关于建筑储蓄贷款分配时间的风险融资？

我们渐渐变得非常迷糊——肯定有专业人士能够帮忙澄清，在我们继续胡乱猜测之前，因为通过银行我们可能周五晚上已经无法再解决这个问题了。

我们去了Interhyp和两家地区性银行。

这两家银行都给我们提供了这种组合贷款作为融资方案，也就是一个“普通”的等额本息贷款与一个住房储蓄合同绑定。从条件上来说，这对我们总体而言并不差。

只是，今天这个想法突然被提出，现在我们感到不安：关于住房储蓄合同，是否存在一个风险，就是银行要求偿还贷款分期付款和具体贷款发放之间存在时间差？有人明白我的意思吗？一位熟人说，她觉得这种房贷方式太不安全了，因为不清楚虽然达到分配条件，但具体什么时候能够支配贷款，这个过程也可能会很长，而且在这期间还得偿还银行的分期付款。

在两次银行咨询中我们都没有被提醒这个问题。这根本不是个话题，我们也不清楚这个风险。现在我不知道是不是我们完全无知，这种风险是普遍知晓的，所以没有特别提及，还是存在误解。

银行会帮我们办理这个住房储蓄合同，所以理论上银行应该不希望制造这样的风险点吧？

你必须确保获得建设储蓄账户的分配时间，或者你需要一条合同条款，规定等额本息贷款的条件在建设储蓄账户达到分配条件之前有效。建设储蓄账户的分配最终还取决于有多少建设储蓄者实际调用建设储蓄贷款。假设利率上升且确实如此，许多人可能会这样做（与当前情况相反）。因此，分配时间可能会推迟，比如推迟10年（明显推迟）。所以不要接受包含固定时间点的条款，否则备选方案就是（昂贵的）临时融资或其他后续融资，而不考虑建设储蓄账户。如果银行已经想将等额本息贷款和建设储蓄账户绑定，那么请不要让这对你不利。

嗯……

我们将在融资中将施瓦比施H的一份即将可分配的建筑储蓄合约作为自有资金引入。但我们不会使用这笔贷款，因为银行利率比当时约定的建筑储蓄合约利率更有利。在我们刚刚收到的施瓦比施H的信中写道——这很可能正是这个问题所在——建筑储蓄合约可能在三个月内分配，但不能具体说明时间点，这是建筑储蓄法规定的。我们在这种情况下并不需要贷款，只需那笔积累的金额。但如果我们现在急需贷款以完成融资，那就麻烦了？面对众多买家，卖家恐怕不会等融资承诺等那么久吧？那只能选择高成本的过桥贷款了？

必须诚实地说，我们之前并不了解建筑储蓄的这个问题。合同是多年前我祖父为我们签订的，当时的条件我们并不清楚，那只是一个礼物。

但是银行难道不应该在咨询时提醒我们这可能出现的且可能昂贵的过桥贷款问题吗？

银行合同中保证分配的具体时间点的可能性有多大？

银行不得承诺分配住房储蓄合同的固定时间点。住房储蓄合同的本质就是分配时间可能（稍微）推迟。在储蓄阶段，你会积累所谓的“评分点”（时间和储蓄率是这里的因素）。但是，如果住房储蓄银行同时有极多储户——即超过最初预估的数量——它必须有可能推迟分配。住房储蓄银行必须非常谨慎地进行计算，因为它们始终同时面对双方——处于储蓄阶段的客户以及贷款客户。

从实际经验来说，我可以说，在预先融资模式中，分配基本上是准时的。“基本上” = 当然，可能会有例外，但这正是例外。没有银行会给你保证。

如果我是你们，我也会用计算的方法，将整个住房储蓄合同预先融资模式的利息支付与普通的等额本息贷款（带合适的利率锁定，随后假设基于历史利率的利率）进行比较。有些组合情况下，住房储蓄合同预先融资更有优势，但多数情况下是等额本息贷款更好。在我看来，可以放心做住房储蓄合同预先融资（它有完全利率安全和贷款后期无限制特别还款权等优点），但不应用于全部融资，只应用于部分融资。大多数情况下，使用普通的等额本息贷款承担主要部分更有意义。

我们也从Interhyp那里拿到了另一家银行关于纯等额本息贷款的报价，整体来看，在固定利率期限内相比便宜了8000欧元——但实际上按月份计算，这个差别感觉不到。而且，这更多是一个一般性的考虑：即使在一个稳妥且经过深思熟虑的融资方案中，生活中也可能发生一些事情，让人陷入困境。我们的印象是，在这种情况下，可能在当地的储蓄银行（Sparkasse）有直接联系人会更有优势，而不是选择那些非常便宜的方案，但你只能联系到某个电话热线的员工。我不确定价格最低的方案是否总是最理想的，特别是当意外发生时……不过，基本上目前看来，纯等额本息贷款在财务上应该是最划算的，是的。

那么，从实际操作来看，大家如何能够确信这类住房储蓄预融资模型的拨款会准时呢？这有何依据？

如果愿意的话，我们愿意把这个产品作为一种组合产品、一站式购入，我丈夫的观点是，不可能银行把这当作安全的融资模型卖给我们，十年后却说“哎呀，你们现在拿不到贷款了，我们想要现在的资金，看看谁还会给你们融资？”。

还有，我们考虑到为什么银行在咨询时没有一句话提及这种理论上的或实际存在的风险？你们认为这是无意中忘记了，还是故意不提，还是他们认为这不是风险，因为拨款是准时的？

我们可以这样说：这大约就像汽车销售员在每第二句话里都跟你解释安全气囊打开的速度，或者每个月有多少人在交通事故中死亡。是的，风险存在，但一方面客户未必真的想听，另一方面发生的概率实际上非常低。

这也回答了你的另一个问题。我在银行业工作多年，主要是在融资方面。是的，我确实见过在住房储蓄合同预融资时，住房储蓄银行后来拒绝了贷款。但a.) 这是绝对非常罕见的例外，b.) 这种决定通常基于客户的问题——比如中途新增的负面信用记录，或者一栋完全毁坏、没有价值、因此也不适合作为抵押物的房子。对于普通的、平均水平的融资，通常不会发生这样的拒绝。但没人能保证，明白吗。

是的，感觉在银行里舒服非常重要。如果你有一个好的方案，关键时刻银行也愿意与你协商，那就太好了。否则，最好为自己设置一些安全保障，比如允许调整还款比例的权利，这样你就可以在必要时调整每月还款额（在等额本息贷款中）。