尽管已有房产融资，仍重新建造

大家好！

情况如下：

我们大约在五年前买了一栋房子。现在我们想在五年期满后出售，并出于各种原因重新建房。 当时购买价格为250,000欧元，加上附加费用。 根据当地银行和当地房产中介的估价，房子价值310,000欧元。未来五年还有上升趋势，因为地段非常好。

五年后的剩余贷款为150,000欧元。我们的想法是在五年后获利出售，此外十年后也无需支付提前还款罚金。

我们的疑问是，这样的操作如何实施，实际流程是怎样的？是否能获得新的贷款？通常情况下，人们会先卖掉房子，然后可能先买地。我听说过过渡贷款，有人有相关经验吗？

另一个问题：五年后我将近40岁，我妻子37岁，孩子那时13岁。你们认为在这个年龄段还会再次开始这样的计划吗？我55岁时打算退休。如果我们能卖个好价钱，扣除剩余贷款，我们会有170,000欧元的盈利，加上20,000欧元的存款。这应该是一个不错的起点吧。

希望大家能够诚实且建设性地给出意见。

此致，问候并先行感谢。

明确的是，起始情况并不算差，因为你已经正确地认识到你有大约150,000欧元的自有资本。但我暂时不会假设更多，因为你还需要应对一年的双重负担、过渡融资等等，而且还不确定这处房产五年后还能带来多少收益，毕竟那时它又老了五年（“使用痕迹”更多）。无意冒犯。

有趣的问题是你的新房建设将花费多少，以及你能否在十五年内，即退休之前偿清新房贷款。这样可行吗？也要考虑价格上涨。

过渡融资等等都不是问题，但这里有其他专家能更好地解释这些。

你好，也可以请求更便宜的物品变更，胜过提前还款违约金。

你想五年后建房？还是现在马上建？我没太明白。你们得解决好“重叠期”，如果旧房还没卖掉，新房还没建好。中间还得搬到租的房子里……我可能一点也不想这样。

你好，首先非常感谢你们的帮助！

我们希望五年后重新建造。是的，但怎么做才最好呢？理想的情况是新房子建成时，我们可以同时卖掉旧房子，或者能和新房主协调好这件事。

你好，

你有几种选择：

1）立即建造！
为了避免支付提前还款罚金，你可以将旧房贷款转到新房（还剩5年期限），如果还不够，可以在新贷款中补足（最好也是5年利率固定期，这样可以同时进行下一次融资）。
用于桥接费用（即在卖掉旧房之前缺的钱=过渡融资，这是你们的主银行提供的）。旧房出售后，贷款会被偿还。

这里的优点：
- 新房马上入住
- 无提前还款罚金
- 建筑成本更低！（5年后建筑成本可能更高！）
- 地价更便宜（5年后地价会大幅上涨...在都市区地价每年涨幅达10-15%!!!!）

缺点：
- 可能有利率附加费，如果之后再做续贷！

你们可以和主银行谈个交易=他们不收提前还款罚金，但你们支付稍高利率，期限立即延长至15年！

2）5年后建造！

优点：
- 无提前还款罚金=所有银行都可选择
- 建房技术更先进，比现在更好

缺点：
- 建筑成本更高（现在手工费每年都增加5%，并且每年都涨！！！）
- 地价更高（见上文，根据位置，5年后地价比现在高50%甚至更多！）
- 利率可能比现在更高！！！
- 5年后你们的房子不确定会涨多少价

现在我建议你们权衡利弊。

附言：如果银行/房产中介目前给你们的房产估价为31万欧元，可以尝试立即以33-35万欧元卖给买家。
即立刻考虑未来1-3年的价格上涨！