地块的最佳划分及转变为建筑用地

大家好，

我刚加入房屋建设论坛，有一个关于地块分割的问题。
我和妻子已经考虑建一座自有住房有一段时间了，现在事情变得更具体了。妻子家里有一块位于我们居住地郊区、紧邻村内房屋的大地块。该地块目前归妻子的叔叔所有，他愿意以较低的价格将地块的一部分转让给我们。此外，地块还计划分割出更多部分，分配给家族内的其他成员。该地块所在区域没有详细的建设规划。但由于靠近现有建筑，我希望能“无障碍”地进行建设。

我第一个问题是，如何将地块最佳地划分为更小的潜在建筑用地？我认为可以从该地块中划出4至6个地块。有没有实用的指南，需要注意哪些事项等等？
分割地块时，我们需要找测量工程师。测量师能协助地块划分吗？还是我们需要先提供一个初步方案给他参考？
为了合理利用各个地块，可能需要在新划分的地块之间新建一条道路。对此，我们是否必须在地块分割前先和当地政府沟通，让政府在规划时考虑这条道路？否则，后续可能需要从新分割的地块中再划出一部分用于道路？

还有一个问题：该地块目前属于农业用地。我的理解是否正确：如果原绿地转为建设用地且仍归农业经营者所有，增值部分需要由该经营者缴税？
如果是这样，地块（或部分地块）必须在变为建设用地前转给我们。
如果我们向当地政府说明情况，是否存在政府会提前将地块划为建设用地的风险？还是只有地块所有者提出申请才会进行变更？

在这种情况下，你们认为正确的处理方式是什么？
何时应当与政府沟通？我们如何防止地块在转让给我们之前就变为建设用地？

不要想得那么简单。把农田改为建设用地。然后还要改多个地块。

老实说，我还没有什么大的想法。
我觉得我们的第一步应该是去找[Gemeinde]。我只是担心，如果[Gemeinde]觉得这是个好主意，可能会提前改变那块地的用途，这样甚至可能给他们带来更多的收入。

我认为最初的路线会带我们去市政府。我只是担心如果市政府认为这是个好主意，土地可能会提前被改用途，而且这样可能会给市政府带来更多的钱。

这次变更只会给你们带来钱。开发的费用是市政府获得的。所以市政府对你们的计划并不感兴趣。 在进行测量和分割之前，必须先解决可建设性的问题。农业经营听起来像是郊区。那里根本没有建筑权利。 如果要建设，必须制定新的建设规划。这会花费你们一大笔钱，尤其是时间。为了确保万无一失，计划大概需要2-3年。不过这需要政府的支持和批准。 未来土地的大小取决于流程结束时的建设规划。 你搞反了顺序。我想可能是针对项目的建设规划——但无论如何，你们可能要先支付所有费用。规划师、道路、排水、开发等。 你们的前期投入至少是六位数的。 所以先跟市政府联系，弄清楚什么是可行的。 你看，想把农田变成建设用地可没那么简单。

你可以展示一些图片（Luftbilder / Katasterplanausschnitte）——请确保图片中既有相关土地，也有对你来说位置便利、看起来已建有建筑的地方。

是否所有在土地利用规划中未标示为居住区的区域都属于户外区？草地（不是农田）直接接邻现有建筑。我们潜在的分块地从两侧都有建筑。这几乎是现有建筑的“延续”。所以我其实看不出社区为什么会对进一步的建筑有问题。当然，对政府部门来说，谁也说不准????。

基础设施建设当然是一个需要解决的悬而未决的问题。

但对我来说同样重要的是，之前的所有者不应该因为土地突然变为建设用地而对增值部分缴税，因为土地仍然属于他名下。因此，我不确定土地转让是否应该提前解决……