关于土地和可能性的问题

大家好，

明年我们所在的地区将进行新开发，我们原本打算申请其中一块地。

现在，在公众早期参与过程中公布了一个建筑规划，我们不确定我们的房屋愿望是否能在其中一块地上实现。

根据每平方米350欧元的地价和不含附加费用的总预算50万欧元，我用蓝色圈出了价格上符合条件的地块。我们不太想要联排别墅或双拼别墅。

现在，我伴侣非常希望能有一个宽敞的双车库（6米 x 9米），因为他业余时间喜欢修车，目前还在另一个地方租了车库来进行他的爱好。

如果我正确理解建筑规划，双车库只可能建在两个红框地块上，因为大多数地块朝向街道一侧较窄而狭长，而这两块地则较宽，可以从朝街道一侧13米的建筑限幅中腾出3米给双车库。

扣除3米的双车库空间后，房屋的建筑限幅为11米 x 10米，相当于110平方米的建筑面积（我还用Excel画了个图附上）。

根据建筑规划的说明，允许的屋脊高度为17.5米，屋顶坡度为30°-35°（人字屋顶）。规划中未找到关于容积率的说明。

这样算来，一层层高2.80米，二层层高2.10米。居住空间高度超过2米的部分全部计入居住面积，因此一层加二层的总建筑面积为220平方米。如果我计算有误，请指正。

现在我有几个问题：

- 是否可以从房屋建筑限幅中划出一部分用于车库，还是车库/停车位的范围是严格固定的？

- 如果房屋总建筑面积为220平方米，配备开放式客厅/餐厅、底层客卫及书房、半层楼梯平台和三间卧室（含儿童房和二层浴室），我大致能得到多少居住面积？我查到的参考是70-75%，即最大可得约165平方米居住面积，是这样吗？

- 屋檐、天窗、凸窗等构造如何限制？比如屋檐是否必须在建筑限幅范围内，还是可以超出？我认为凸窗一般不允许超出，请问是这样吗？

- 车库是否可以部分整合进房屋内部（底层3米，二层在车库上方再3米）？这样车库长度应与房屋相同（11米）。我听说连续边界建筑的长度也有限制。这会涉及额外费用吗？

花园较小，我们可以接受。我们本来也没有太多时间打理，我在一个排屋中长大，也只使用花园的露台部分，感觉足够。

但我担心盖房子会有很多妥协，甚至完全无法满足我们的需求。如果是这样，我们可能会放弃建房，转而寻找现有房产。

感谢大家的回复！

早上好

在那些地块大小中，邻居的露台几乎必然与自己的车库相邻，这种情况下，除了停放车辆之外的其他用途很可能会引发问题。

如果想要一个螺旋车库，我建议寻找一处现有的房产。

Olli

你的问题过于详细，无法在本论坛范围内远程且在缺乏必要背景知识（[Bebauungsplan]）的情况下回答。

基本上，你应该委托一位建筑师进行一个初步设计和使用研究（根据HOAI的第1+2阶段），同时考虑到该地块的建筑及规划法规的特殊性。至少，你可以与建筑师进行一次初步咨询。你可以通过阅读[B-Plan]的文字部分尝试解答你的一些问题，其他问题可以向相关的建筑监管部门（市民服务）咨询。

原则上，车库也可以（部分）整合进房屋内部；除非这种特殊方案在[Bebauungsplan]中被禁止。正如所说，若要给你建议，必须了解[Bebauungsplan]的具体措辞。关于屋檐突出部分的问题，也只能回答一个模糊的“是也不是”：

根据建筑使用条例（BauBVO），第23条第3款规定：“如果设定了建筑界限，建筑物及其部分不得超出该界限。允许建筑部分在轻微范围内突出。第2款第3句相应适用。” 在一些联邦州，屋檐突出部分可容许50厘米，在其他州则为80厘米至100厘米。同样适用的是：这些法律规定必须在现场由相关负责人进行协商和解读。然后有时候确实可以灵活处理一些情况。

你的问题过于细致，不适合在本论坛的远程环境下，且没有必要的背景知识（如规划图）来回答。

基本上，你应该委托一位建筑师进行初步设计和使用研究（根据HOAI的第1和第2阶段），同时考虑到该地块的建筑和规划法律特殊性。至少你可以先与建筑师进行一次初步面谈咨询。你可以通过阅读规划图文本部分尝试解答你的一些问题，其他问题可以向主管建设管理部门（市民服务）咨询。

原则上，车库也可以（部分）整合进房屋内；除非规划图中禁止这类特殊方案。如要给你建议，必须详细了解规划图的文本。关于屋檐突出部分的问题也只能给出一个含糊的“视情况而定”回答：

根据建筑利用条例（BauBVO）第23条第3款：“如设定了建筑界线，建筑物及其组成部分不得超过此界线。可允许建筑物部分略微突出。第2款第3句相应适用。” 在一些联邦州，屋檐突出宽度可容忍50厘米，其他州则允许80至100厘米。同样，这些法律规定必须在现场与负责的工作人员协商和解释。这样偶尔可以有一些灵活处理。

感谢您的反馈，但这难道不是自相矛盾吗？

我的意思是，没有地皮我就不能去找建筑师。反过来，如果不知道我们的项目在地皮上大致可行，我又何必申请那块地？

我同意关于屋檐突出和车库整合进房屋过于专业的问题。

但大致的居住面积与地面面积的关系如何呢？
我能否大致认为220平方米地块大约可建160平方米的居住面积？

关于车库，我在规划图中只找到了以下说明：

a) 根据GaVO第1条第2款定义的封闭车库、覆盖或开放停车位（根据GaVO第1条第1款定义的开放车库）仅允许在可建设的土地范围（建筑界线）内并且仅能位于位置图中指明的区域内。

允许的建筑面积比例（基本面积系数）根据建筑利用条例第19条第4款，可因车库、停车棚及其出入口、附属设施（根据建筑利用条例第14条定义）以及地面以下的建筑结构超出，最高达50％。在“偏离建筑方式2”（A2）中，最高允许建筑面积系数为0.80（建筑利用条例第19条第4款第3项）。

“仅允许在可建设土地范围（建筑界线）内”我理解为房屋的建筑范围内可以用部分地块给车库使用。“……仅允许位于位置图中指明的区域内”则让我理解车库只能建在位置图中专为车库划定的区域，这对我们来说可能是致命的限制。

如果能仅回答这两个问题，将有助于我们决定是否继续考虑新建项目，还是转向现有房产市场。

但是你们还是可以申请的。如果随后分配到地块，通常可以预留该地块，以便与银行办理必要的融资以及与建筑师讨论建设规划。如果最终不符合你们的要求，仍然可以放弃购买。

你好 Annadks，

“in jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesen Flächen zulässig” 我又理解为车库只能建在图中为车库标出的部分，这对我们来说已经是一个否决条件了。

图中标示的区域大多只是示例，说明如何建造。因为车库属于建筑物，所以只能建在建筑红线范围内（如果有明确规定的话）。土地边界允许的建筑距离由州建筑条例规定。关于屋顶：在下萨克森州，超出屋顶边缘50厘米以下的部分不计入可建面积，超过部分则计入。我不知道巴登-符腾堡州的规定如何。

我能大致假设220平方米的土地上可以建约160平方米的居住面积吗？

大致可以这样估算，但这取决于（外墙）墙体的厚度以及你们想用墙隔开的几个小房间数量。不过，也不用完全利用土地建筑系数 :)

基本上，不仅可以把车库侧面附加在房子上，如果土地较深且狭长，也可以将车库前置或者旋转90度，形成一个前院。尽管我刚刚看到：

“并且仅允许建在图中标示的区域。”

……这里的“并且”限定了位置。我就是这样理解的。

你们应该申请，同时在此期间考虑一下为什么要建房子：是想提高生活水平，还是让你丈夫的爱好更方便？像修车这样的爱好在新建住宅区可能被禁止，你们真的需要深入研究一下该地区的建筑计划 :) 我的建议是：去建筑管理局，和那里的工作人员谈谈。他们可以快速且简便地解答你们关于该新建住宅区或你们所在市镇的大部分问题。

但我担心建房子只能通过很多妥协来实现，或者我们根本无法实现自己的愿望。那样的话我们宁愿放弃这个想法，去找现有房产。

现有房产妥协更多。不仅是附属建筑的问题，还有不合适的户型、糟糕的旧瓷砖以及需要大量维修导致的高运营成本。但：生活充满妥协——大多数人都能和伴侣相处得很好 ;)