房地产估价是否可能基于旧的法院鉴定报告？

你好，

我想大致确定两处房产的价值。

房产1（仓库、办公室、谷仓）是我在2009年通过司法拍卖所得。法院于2007/08年委托了一位评估师进行价值评定。评估师采用了资产价值法，因为当时建筑物未出租。现在部分建筑物已经出租。按收益价值法进行评估似乎更合适。但收益价值法如何计算房地产的市场价值？能否给我提供一个简单且详细说明需要考虑哪些因素的建议？

房产2包括一栋1990年建造的住宅、一座旧谷仓和一栋非常古老的住宅，我在2003年通过司法拍卖购买。2001年的法定价值评估报告中，旧住宅被评估为包括拆迁费用，现已被拆除。那座当时已经没有价值的谷仓仍然没有价值，但可使用（作为车库或出租停车位）。谷仓基本没有进行结构性投资。较新的住宅自然从2001年至今有所磨损，但也进行了改进：新暖气系统、扩大居住面积、两个卫生间的改造/现代化以及外部的大范围铺装工程。为简单起见，我认为磨损和维修抵消。我的想法是直接用2001年的价格乘以一个系数来计算当前的市场价值。采用建筑成本指数有意义吗？还是用其他能够准确反映房地产市场价值变化的指数？如果有，哪一个？这些数据从哪里获取？尤其我还需要2001年的历史数据。

先谢谢您的信息。

也许提及这次估价的目的会更有意义。销售计划、继承事件、贷款计划。

但是，根据收益价值法，房地产市场价值是如何计算的？我能否请教一个简单且准确解释哪些因素以及如何考虑的提示？

谷歌是你的朋友。
- 整个物业的租金（超租/低租）
- 经营成本
- 不可转嫁的二氧化碳排放费
- 土地价值
- 房地产利率
- 总使用年限 / 剩余使用年限
...
也许对整个建筑群年净冷租金使用7-8倍的系数？

为了简便，我会定义折旧和翻新抵消。

我没看到翻新，只有维护和扩大居住面积（扩建？）。

为了简便，我会定义折旧和翻新抵消。我的想法是用2001年的价格乘以系数x来确定当前的市场价值。用建筑成本价格指数合理吗？或者用其他能很好反映房地产市场价值变化的指数？如果有，哪个？数据从哪里获得？因为我也需要2001年的旧数据。

这完全没有意义。这样你无法确定一个实际价值。在慕尼黑，价格可能增长到8倍，而在鲁尔区可能仅上涨1.5倍（仅仅因为土地价值的极大差异）。
你必须真正进行一个正规的资产价值评估。

也许有必要说明为什么要进行此估值。销售计划、继承事件、贷款计划。

这在多大程度上影响市场价值？否则，如果我告诉您我最喜欢的菜和我的鞋码，有什么用吗？

是的，谷歌是我的朋友，论坛也是。至少论坛里有真正的人，可以交流。

嗯，所以你的帖子说得不太有说服力（“可能是7-8年的净冷租金”吗？）。

我说的翻修是指改建和结构性改进。居住面积不是通过扩建获得的，而是通过改造阁楼的隔墙实现的。面积增加并不大。我只是想排除这样一个因素：既没有严重损害房屋结构，也没有对房屋进行“部分镀金”。如果需要的话，可能还要用指数计算先扣除旧住宅拆除费用。因为那栋建筑确实已经不在了。

嗯，2001年慕尼黑的房子已经很贵了，关键是价格是否涨得过快。如果是的话，很明显慕尼黑是个极端例子，那里还得在这个因素上加点价。可能也有按大城市、面积区域、东西部等分类的房价指数？我不清楚，所以才在这个论坛向可能有能力的人请教。

嗯，到目前为止，你的回复不太有说服力（“可能是7-8倍的年净冷租金”？）。

这是一份对市场价值的明确评估！

我已经告诉你很多你在收益价值评估中需要考虑的因素。不能随便凭空估计。
具体来说，物业的面积和年龄以及租金是多少？例如，仓库/谷仓的使用寿命一般只有30年。现在它们肯定已经超过20年了吧？那么你甚至不能用收益法正常估价。
因此，我只是根据你非常简短的物业描述做了些假设，并估计市场价值是年租金的7-8倍。
纯粹凭经验。

我说的翻新指的是改建和结构上的改善。居住面积不是通过扩建增加的，而是通过阁楼隔墙改造实现的。居住面积增加不多。我只是想排除这样一个因素：即既没有在损害房屋结构的情况下过度居住，也没有对房子进行了“镀金”。可能需要通过指数计算先扣除旧住宅的拆迁成本。因为那栋房子确实不复存在了。

嗯，2001年慕尼黑的房价已经很贵了，只是问题是那里的涨幅是否过大。如果是的话，很明显慕尼黑是个特例，应该在这个倍数上再加一些。可能也有根据大城市、地区、东西部等区分的房价指数？我不知道，所以才在这个论坛向可能有经验的人请教。;-)

翻新和维护在估值上有很大不同。翻新延长了剩余使用寿命，而维护只是防止额外的折旧。因此你没有增值，基本上只是做了常规工作。所以必须考虑过去20年的折旧/耗损。你现在的房子评估相当于2001年一栋建于1975年并定期维护的房子。仅供你理解。在弱势区域，总价值可能仅增长约20%，而大都市仅凭土地价值上涨，增值则是多倍的。没错，在像慕尼黑这样的都市，价格不仅涨幅过大，简直是爆炸式增长。我个人在鲁尔区买了近30年的产权公寓。30年内正常维护，价值增长约50%（是真的！）。
关于你的具体问题。不，没有这样的具体指数。联邦统计局有针对样本区域（我记得是五个）的一些指数数据，另外还有一些金融统计数据。但根本不能据此推断单个物业的具体值。抱歉——你可以参考ImmoScout等处的比较价格，那样能得到一些参考。