尽管已有房产融资,仍重新建造

  • Erstellt am 2019-09-21 13:58:06

zr10r

2019-09-21 13:58:06
  • #1
大家好!

情况如下:

我们大约在五年前买了一栋房子。现在我们想在五年期满后出售,并出于各种原因重新建房。 当时购买价格为250,000欧元,加上附加费用。 根据当地银行和当地房产中介的估价,房子价值310,000欧元。未来五年还有上升趋势,因为地段非常好。

五年后的剩余贷款为150,000欧元。我们的想法是在五年后获利出售,此外十年后也无需支付提前还款罚金。

我们的疑问是,这样的操作如何实施,实际流程是怎样的?是否能获得新的贷款?通常情况下,人们会先卖掉房子,然后可能先买地。我听说过过渡贷款,有人有相关经验吗?

另一个问题:五年后我将近40岁,我妻子37岁,孩子那时13岁。你们认为在这个年龄段还会再次开始这样的计划吗?我55岁时打算退休。如果我们能卖个好价钱,扣除剩余贷款,我们会有170,000欧元的盈利,加上20,000欧元的存款。这应该是一个不错的起点吧。

希望大家能够诚实且建设性地给出意见。

此致,问候并先行感谢。
 

Tassimat

2019-09-21 18:45:46
  • #2
明确的是,起始情况并不算差,因为你已经正确地认识到你有大约150,000欧元的自有资本。但我暂时不会假设更多,因为你还需要应对一年的双重负担、过渡融资等等,而且还不确定这处房产五年后还能带来多少收益,毕竟那时它又老了五年(“使用痕迹”更多)。无意冒犯。

有趣的问题是你的新房建设将花费多少,以及你能否在十五年内,即退休之前偿清新房贷款。这样可行吗?也要考虑价格上涨。

过渡融资等等都不是问题,但这里有其他专家能更好地解释这些。
 

HilfeHilfe

2019-09-23 07:14:13
  • #3
你好,也可以请求更便宜的物品变更,胜过提前还款违约金。
 

Altai

2019-09-23 08:51:19
  • #4
你想五年后建房?还是现在马上建?我没太明白。你们得解决好“重叠期”,如果旧房还没卖掉,新房还没建好。中间还得搬到租的房子里……我可能一点也不想这样。
 

zr10r

2019-09-23 10:02:56
  • #5
你好,首先非常感谢你们的帮助!

我们希望五年后重新建造。是的,但怎么做才最好呢?理想的情况是新房子建成时,我们可以同时卖掉旧房子,或者能和新房主协调好这件事。
 

Hyponex

2019-09-23 10:43:19
  • #6
你好,

你有几种选择:

1)立即建造!
为了避免支付提前还款罚金,你可以将旧房贷款转到新房(还剩5年期限),如果还不够,可以在新贷款中补足(最好也是5年利率固定期,这样可以同时进行下一次融资)。
用于桥接费用(即在卖掉旧房之前缺的钱=过渡融资,这是你们的主银行提供的)。旧房出售后,贷款会被偿还。

这里的优点:
- 新房马上入住
- 无提前还款罚金
- 建筑成本更低!(5年后建筑成本可能更高!)
- 地价更便宜(5年后地价会大幅上涨...在都市区地价每年涨幅达10-15%!!!!)

缺点:
- 可能有利率附加费,如果之后再做续贷!

你们可以和主银行谈个交易=他们不收提前还款罚金,但你们支付稍高利率,期限立即延长至15年!

2)5年后建造!

优点:
- 无提前还款罚金=所有银行都可选择
- 建房技术更先进,比现在更好

缺点:
- 建筑成本更高(现在手工费每年都增加5%,并且每年都涨!!!)
- 地价更高(见上文,根据位置,5年后地价比现在高50%甚至更多!)
- 利率可能比现在更高!!!
- 5年后你们的房子不确定会涨多少价

现在我建议你们权衡利弊。

附言:如果银行/房产中介目前给你们的房产估价为31万欧元,可以尝试立即以33-35万欧元卖给买家。
即立刻考虑未来1-3年的价格上涨!
 

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