修缮费用

大家好！

过去我在这里总能找到非常有能力的人，希望这次你们也能给我一些建议和想法。之前讨论的是一个太贵的房产，但这次计划有所不同。

基本情况其实很经典。祖母已经不能继续住在自己的房子里了，所以尽可能希望房子留在家族内部。地块完全平整且呈长方形，总面积约1150平方米。其中约850平方米是永久租赁地（300欧元/年），其余部分属于房屋的所有权。房子是混凝土结构，建于1963/1964年。两层楼（加一个小的、未改造的阁楼），有完整的地下室。居住面积约120平方米，分布在两层。

已经委托做过评估，房屋价值（包括维修需求、折旧、地段等）估计为8万欧元——不过基本结构没问题。但几乎所有东西都得重新做……也就是说：电气、卫生设施、部分重新规划房间、新窗户/门、新屋顶等等。

我们现在有几个问题。其一是由于是家族内部出让，价格非常合适。地理位置很好，房子符合我们的生活需求，并且可以扩建。按当前市场行情，在公开市场上肯定能卖个更好价格。但另一方面，修缮工作非常多，我们没法轻易估算成本。

第一个问题：15万欧元的预算能完成装修扩建吗？正如前面说的，很多工程要做。电气、卫生设施、新墙体和室内装修算是小问题。较大工程应该是新屋顶包括新屋架和可扩建的阁楼（我们想把阁楼改成第二层房间以增加居住面积）、暖气配新的散热器（或者其他方案——见问题2）、新窗户/入户门/其它门，以及类似规模的项目。

我估算如下：

新暖气系统包括散热器（或其他）：最多15000欧元
新窗户/门含安装：最多20000欧元
外墙保温：最多10000欧元
新屋顶包括屋架、保温、装修：最多40000欧元
房间结构调整：最多10000欧元
新电气系统包括智能家居预设：最多10000欧元
新卫生设施（1个客用卫生间，1个浴室）：最多15000欧元
新厨房：最多10000欧元
其他室内装修：最多20000欧元
外部环境改造：最多20000欧元

有没有我完全忽略的项目？上述费用有哪个明显过高或过低？我知道这类估算不容易，但我的预期是不是离现实太远？

第二个问题：如今给老房子合理节能翻新一般怎么做？如前所述，房子是混凝土结构直到屋架，外墙厚度24厘米，地下室多为30厘米。你们认为什么样的可后续升级的取暖方案适合接下来的50年？散热器其实已经过时了吧？但老房子还有别的取暖方式吗？比如空气/热交换器、地热等，假如是你们的房子，会考虑哪些方案？

我们肯定能自己动手做一部分工作，否则针对大多数项目（尤其是室内装修、电气和卫生设施）我们有一位非常棒的工匠，他在我父母和兄弟姐妹的房子里做过很多非常出色的工作。人工费大约35欧元/小时。窗户、外墙、屋顶我们大概没法自己完成。外部环境有部分也必须交给专业人员——大约200到300平方米的沥青路面，确实是该拆除的……

期待你们的想法和意见。 :-)

如果你们要进行翻新并且开展节能措施，那么请找一位专业人士帮忙。
他可以a) 合理地为你们提供供暖建议或者评估措施（并且计算所需的供热能力），b) 也可以为KfW相关事项提供支持。
在所有这些节能改造措施中，也许地暖系统（通过一台小型空气-水热泵（Panasonic Geisha）加热）是一个选择。
否则，价格可能过高或明显过低。一个浴室也可能很快花费2.5万欧元。具体取决于你们的需求。

给排水管道？重新做内墙抹灰（这也会敲掉很多东西）？地板？地下室天花板隔热？智能家居准备意味着什么（KNX准备好了却不实施就是重复工作，伴随着相应的双倍成本）？

立面施工预算到一万欧元？那样的话你可走不远。做个比较：我拿到的最便宜报价是地下室三面墙（16厘米外墙保温体系加抹灰和涂料）8000欧元。最便宜的楼上报价是17000欧元（6厘米矿棉，塑料外墙护板）。房子尺寸是9.70×10.40米，加上没有一起翻新的扩建部分。
采暖预算15000欧元也很激进，要看具体装什么。我们的颗粒锅炉含缓冲罐和安装费花了6000欧元，但它是像炉子那样手动投料的。
旧房自带地暖是可行的，我们也这么做，但必须加地面保温层，这也是旧房我绝对会做的事，即使像我们这样需要把水泥砂浆层凿掉。
只要你们没有拿到各个项目的具体报价，你@TE提供的数字只是理想预期。是否符合实际，需要等报价出来才能判断。我们花了6万欧，但那是大量自助施工，没有装修，没有浴室、新厨房、电气系统。包含的仅是节能外壳（保温、窗户、入户门、采暖、空调）。

房子是属于产权还是地租？
地租还有多久，到什么利率？

我早就想到，立面可能会成为一个难点……上层完全在屋顶下，所以已经被屋顶隔热了。为此，立面还需要覆盖部分地下室——不过地下室下面当然不需要再隔热了。房子的基面积真的很小（约8.50*9米），所以我估计立面应该是可行的。

隔热地下室顶板是个好建议，比如说我之前根本没考虑过。

关于浴室，我觉得我们应该挺好打理的。我喜欢落地淋浴（技术上可行的话），也就是说我们可能不需要真正的淋浴盘。我妻子肯定还想要一个浴缸，但也不会太特别。客用卫生间（目前1.45平方米）反正也没什么大可能性。

我们肯定会请专业人员进场，第一次和工匠的现场勘查定在周四。水管和管道我还不太清楚，到时候会有结果。墙面和天花板的抹灰看起来其实挺好，但我总觉得那个混凝土的感觉不是很喜欢。所以可能还会再贴石膏板或者涂石膏抹灰之类的。看看专业人士会有什么想法吧。 ;-)

房子是建在租赁地上，合同还剩48年，每年约300欧元。购房报价为71000欧元。

指的是哪种利率？