房屋的新“意义”,规划费用

  • Erstellt am 2011-04-08 20:06:49

mocridh

2011-04-08 20:06:49
  • #1
你好,
我拥有一栋——很快尤其是——过于宽敞的房子。角楼结构,长边约15米,短的山墙边分别是7米和8米,全地下室,那里也有居住空间。总体有9到10个房间,多个浴室(状况糟糕),分布在1.5层楼。屋顶(45°)在我看来结构非常复杂,脊梁呈十字形排列,因此形成4个山墙面。我希望表达清楚,我缺少专业术语,不过屋顶有很多檐口和折角。屋顶上有7个Velux天窗。挡墙高度70厘米,二楼全部用扣接板(Nut- und Federbrettern)包覆(shaken)。二楼的内墙延伸至阁楼底部,扣接板被钉在上面的屋梁上,也就是说阁楼无法行走。上方的保温层破破烂烂垂挂着,屋顶斜面里面的情况只能猜测。
外墙是双壳墙结构,泡沫岩、空气层加石棉棉或类似材料,外面铺满了烧结砖。但前房主/建造者没有填缝(毛坯房1981年完工),我买下后墙体进水,我认为保温材料已经无法发挥作用了……
长话短说——不久我们两个人住这里,因为孩子们都长大离开了。卖掉搬走完全不考虑!好的邻里关系是买不到的!
考虑方案有:
1. 改造并出租一半。可行,楼上有两段楼梯。
2. 类似方案,将其改成度假屋。这里旅游资源丰富,有可能成功。
3. 所有人都认为我傻——拆掉二楼,盖一个新的、良好隔热的顶盖,就成适合两人的平房了。
现在回到我的问题:如果请一位建筑师帮我计算这三种方案的费用,大概需要多少?包括屋顶、保温、新浴室、楼梯翻转、融资……等等。以上所有解释仅是为了让你们估算建筑师面对的工作量。
我的想法真的那么离谱吗?我认为为合理保温/改造二楼付出的全部精力(必须将二楼看作毛坯房来做),加上二楼新浴室、新的第二个门、走廊隔断……是不是可以买一个合理的新屋顶?更何况计算时还应考虑因面积缩小而减少的能源费和房产税等。
感谢大家的回复!
此致
Birgit
 

Bauexperte

2011-04-09 10:12:35
  • #2
你好,Birgit,

这很难一概而论,因为建筑师的费用是根据工作量和预期的建造成本来确定的。你无论如何都应该注意,委托一个懂得房屋翻新的建筑师。和他进行一次咨询——通常这种咨询在合理范围内是免费的——询问他的小时费率以及费用构成,这样你就会有一个大致的费用估算。

无论你是扩建、改建还是拆除,任何情况都不会是小工程。特别是如果你拆除二层楼,必须对一层楼的保护采取特别措施。根据我的经验,我估计这三种方案的费用大致相当。

是否有第三方认为你的想法“离谱”,对你来说其实无所谓;这是你的房子,你必须知道你的偏好在哪里。不管可能需要花费大量资金——不管你选择哪种方案——你都应该根据自己的未来规划来做最终选择。是否打算让你的孩子继承,或是以后出售等等?我还要提醒你,如果你一直是和家人一起生活,有外人无论是临时的度假客人还是长期租户,房子的使用感受会完全不同。

顺便说一句——第四种方案是拆除现有房产,然后重建一栋平房。

此致
敬礼
 

mocridh

2011-04-10 19:05:47
  • #3
你好,建筑专家,
非常感谢你的回复。
所以无论如何,翻新工程一定需要一个建筑师。

根据我的经验,我估计你提到的这三种方案大致会带来相同的费用。

我想要他给我做三份报价。那我是不是要分别支付这三份报价,也就是三倍的费用?我原以为这类事情可以按统一价格算?还是说他只收取最贵方案的费用?如果我后来又说,这些方案都行不通呢?……

无论你选择哪种方案,可能都要花费一大笔钱——你应该根据你未来的规划来做最终决定。比如,你的孩子会继承吗?你以后想卖房吗?等等。

我希望退休时能拥有一栋无债务的房子,而且用我可能很微薄的退休金也可以维持。卖房的事我已经放下了,什么办法都试过了。现在没人想要这么大的一栋房子了。当然,我的孩子会继承,但我活着不是为了遗产。如果还能剩下什么,那就是幸运了。

有陌生人在家完全是另外一回事——无论是临时的度假客还是长期租户。

这也是我最大的担忧。房客——即使是在我们农村地区,也越来越常听说“租客流氓”。我想,大概三个月,我就撑不下去了。(整个事情本来就得全额贷款!)
度假客:我全职工作,怎么能真正满意地照顾他们呢……

顺便说一句,第4种方案是拆除现有房屋,之后新建一栋平房。

也就是说,你觉得这花费和新建一栋房子差不多???

我得说,虽然我很高兴你能如此诚实地回答——但你确实让我很沮丧。这样一来,这个问题算是彻底结束了,我得看看接下来怎么办。
不过我还是会稍微在网上查一查有没有懂得翻新工程的建筑师。如果你能简单回答我上面的问题就太好了。
问候,Birgit
 

Bauexperte

2011-04-11 09:46:26
  • #4
你好,Birgit,


这主要取决于你和他达成的协议,建筑师总是必须按照HOAI收费,法律是这么规定的。我可以想象他的费用大约由“基础调查”约3%和“前期规划”约7%组成,都是基于预期的建筑成本。


改建——这里甚至是翻修,总是很贵,考虑一下需要投入多少工作,比如必须重新做整个房子的隔热,或者使阁楼可供通行,或者如果屋顶框架要完全拆除的话还要保护现有建筑。我也可以想象,技术可能不完全符合最新标准,或者至少需要从一个住户扩展到三个住户供应等等。一直以来,旧房翻修的费用几乎和全新建造一样高。后者还有一个额外优势,那就是新建的建筑符合最新技术标准。

在你决定采用哪种方案前,我无论如何建议你先进行价值评估;尤其是你似乎并不清楚房屋结构的具体情况。这个评估大约会花费你800到1000欧元,能指出建筑的所有弱点并提供费用清单。只有第二步——也就是说,在你知道翻修“现状”大概要花费多少并能评估是否值得/可行时,我才建议你根据评估结果委托建筑师做进一步的预算。


没必要给你“画大饼”,如果我知道现实情况是另一番模样。我的建议是:先做一次评估,然后一步步推进——前提是建筑结构允许。

此致敬礼
 

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