分包队等，确保一切顺利。确实很消耗精神。

是的，调查总承包商的偿付能力以及他的声誉。也可以不要只拜访推荐客户，而是偶尔突然出现在新开发区，敲响以前客户的门

你虽然写得很好，但你的措施没有一条能真正保障你。

连建筑储蓄合同在出现缺陷时也不行！建筑周期9个月，去拜访10次“很好”但也仅此而已！记录下来的缺陷“很好”，但这远不意味着缺陷就会被修复。

你的想法总比没有好，但这远不是风险管理，只是让你感觉好一些。

重要的是选择一个不会坑你的总承包商/建筑师，他要认真负责地做事。更重要的是自己钻研相关知识，每天都要在工地上。

这段时间是最好的投资。

你虽然写得很好，但你的任何措施都不能真正保障你。

甚至连建筑储蓄合同在有缺陷时也不能！9个月的施工期里10次考察“很好”，但也仅此而已！记录下来的缺陷“很好”，但这并不意味着缺陷会被修复。

你的想法总比没有好，但这远不能算是风险管理，它只是让你感觉良好。

重要的是选择合适的总承包商/建筑师，他不会把你带入麻烦，并且认真完成他的工作。更重要的是自己深入了解相关知识，每天都要到施工现场去。

这段时间是最好的投资。

你是指我的想法是去拜访前客户吗？

我觉得这可能是一个很有价值的举措，可以用来了解你新的业务合作伙伴。