部分出租物业 利息的可扣除性

你好，

我正准备购买一栋双家庭住宅。融资我已经确定了。遗憾的是，没有人提醒我在这种情况下需要注意的各种特殊情况。
据我了解，最合理的是申请两笔贷款，一笔用于出租部分（占40%的居住面积），另一笔用于自用部分（占60%的居住面积），自用部分我应该使用自有资金。总共我需要贷款40万欧元，自有资金为12万欧元。
利息/折旧的可抵扣部分会如何计算？是否会自动有40%可以抵扣（即208,000欧元），还是根本无法抵扣？

公证合同还没有签署，还可以修改。我考虑让合同写明出租部分以25万欧元（现实的份额）通过外部融资支付，27万欧元（15万欧元来自贷款）支付，这样大约48%可以抵扣。

这样做可能吗？

谢谢，祝好

别认为这是可能的。如果没有两个贷款，税务局将根据居住面积进行分配。

你不能全额或部分抵扣贷款，除了公证费之外，当然只能抵扣融资利息。
如果是400000欧元，利率为2.5%，那么每年利息就是10000欧元，其中的40%是4000欧元。
前提是你们还能抵扣这些费用，这部分需要和租金收入进行抵消。我建议第一年请一位税务顾问，他可以帮你算清楚。这将作为以后几年的参考依据。

如果还有可能将贷款拆分的话，我会这么做。许多银行也很宽容，提供将出租部分的利率稍微调高，同时降低自用部分的利率。重要的是，在贷款合同中要明确注明每个部分的用途。不是很多银行会这样做，但确实有一些银行提供这种服务。这样可以使整体在税务方面更有吸引力。

理想情况下，人们可能会进行分割，并为每个住宅单位创建一个土地登记册。但是组织这项工作又需要花费一些费用。

早上好，

对于法律上可靠的答案，我建议你咨询税务顾问。
所以这里的回答可以作为“参考”，但是否最终被税务局100%认可，那是另一回事。

是的，如果买两套家庭住宅，那么通常会分成两个贷款部分（这是我在客户中常做的）。
情况大致如下：
- 出租单元：贷款100%融资，尽可能采用1%的还款率（利息可抵税）
- 自住单元：全部自有资金投入，采用较高还款率，尽快还清贷款（利息不可抵税）
（购买附加费用用自有资金支付）
这样每月都会有利息成本可用于报税（银行年度账户对账单）

我建议先问银行能否将现有贷款拆分成两部分（并相应考虑还款计划，出租部分采用最低还款率，自住房部分采用较高还款率）。
一些银行对此没有问题，但会收取500-750欧元的贷款转换费
（担保/信用状况保持不变，只是将原贷款拆成两份合同）
这是最合适的解决方案。

否则，在公证处时，应首先将购房价格按如下方式拆分：
- 土地部分（价值！）例如买房价400千欧，土地价值为100千欧！
- 然后相应按住宅单元A和B拆分房屋部分（方便折旧）
这一定要做。

如果只有一份融资合同，建议咨询税务顾问或税务局，了解如何“税务上”最佳处理。

附言：你是直接在银行办理融资的吗？为什么顾问没有直接建议将贷款拆分，而是只用一个贷款部分？对我来说，这也是良好咨询服务的一部分。我认识很多银行职员，会在分行直接提出类似建议，并在融资时考虑进去。