现实购买土地和新建独栋住宅及如何融资？

大家好，

我们（两人均36岁，有三个孩子，分别为1岁、3岁和5岁）计划在上巴伐利亚（为什么这里这么贵……）建一栋独栋住宅。
大约600平方米的土地价格为235,000欧元+5%的公证费和税费（不含中介费）+大约20,000欧元的附加费用（连接费+生物热能/远程供暖接入）= 267,000欧元。
房子应该是全地下室，五个房间，大约170平方米的居住面积，双车库也不错。
为此我计划大约400,000欧元（慕尼黑南部）。这现实吗？

总共费用约为667,000欧元。
只有145,000欧元的自有资金（刚买了辆新的家庭车，花了35,000欧元，在这个选项出现之前……）+ 25,000欧元存入建筑储蓄账户（Riester，尚未分配到期）。我们可能还可以从家里获得50,000欧元的资助。
也就是说，为方便起见，贷款额度=500,000欧元。

我妻子目前没有工作，但大约3年后孩子们要么上幼儿园，要么上学后，她可以重新做兼职，预计能带回大约1,300欧元净收入。
我全职工作，目前每月净收入为4,300欧元+儿童津贴558欧元。
也就是说，我们目前每月总收入为4,858欧元。
扣除建筑储蓄合同储蓄额、冷租金1,200欧元后，每个月剩约1,200欧元的储蓄额（如果按全年计算我们的所有费用）。
我一个人承担贷款额，同时还能生活得好吗？这现实吗？
你们怎么看，有什么经验、建议或意见？

关于融资方面：
你们会考虑加入KfW贷款并同时使用建筑储蓄账户吗？
问题是：建筑储蓄账户其实并不便宜，因为分配后年利率大约为3%，分配前约为2.6%。
如果我在德国商业银行借款50万（15年期），月供大约为1,900欧元（利率约为2.5%）。但我还得继续支付建筑储蓄账户。
可以在德国商业银行或其他银行贷款，同时仍使用Schwäbisch Hall的建筑储蓄账户吗（涉及土地抵押登记）？
我现在就必须准确知道未来的情况，因为房屋建设最早要到2015年？也就是说贷款可以增加吗？不然房屋贷款可能会变成次级贷款，之后只能以更差的条件借到钱……

问题真多……
非常感谢大家的宝贵评论！

问候
Tom

关于费用我无法评论。

500千欧元的贷款确实是一个不小的数字。按照一个经验法则，这里应该预计2500欧元的还款额。但这也只是一个经验法则。以你们的月收入来说，这可能会比较紧张。还要考虑可能较高的附加费用和储备资金的形成。

Bausparvertrag的储蓄总额是多少？它什么时候可以分配？2.6%的利率是怎样的？

KfW贷款可能有用，但也不一定。一个想法是将两个KfW贷款作为期末一次性偿还的方式借入，然后用Bausparvertrag来偿还。是否划算需要重新计算。但这可以给你们带来每月还款额上的一些灵活性。

贷款能否增加额度，应该在签约前确认。即使可以，空间也不会太大。

Commerzbank是你们的主办银行吗？如果不是，或许你们应该向这家银行咨询，或者找独立的中介。

我估计你们肯定能融资，关键是贷款期限有多长。

50万欧元贷款（如果房子只需40万欧元）每月至少需向银行支付2000欧元。我几乎无法想象银行会同意这种情况。

在你的情况下，你应该与银行/金融经纪人沟通。

提前感谢你们这些“令人清醒”的回答。
我知道，50万贷款已经不少了，但我其实一直以为我们（按月收入）还是相当稳健的。
是啊，靠近慕尼黑确实让一切变得非常昂贵……
14.5万的自有资金当然不多，不过现在也有了一辆新车，接下来十年应该只会有保养和磨损的费用（嗯，谁知道呢）。第二辆车迟早得换，但我已经把这算进预算里了。
正如我说的：每月净收入大约4860欧（不含妻子收入），而且大约2900欧的开销算得非常宽松（包括所有保险、税费、度假、娱乐、外出就餐、水电等……真的预留了足够的缓冲）。
也并不是我妻子永远不工作。也许如果你们有更多信息，会对情况了解得更清楚或更能帮到我（我对此没有问题）。我是工程师（在这家公司工作10年），年固定收入8.2万欧（当然是税前），妻子是医生。她随时可能开始做兼职（全职约6万欧）。
我原以为我们能承担大约50万的贷款。
是的，德国商业银行是我们的主银行。我们还没有进行详细咨询，因为项目还处于初期阶段。我考虑贷款期限至少15年，也许部分时间更长——应该是一个“健康的组合”。
当然问题在于最终盖房的费用是多少。40万欧建大约170平米带地窖和车库的房子是不是太低了？还是也能更便宜？我们一直想盖砖混结构的，但如果能便宜10万欧，我们也可以接受预制房（质量这几年确实有明显提升）。
或者建筑方面还能怎么省钱？先不盖车库，只盖部分地下室？
用远程供暖是不是也能省点钱？
关于储蓄贷款：我们在Schwäbisch-Hall有一个Riester合同，额度是两次6万欧。目前存了2.5万欧，约七年后可以分配。
据我理解，我现在就可以用这笔钱，但得继续缴纳储蓄款，贷款利率大约2.6%。分配之后，利率会调整到3.0%有效利率，带有偿还（负担会比较重，因为比银行贷款还得快还清）。
不知道：我就在想我们周围其他人都是怎么做的……难道每个人都有30万自有资金，收入都是6位数？
地皮这里光是不含附加费用就要23.5万欧……:-(
也许我想太多了……估计70%的人根本不会这么想……
我只是不想十年后才发现一切都太过头了……

带地下室和车库的居住面积太少了吗？或者能更便宜一点吗？我们一直想建砖混房，但如果能便宜10万，我们也可以接受预制房（质量确实有了明显改善）。

你好，Scome，

你应该尽快放弃预制房比砖混房便宜的想法。现在情况恰恰相反——高品质的预制房一般比砖混房更贵。

我们定制设计的木结构预制房（一层半，第三个山墙，约190平方米居住面积）不包括土地和附加建设费用，总价正好是40万欧元……

当然你也能买到“更便宜”的预制房，但这就像买汽车一样，无论是预制房还是砖混房，都有达契亚和保时捷之分……

关于融资：

你再考虑一下Riester计划的事情，连我这个银行从业者都觉得有点可疑，因为至今没有人能跟我详细解释未来的税务影响。

祝好，

Dirk

你好，

145K 的自有资本当然不多，

咳咳……我现在可不想真称它为“少”……

是的，商业银行是主办银行。我们还没有得到详细的咨询，因为项目还处于绝对的初期阶段。

依我拙见，主办银行只有在存在盈利的自营业务时才适合用于建筑项目融资。我经常遇到这样的情况：如果银行害怕失去一个有偿还能力的自营商户，就会采纳我们独立融资中介的条件。

我建议你在慕尼黑找一个“独立融资中介”。远离AVM以及类似那些曾经是庞氏骗局操作者的机构，同样也要谨防那些依附金融机构的融资中介；这些你从他们的产品组合中就能看出来。还可以让保险公司给你一个报价；现在这是很值得询问的。因为刚好这里HBF的其他地方也在讨论这件事，事先最好拿一份Schufa的个人信用报告。这样可以最大限度地减少其中的错误信息；只要你最终信赖的机构核实这份报告就足够了！

当你拿到三个报价时，把它们摆在竞争者面前，看看会发生什么 ;)

我们（都36岁，有3个孩子，1岁/3岁/5岁）计划在上巴伐利亚（为什么这里这么贵……）建一栋独栋住宅。
大约600平方米的土地要价235,000欧元+5%的公证和税费（不含中介）+约20K附加费用（接驳费+接驳生物能/远程供暖）=267,000欧元。房子应完全带地下室，有5个房间，约170平方米的居住面积，双车库也不错。为此我计划约400,000欧元（慕尼黑南部）。这现实吗？
当然问题是最后房屋建造费用会是多少。对于约170平米带地下室和车库的住房，40万欧元是不是太少了？

巴伐利亚也是租金最贵的地方……一切都是供需问题，而“弗朗茨·约瑟夫之地”依然领先群雄；我认为中长期内几乎不会改变（据我看这也是他们有意为之；巴伐利亚不想要“天真”的居民）。

我假设建的是一栋带人字屋顶的经典独栋住宅？那你的建筑预算，按中等配置，大概如下：

地皮：23.5万欧元
独栋房，Kfw 70 - 粉刷房含地基板：约30.6万欧元（不含热源，因为远程供暖）
使用型地下室：约4.5万欧元
成品车库6 x 6米：1.2万欧元
建筑附加费用：3.5-4万欧元
油漆工程自行施工：1.5万欧元
地面铺装自行施工：1.5万欧元
外部设施自行施工：1.5万欧元
储备额外支出：1.5万欧元

合计估计：69.8万欧元

或者能更便宜吗？我们一直想用实心建造，但如果能便宜10万，我们也能接受装修房（质量确实有明显提升）。

一家信誉良好的装修房供应商建的房子并不更便宜；在不少情况下甚至明显更贵。而且并非所有装修房供应商在融资时都会被认可！

建筑费用哪里可以节省？先不建车库，只建部分地下室？
使用远程供暖应该也会便宜一点，是吧？

车库的话，我总是建议选择成品车库，可以随时后期申请安装；这样如果先用两个停车位，也能节省大约1.2万欧元。部分地下室由于需要的土方和接驳工作，费用几乎和完全地下室相当；节省最多在0.5到0.8万欧元之间。远程供暖是否长期来看更便宜，就看消耗成本了。比如我本人不喜欢强制约定；迟早会吃亏。

我就是不想10年后发现一切都太过头了……

这可以通过细致且不急躁的规划——从融资开始——做到最大程度的避免。如果最终发现不合适，那也是值得的努力。

我也不觉得这是大问题；你有最佳条件，可以经济合理地实现你的愿望。这里HBF的所有回答都是基于个人经验或职业的善意建议。你不要忘记，房屋建造和融资并不能一一对应。所以请吸取这些建议，进行必要的融资谈判。

对了——未来建房时要记住，一切不是以“微米”计，而是以厘米计（允许公差）。这样跟工匠配合就顺利了 ;):)

莱茵地区的问候