购买自住公寓 - 融资流程

大家好，

我是论坛的新成员，已经浏览了许多帖子，但还没找到我问题的答案，所以发了这个新帖子。如果已经有类似的帖子，请告诉我。

关于起点：我（四十岁末）收到了目前房东的提议，可以购买我现在居住的公寓。该公寓位于法兰克福（美因河畔）周边，面积约55平方米，带有一个车库位和一个停车位，售价为25.5万欧元。房龄是2004年。共有8户住户，大部分是业主自住。

我预计通过Hüttig & Rompf进行融资。已进行过预谈，顾问也给出了积极的初步反馈，基于现有数据融资应该没问题。计划投入3万欧元自有资金（即融资金额为22.5万欧元），剩余的附加费用（房产转让税和公证费）将用自有资金支付。

由于我是完全的新手，能否请你们帮助我了解整个流程。公寓的销售计划在2021年12月1日进行。

1）我的房东将在未来几天内把房屋和公寓的资料以及公证合同草案寄给我，然后我会转给顾问。融资确认预计需要多久（如前所述，预审已完成）？换句话说，现在提前让顾问启动流程有意义吗，还是考虑到销售在12月1日，还为时过早？

2）签署公证合同时，融资应当已经落实。这具体意味着什么？我需要从银行拿哪些文件？

3）付款流程具体如何操作？公证人在签署合同后会联系银行，还是由我联系？我的自有资金如何处理？我猜公证人会给我一个账户，我需要把钱转过去？大约在签合同后多久需要付款？

4）剩余账单何时到来？比如公证费账单和房产转让税税单？是要在产权变更登记后吗？我问这个是因为我大部分自有资金目前还在投资中，我想知道这两项费用是在今年结算，还是明年初？能估计一下吗？当然没人能确切说，因为这取决于公证人和税务局，但你们的经验怎么说？

5）有没有其他有用的买卖商品房的建议或提示，基于你们的经验愿意分享的？

提前感谢！！
Tinterho

及时安排[Notartermin]。

预计获取融资确认需要多长时间（如前所述，前期审核已经完成）？换句话说，现在就派顾问去办理有没有意义，还是说考虑到销售要到12月1日才进行，现在行动还为时过早？

如果你已经决定购买这套公寓，正如你所说的，那么你应该尽快申请融资。因为材料处理可能需要几周时间。

2) 签署公证合同的时候，融资应该已经到位。这具体意味着什么，也就是说我需要银行提供哪些材料？

如果融资到那时已经到位，你的优势是，在签署购房合同公证时，可以同时办理融资银行的抵押权登记，这样你至少可以节省一次时间上的约见（只是时间上的，不是费用上的）。

3) 付款具体是如何进行的？合同签署后是公证人联系银行，还是由我来联系？我的自有资金如何处理？我想公证人会告知我一个账户，我需要把钱转到那里？合同签署后大概多久要付款？

购房合同会确定购房款的付款截止日期。一旦满足该时间点支付房款的条件，你会收到公证人发出的购房款付款通知。

我们会将通知转发给银行。银行则将部分款项支付到购房合同中登记的融资银行账户，因为卖方还在该账户上有抵押权，剩余贷款部分直接支付给卖方。我们之前作为购房款自有资金部分的“余额”，则需要我们直接转给卖方。

4) 剩余的账单大概什么时候会收到，比如公证费账单和房产转让税的税单？这些账单会在产权过户登记之后还是之前收到？

据我记得，最先收到的是税务局关于房产转让税的通知，而且这笔税款也需要及时缴纳。

我还记得公证人关于产权转让和抵押登记的账单也会比较及时收到，至少是在登记完成之前。只有地籍局的账单是在整个流程结束之后才收到。

5) 是否还有其他基于您自身经验的购买公寓的有用建议或提示？

我会要求获取业主委员会会议记录，查看是否有近期计划在建筑物上进行的投资，需要通过特别分摊来支付。

及时安排公证预约。

这由卖方处理。由于他也卖了这栋楼里的其他公寓，他有一位与他合作进行销售的公证员。谢谢你的提醒！

如果你决定购买这套公寓，看起来确实是这样，那么你应该尽快申请融资。因为资料的处理可能需要几个星期。

好的，那我会尽快安排这件事。

如果融资到时候办好了，你就有个好处，就是在购买合同公证的时候，可以同时进行你融资银行的抵押登记，这样至少可以省去第二次约见（只是时间上的，财务上则不省）。

没错，这是个好建议。我得和公证人确认一下，我们能不能在同一次见面中一起办好。

购买合同中会规定购房款的付款截止日期。一旦满足了在指定时间支付房款的条件，公证人会向你发送付款通知。

我们收到通知后会转发给银行。银行会把一部分款项支付到合同中注明的融资银行账户，因为卖方那边还有抵押贷款，剩余的贷款部分直接支付给卖方。我们一开始作为首付列出的“剩余”部分，则要直接转账给卖方。

明白。等我收到公证合同草稿，就会看看上面具体写了什么。

据我记得，最先到的是税务局的通知，也就是关于房地产购置税的通知，这个税款也需要及时支付。

我记得公证人关于转让登记和抵押登记的费用账单也比较及时地到了，至少在登记完成之前就收到了。只有土地登记处的账单是在整个流程结束后才寄来的。

好的，那我就这样安排。

我会让自己看一下物业业主大会的会议记录，确认未来是否有计划在建筑上进行什么投资，需要通过特别分摊费来支付。

好建议！！

太感谢了！这些都帮了我大忙。

多谢，
Tinterho

这是通过卖方进行的。由于他也出售了该楼中的其他公寓，他有一个与他合作处理出售事务的公证人。谢谢你的提醒！

维修基金有多少？或者如果该房产之前属于某个产权所有者：是否存在维修基金？

你知道该房产中多套公寓出售的原因吗？法兰克福；建于2004年；55平方米，听起来像是一个有吸引力的收益型投资房。至少应该提出这个问题。

通过说明维修基金的金额以及产权所有者的其他可移动设备（例如接收一套厨房），可降低计税基础，从而降低几百欧元的房地产转让税。

记得公证人需要你提供房地产转让税支付的证明。