质押交换 - 土地登记簿中可以有两家银行吗？

您好，

我们有一个关于房屋购买中抵押物交换的简短问题，如果有懂行的人能给我们一些建议，我们将不胜感激。

我们拥有一栋房子，尚有13万欧元的剩余贷款（最初贷款金额为22万欧元），贷款是四年前申请的，因此还没有全部偿还（我们其实也还不能全部偿清）。当时利率仅为1%，自利率变动以来，这是一个非常好的贷款。总共固定利率期限为15年。

我们已经寻找新房或土地一年了。新房或土地无论如何都会比目前的房子贵一些，因为我们想更靠近市区。在2021年底利率变动之前，财务顾问曾根据一个项目为我们计算了“买地并重新建造”的方案，但由于该地块不适合建设（树木较多），我们没有买下。计算中包含了过渡融资和额外贷款等内容。我们当时应该在出售当前房屋后用旧贷款偿还贷款余额，并支付违约赔偿金。也许当时这并不是特别好的主意，更像是顾问为了获得更高佣金的愿望。我们那时完全不知道抵押物交换这一选项。

不过，当时利率也相对较低且相近。现在利率负担至少达到3.5%，我们当然最想保留旧贷款并将其转到新项目上。这样我们可以最大限度减少额外贷款的利息成本（除了过渡融资），因为新房产价值会高于目前的房子。

现在我的问题是：

能否通过储蓄银行进行抵押物交换，同时在另一家银行申请新的贷款和过渡融资，而该银行对我们更有利？因为抵押物交换之后，土地登记簿上会有两家银行，他们是否允许这种情况？如果储蓄银行因为抵押物交换仍然在土地登记簿上，我们能否在另一家银行获得新贷款？换句话说，通过抵押物交换，是否意味着我们必须在交换抵押的银行获得新贷款？还是土地登记簿上可以同时登记两家银行，这对他们来说没问题？

数据：
现住房价值70万欧元，剩余贷款13万欧元，利率1%
新房（或土地+建造，显然这样过渡融资会更贵，但在柏林周边市场仍然供不应求），例如约85万欧元。根据一位财务顾问的说法，现阶段我们额外费用的利率约为3.5%。

衷心感谢您的回复！

关于此，有几点说明：

1.) 银行首先必须同意抵押物互换，尤其是抵押价值在其中起决定性作用。
2.) 如果抵押物互换没有问题，银行当然会优先以该贷款金额登记在土地登记簿中 -> 另一家银行则必须接受次级抵押。因此，两家银行同时出现在土地登记簿中是可能的，但可能不会有吸引人的利率。如果你们仍想获得报价，请说明你们希望获得次级贷款，这会导致一些银行迅速放弃或者大幅提高利率。

因此，最划算的可能是保持现有贷款，并从同一家银行另外申请一笔贷款，前提是这可行。这样产生的混合利率整体上可能比从表面上看利率更低的另一家银行获得全新贷款更有吸引力。

我认为，没有其他办法，必须与银行进行一次面谈，才能探讨各种可能性。尤其是抵押物互换这个问题非常个性化，并且没有（明确的）法律权利，但对于较小的房屋来说，这可能成为一个有趣的谈判切入点。

非常感谢您如此迅速且详尽的回复！

关于1）- 新房屋及地块连同建筑物的价值肯定会高于现有房屋的价值，因为我们打算靠近柏林——您所说的抵押价值是指这个房屋价值，对吧？理论上第1点应该可行。

关于2）- 非常感谢，这是对我们非常有价值的信息，即第二家银行会通过提高利率来补偿其次级债权的风险。虽然遗憾，但可以理解（很想知道具体会增加多少小数点后的利率……希望不会是几个百分点）。因此，实际与Sparkasse的对比会更有意义。前提是他们愿意把过桥贷款作为贷款类型批准，因为我们确实需要这笔贷款。

我还有一个问题，可能会让整个情况换个角度来看。不过，我认为先以最坏情况为出发点，询问能否将抵押权转移到新房上是很重要的。

不过：除了我们的房子，我们还有一套已还清贷款的公寓（90平方米，老建筑，位于一个大城市的极佳位置）。这套公寓不打算出售。当前估价为50万欧元（当然当前形势可能会略微降低价值，因此此估价仅作为与现有抵押房屋价值（70万欧元）比较的参考）。我们现在想尝试把房子的贷款转移到公寓上，这样可以降低第二笔贷款的利息费用，同时避免新房产上存在两家银行的情况。但这套公寓的价值低于抵押的房子。我不知道您是否能判断，但从您的角度看，在这些数字情况下（剩余贷款13万欧元，初始22万欧元），是否有可能获得这种抵押转换的批准（在Sparkasse）？或者如果新抵押物的价值不至少等于原抵押物的价值（无论剩余贷款余额多少），几乎没有可能批准？我们当然会尝试，但非常感谢专业人士的初步判断 :)

再次衷心感谢！
Natalie

不过这套公寓现在比抵押的房子便宜。

目前估价为50万欧元

剩余贷款13万欧元

实际上，只要公寓扣除所有安全折让后的价值高于剩余贷款就足够了。根据上述数字来看，这完全没问题。但正如所说，最终还是银行会根据这里尚未透露的所有其他条件来决定。这个方案听起来最合理。

也许储蓄银行对新房能提供好的贷款条件，通常可以和他们谈判得不错。一旦手头有比较报价，他们通常愿意做出让步。多签一份合同，银行也更有动力进行抵押物置换。

基本上，重点并不在于安全性的绝对价值。

最终利率是基于抵押价值确定的。例如，如果你们在购买时（！）的抵押值为50%，那么用于抵押置换的剩余债务不应超过新标的价值的50%。

但这也因银行而异，仅作参考。如前一位发言者所说，担保物一般不会出现问题。

早上好，非常感谢您的反馈和评估。听起来至少值得一试，希望能成功，如果能够在当前的利率转变中，至少部分新融资还能按照旧条件继续，那会是很好的感觉。

最终利率是基于抵押贷款的比例来确定的。例如，如果您在购买时（！）的抵押价值为50%，那么用于抵押交换的剩余债务不应超过新房产价值的50%。

或许还想简单问一下提到的抵押价值：由于我们目前并未重新购买公寓，因此没有确定的销售价值，尽管市场价值可以快速估算（因为是柏林），且三位房产经纪人的估价相当一致，银行需要自行评估公寓的价值——银行是如何进行估价的，是否可能得出明显低于市场价值的估值？如果银行对房产一般采用非常保守的估价，明显低于市场价，可能会导致该公寓的抵押价值远低于该房屋在购买/建设时的抵押价值（当时接近40%）。对于那些没有当前销售信息，且目前如我们情况不在出售状态的房产，银行是如何估价的？

感谢您的帮助！

也感谢您关于如果公寓贷款不顺，可以与储蓄银行协商的建议。很高兴知道银行总体上是可以协商的。