在波恩寻找 Grundstück。关于 Grundstück 获取的问题。

论坛成员们好，

在经过一段时间寻找合适的建筑方式和施工管理，并与几家公司进行了交流后，我反而比一开始更加迷惑！

我想为我的儿子在波恩附近建一栋房子。为此，我通过各种房地产平台寻找合适的建筑用地。通常这些有吸引力的地块都是由房地产开发商提供的。对此，我的第一个问题是，有些供应商表示，推广的地块只能和公司建造的房屋绑定购买，并且必须先签订合同。另一些则要求至少进行一次咨询，才能提供土地的详细信息。这样的做法合法吗？如果我签了这样的合同，当我不想要这些提供的地块时，是否可以免费取消合同？（不是从公司的角度讲，因为他们一般不行或受限，而是从法律角度来看）。

下一个让我感到疑惑的问题是价格结构。查看现有报价后，住宅平方米价格从1340欧元到近1700欧元不等。根据供应商的不同，所包含的服务略有差异，但并不很大。比如，有一家包含了基础地质调查报告，并且使用“所谓”的更优质材料。我在网上看到，有说法是建造一栋标准坡屋顶无地下室，中等配置，120-140平方米的实心结构房屋，企业自有资金不含增值税的造价不会超过每平方米980欧元。因此，对于企业而言，每平方米的“毛利”大约在150欧元至500欧元之间。这如何解释？

一位供应商向我们说明，贵的并不是基础房屋，而是大多数建筑主在装饰配置上的大幅额外花费，因此他们不规定具体配置，而是采用预算方式。作为客户，我可以自己决定瓷砖或浴室的价格。如果去除这些套餐，实际房屋本身其实并不贵。我觉得这个想法很有意思，实际上房屋本身确实“没那么贵”。不过这供应商属于中高端市场，也包括了配置套餐变体。

最终，我现在面临的问题是，是否更合理地和建筑师合作开发“我们自己的”房子，然后通过施工管理自己组织招标。这就像某供应商的配置套餐，但涵盖了房屋建设的所有部分。

您认为什么样的方法更合理？选择开发商，负责保修，还是施工管理，我自己可能要跑多家不同公司满足需求？

还有一点关于保障（我也觉得很有意思）。几乎所有公司都提供各种业主保障套餐。我认为有些套餐连纸都不值。只有三家公司在这方面与知名企业合作。有些套餐还需要额外付费。但有一家公司至少在房价中包含了业主保险（责任险等）和经过TÜV或DEKRA监管的保修保险。但完工保险也是额外收费的。另一家公司则包含了R+V的建筑保证。如果是开发商的话，是否一定要购买这样的套餐？

我现在真的是看林不见树了。

有什么想法、建议或帮助吗？？？

谢谢，祝你们阳光明媚的日子。

G. Heymann

因此，公司“毛利润”大约在每平方米150.00欧元到500.00欧元之间。这怎么解释？

.. 哦，太棒了 .... 那么预制房制造商和开发商应该富可敌国了 .... 别傻了 .... 这个行业竞争非常激烈且残酷 ...

最终我面临的问题是，是否有必要与建筑师合作开发“我们的”房子，然后通过施工监理自己进行招标

.. 这取决于合适的建筑师和施工经理 ... 这样建房虽然会贵很多但也会更好（如果建筑师合适的话）因为你能自己决定一切，但相应的也要付出代价 ....

我现在简直看不清森林里的树了。

.. 是的，确实如此 ... 对非专业人士来说，这是一个极其庞大且陌生的世界 .... 不妨问问我们的版主“建房专家”寻求帮助 ...

你好，

网络的“语言”是“你” :D

我想为我的儿子在波恩附近建一栋房子。为此，我通过各种房地产门户网站寻找合适的建筑用地。通常有吸引力的地块都是由开发商提供的。这里是我的第一个问题，一些供应商说，所宣传的地块只有在与该公司的房屋建造一起购买时才能获得……

我也是这么做的。如果我能够预订一块地——这已经很难了，因为土地所有者通常认为自己能做得更好——我也希望建房能够得到回报。我不是经纪人，而是建筑监督。

而且首先应该签署合同。还有些人至少想先进行一次咨询会谈，然后才会提供土地的详细信息。这种做法是否合法？

合同在看地之前签署是有风险的，如果是我，绝不会这么做。咨询会谈让卖方了解是否值得安排看地！两者都合法 => 自由市场经济。

如果我签了这样的合同，当我不想要提供的土地时，可以免费解除合同吗？（不是从公司的角度看，那里可能不行或有限制，而是从法律角度来看）。

如上所述，如果是我，绝不会这么做。

法律方面——我不是律师，也不能提供法律咨询；这在德国仅限于执业法律人士——是这样的，只有合同中明确包含解除权，你才能解除合同。

下一个让我很疑惑的话题是价格结构。看了现有的报价，住宅面积每平方米价格从1340欧元到接近1700欧元不等。根据供应商，虽然包含的服务多少有些差异，但并不显著。例如，有一家供应商包含地基检测，并称使用“所谓”的更好材料。

我希望你真的能看懂建筑说明（BB）？没写进去的就算没买！

你可以认为，一栋符合Kfw 70节能标准、使用实体材料建造的高品质独栋住宅，价格约为每平方米1500欧元左右。地基检测不包含在住宅面积价格内。

我曾在网上看到，有公司建造实体结构的房子（标准无地下室的椭圆形屋顶，120-140平方米住宅面积）在自有资金下的成本不超过980欧元/平方米，不含增值税。这样一来，企业的“毛利润”在每平方米150至500欧元之间。这个怎么解释？

根据商业责任，企业必须谨慎经营，尽可能长期保持其生存。

有一家供应商告诉我们，房子本体并不贵，而大多数购房者的装修选择导致显著的额外费用，因此他们不规定装修标准，而是采用预算方式。

区号是067xx吗？

客户可以自己决定瓷砖或浴室的费用。如果把套餐剔除，房子本体其实并不贵。我觉得这个想法很有趣，实际上房子本体真的“不算太贵”。遗憾的是，这家供应商属于中高端市场，也有装修包方案。

我能想象你说的是哪家供应商；不过销售的话只是部分正确。确实，你在装修上可以花很多钱，这可以把最终价格推高到意想不到的水平。但这取决于你自身的自律，预算到底花多少。

你准备花多少钱？

但更重要的是选择建房时真正重要的组成部分：地基板多厚，使用什么砖，屋顶如何建造，安装哪些窗户，采用什么技术等等。用哪些工匠，如何监督施工，供应商提供什么保障……等等。极其重要的是咨询服务如何，签约后怎样处理？这些方面的差距可能从廉价到极高价不等，入住后才显现。

我最后面临的问题是，是否应该与一位建筑师合作“开发”我们的房子，然后通过建筑监督自行招标施工。这就像某供应商的装修套餐，但涵盖了房屋建设的所有部分。

不，这是一种典型的误判。

通过建筑师发包——这不意味着这是个坏选择——你必须至少三次招标所有工种，并具备相应知识，否则你将完全依赖建筑师的成败。装修套餐只涉及“部分”室内装修；如果没记错，除了全面的电工工种。

通过建筑师发包的一个重大缺点是，他不能保证固定价格；否则他就承担责任，从法律角度看就是总包商。你与他制定平面图，基于此，他做初步粗略的费用估算。随着招标文件的回收，估算逐渐具体。风险依然存在，预算可能会超支若干倍。

您认为合理的做法是什么？选择承担保修责任的开发商，还是选择建筑监督，自己可能要为满足多家不同公司的要求而奔波？

开发商意味着你从一家手中购买房屋和土地，并最多分7次付款。你可以对平面图提出意见，其余由开发商处理；也就是比较轻松地坐享其成。

传统的建筑监督——我说的不是跨地区供应商或其销售人员——会帮你干这活。举例来说，我们就是这么做的。我们或我们的建筑师首先查看地块，随后核实建筑法规。然后进行咨询，并在下一阶段与建筑师规划平面图。在设计方案制作期间，根据与建设方的距离以及资料完整度，我们选择哪个建设公司建房。第二版设计方案时通常会给出固定价格报价；第一版通常会修改。精准报价很少。传统建筑监督从第一次见面到入住，乃至之后，如果一切顺利，都会陪伴你。我们靠的是口碑推荐 ;)

再谈谈安全性（我也觉得有趣）。几乎所有公司都提供不同的购房者保障套餐。我认为有些套餐连纸都不值。

这我赞同！

只有三家公司在这方面与知名企业合作。部分套餐还需额外付费。其中一家公司房价包含购房者保险（责任险等）及带TÜV或DEKRA监控的保修保险。但完工保险也是额外收费。另一家公司包含了R+V的建设保证。如果是开发商，肯定得选择这样的套餐，对吧？

保障措施——以及独立的融资咨询——是建造独栋住宅的关键。即使你选择通过建筑师发包，也应与每个手工业者签订相应合同，包括逾期罚款！尽管可能有保障套餐，引入独立专业意见始终值得考虑！

莱茵河地区的问候

你好，

你第一步做得很对。你持怀疑态度，并且质疑所说的话。
我以业主的身份给你写这封信，也就是一个已经决定和谁建房子的人。

首先说说这些捆绑销售的东西……这是合法的，国家还会因此获得很高的土地增值税。这税是按整体价格计算的，而不仅仅是土地的价格。除此之外，我觉得这种方法很糟糕，无论地块多好，我都绝不会和这样一家公司合作建房子。利用空间紧张来绑住客户，基本上只会出问题。因为你之后根本没有谈判的余地，你必须和那家公司合作。
你也已经注意到，每平方米至少要花1500欧元，不过这只是房子的部分。建筑附加费用可能还要额外计算。
一家公司在一栋房子上赚多少钱，对客户来说其实无所谓。你需要支付账单上的金额。不过我怀疑，正规公司不会赚太多。当下他们生活肯定不错，也能投资，但建筑热潮结束后，情况会变。

那些营销的把戏基本可以忽略，关键是要认真比较建筑服务说明书，并且询问额外费用。
你越能准确地在签字前告诉卖方你的需求，他就能越准确地报价。
我们公司还可以先去样板房参观，如果幸运的话，还能有人带着参观，并直接询问额外费用。
我们至少做了一个Excel表格，把建筑服务说明书上的各项进行了对比。由于经常使用不同的词汇，内容并不总是完全吻合。

最后，我们依靠的是直觉，以及我们部分认识的业主的推荐，还有一些通过卖方介绍去工地拜访的业主。

重点还要关注周边费用。一个外行怎么能从建筑服务说明书里看出缺少了哪些项目呢？比如我们很惊讶，必须自己安排并支付施工用电/水和道路封闭费用。这一下就得1500欧元。如果还有多个这样的项目，一个看似便宜的报价，最终可能比中等价位的更贵。

我们几乎所有工作都找了一家承包商来做，尤其是以后可能涉及质保的问题。干燥房间里的壁纸和地板是我们自己做的。

不过，有一件事我现在会建议，尽管我们一切顺利——那就是找一个外部的建筑监督。外部监督更客观，辩解角度也完全不同。通常这个角色应该是我们的施工经理来担当，但他是个没胆量的人，害怕指出缺陷，最后都是我自己去做的。

.. 取决于合适的建筑师以及相应的施工经理……虽然这样建造成本会显著提高，但质量也会更好（如果建筑师合适的话），因为可以自行决定一切，但相应地也要支付费用……

但这也是错的。这取决于你选择聘请建筑师的哪些服务阶段。如果是全部阶段，费用会更高。但尤其是施工监理阶段更为全面，这才是费用上升的主要原因。

那也是错的。

.. 这不是错的，这是绝对正确的 .. 请问HOAI的服务阶段跟这有什么关系？你应该再仔细仔细地读一遍我的帖子 .. 谢谢