房地产分割和建筑项目开发商

大家好，

我几天前与一个项目开发商取得了联系。现在有一块带房子的地块出售。该地块是通过分割形成的。地块面积超过1800平方米，位置非常中心，因此如果我们单独买下，价格会很高。建筑公司的想法是将其分割成6块小的300平方米的地块，包括按比例分配的通道。净面积可能只有260平方米左右。每块地都应符合《建筑法》第34条的建设条件。房子已经展示过了，外部尺寸约为7.50米乘9.50米。虽然面积不大，但对我们来说可以接受。不过肯定还有关于停车位、3米间距等其他规定吧？或者我弄错了？

大家怎么看这个情况？将地块分割就这么简单吗？分割后是否自动成为建设用地？这块地原本是一个大地块的花园。旧房子还在另一处地块上（那部分面积不计入1800平方米）。

谢谢！

该地区有建设规划吗？
我了解的是，分割时，容积率仍按一个地块计算。对于6栋房子来说，这个容积率应该已经非常高了。

找到了一个[ Bebauungsplan ]。它规定了II层全楼层，基本面积比为0.4，楼面面积比为0.7。

纯理论计算的话，就是1800 x 0.4 = 720 / 6 = 每个分区可建设120平方米。所以对于一个小房子来说是完全可行的。但通常还会有其他因素影响，比如基础设施建设、排污、停车位、间距等。我认为建筑公司应该已经根据规划方案的要求仔细考虑了他们的计划，并且可能已经向相关部门（事先）进行了咨询。

每块地都应根据第34条规定可建造。

我找到了一个建设规划。

这两者相互矛盾。那么现在究竟以哪个为准？如果有建设规划，为什么还先提到第34条？

但肯定还有关于停车位、3米距离等的其他规定。难道我错了吗？

情况可能确实如此，但既然我们什么都不知道，那我们也就什么都不知道。

我几天前联系了一位项目策划人。他们提供一个带房子的地块。该地块是通过分割得到的。地块面积超过1800平方米，位置非常中心，对我们来说单独买的话负担不起。建筑公司的想法是将其分成6个小的300平方米的地块，包括部分共有的通道。净面积可能剩下约260平方米。每个地块应根据第34条规定可建设。

让我感到惊讶的是，是你主动联系的。此类项目的发起者通常是第三方，即尚待分割地块的所有权人（共同体）。1800平方米减去20%的公共面积折扣，六个等大小的地块约为240平方米（包括停车位）。容积率为0.4，建筑系数为0.7，这已经是相当高的数值了。

每个地块应根据第34条规定可建设。房子也已经展示过了。外部尺寸约为7.50米乘9.50米。虽然不大，但对我们来说合适。但肯定还有关于停车位、3米距离等更多规定吧？还是我理解错了？
你们怎么看这种情况？地块分割就这么简单吗？那样的话土地会自动成为建筑用地吗？这应该是一个大地块原来的花园。旧房子还在另一处（那块面积不算入1800平方米）。

纯计算的话，1800×0.4=720，除以6后，每个小地块可建面积约为120平方米。对于小房子来说是可行的。但通常还有其他因素影响，比如基础设施、排水、停车位、间距等。我会认为建筑公司是根据建规规划要求考虑过，并且可能已经向相关部门进行了询问。

如果我理解正确（“另一处的现存建筑，不计入此面积”我不太明白），这里似乎是一个大地块（比如一个遗留农场）在未完全清理的情况下开发，且其内部通行需通过新建一条支路。我假设根据第34条已经有建筑许可。如果该园区不邻接建规区，较小的整体地块作为非规划的内城区是常见的。但这和所述的容积率/建筑系数数据不太吻合。依我看，基于项目描述，双拼房几乎是必然选择，同时建议共用或集中停车场，以便房屋间只需道路而非街道。
考虑到最近开发商破产潮，我会非常谨慎，彻底审查开发商的项目管理和财务状况。可以搜一下（目前也有论坛相关帖子）关键词“Graf Lerchenfeld Quartier”（不过那个项目规模较大，还需建规批准）。请告诉我（不要用链接！）在哪儿能了解到更多关于该项目或策划人的信息。