父母房屋的翻新与扩建

你好，

我打算和我的女朋友一起对我父母的房子进行改建或扩建。
我们没有结婚，想先一起搬进共用的公寓，之后再结婚，希望将来能有孩子。
房子（包括院子，因为是农业用地）将在改建前过户到我名下。
我的父母会获得居住权，居住在一楼，而一楼以上的第一层和第二层将由我们全部改建和翻新。也就是说，屋顶必须拆掉（反正需要更换），加高斜屋墙，重新布置墙体，整栋房子进行隔热和换新窗户。是一个全面的改造方案。之后我们预计会有140-160平方米的空间。

我的问题是，不知道有没有人可以大致估算一下这些改造的费用，虽然我知道这很难。还有可能会出现哪些困难。房子只会过户到我名下，但贷款会以我们双方名义申请。
我知道大家一定会问，真的想和父母住在同一所房子里吗，等等。关键是，如果我重新买建一栋房子，我长远来看得承担两栋房子的费用。
另外一个选择是改建我岳父母的房子，但是理论上也会面临同样的问题。

另外，房产上有一笔1970年代的土地抵押，约5万欧元。
请问现在可以注销这笔抵押，之后再重新登记一笔新的抵押贷款吗？
还是出于节省成本的考虑，保持这笔抵押不变，进行转让和调整会更合适？

先谢谢了。

这听起来像是一项非常昂贵的修缮，因为所有东西都必须做，而且房子本身也会被改动。
为此，你肯定需要一个建筑许可证。这就是说，首先要请专家来看看整个情况。比如建筑师、土木工程师或者其他什么专家。
然后让他们估算费用。

对我来说，这听起来几乎更便宜，把这座小屋完全拆掉重新建一座。

不过，我不会接受的是，在贷款合同里，却没有出现在房产登记簿上。也就是说，你自己背负债务，但没有任何担保或抵押。那关系得非常牢固。修缮期间关系也会受到考验。
计划是在结婚之后把房子过户吗？
我会建议注销抵押权，因为它是绑定在银行的。你们并不一定非要和银行有关系，对吧？

这绝对不是简单的事。我肯定不会在没有专家的情况下进行。

需要建筑许可是明确的。这根本没有讨论过不办理许可的可能。同样，也必须聘请一名建筑师。估算费用、实地考察等我想在实际手续完成后再进行。

拆除房屋并重新建造理论上可能，但实际上不可行。一方面，房子是我父亲建的，他肯定不会同意。另一方面，底层，即我父母将来的住所进行装修也会被完全毁掉。
这房子建于1974年，因此像屋顶翻新和更换窗户这样的工作是必需的，依我看还应同时做隔热保护。但拆掉实在太可惜了。
既然要改建，那就按我们想要的方式调整。第一层和第二层楼之后肯定会像新建的一样。
我不想五年后再改建。

如果结婚，肯定可以把我妻子登记到房产证上。在此之前，这有点困难，因为“外人”会获得部分房屋或院子的所有权。
基本上我们对此意见一致，因为她也不想“夺走”我的权利。我们都来自农村地区，这点可能对某些人来说难以理解。

关于抵押权，据我所知转让给另一家银行也是可能的。抵押权需要相应调整。

我也来自农村。
结婚后变更手续的好处是只需支付公证费，不用缴税。
如果没有结婚证，那就太贵了，因为房产要么得正式出售，要么赠送。在这两种情况下，你的女朋友都需要缴税。
出售时，根据联邦州的不同，按照土地登记簿中的持有比例，需要支付5%到6%的出售金额作为税费。但要小心，如果价格定得太低，税务局可能会将剩余部分视为赠与。赠与在税务上非常昂贵，尤其是不属于亲属关系的情况下。

我们也对房子进行了全面改造。这是非常费力的工作，但通常是值得的。我们现在几乎达到新建房屋的标准。只有地基和屋架是1962年的旧结构。

我会让抵押权注销，然后在贷款时重新登记。

如果你也是乡下人，你肯定知道要让所有相关人员达成一致并找个负责人是多么困难。无意冒犯。

不过让我有点困惑的是，你之前说可能最好拆掉小屋。但现在你又说你们家也完全改建了房子。

显然，会有很多工作量。另一方面，拆除重建肯定也不会少了工作。

关于费用，我大致估计大约250,000欧元，虽然没和专业人士谈过……新建肯定不会更便宜。

至于抵押权，我觉得注销再重新登记是最干净的解决办法。除非在经济上有很大差别，不过我还没真正搞清楚。

在第一条帖子中听起来像是一个全面改造，需要计算哪种经济上更合理。
但正如你所说，有时其他因素也会起作用。
不过，凭借这样的预算，应该可以做很多事情。
如果房产抵押权是70年代的，实际上你们应该已经有相应银行出具的注销证明。 而且办理注销的费用不高。
抵押权登记的费用总是根据金额的高低来定。

附注：公证费用可以在网上随处计算。公证费用是法律规定的。你几乎可以自己算出大概需要多少钱。