多户出租公寓作为投资——贷款比例是多少？

大家好，首先感谢这个很棒的论坛和许多有用的帖子！

我目前的情况是，我和我哥哥拥有大约7000平方米的可建土地，位于柏林附近的勃兰登堡。土地已接通基础设施并允许建设（需要一个规划许可证）。计划建造城市别墅中的出租公寓，每栋别墅大约4-5套公寓，用于出租。我们希望用租金收入偿还贷款，并尽可能多地储蓄，以便在利率固定期（银行提供的方案是10年）结束时，如果利率大幅上升，能够尽量多地提前还款。如有必要，也可以出售公寓以偿还贷款。

我目前住在国外，澳大利亚，正考虑回德国开发这块土地。一切还处于考虑阶段/早期规划阶段。这里先提出几个关于融资和最高投资额度的基本问题。

这块土地是我们的——无负担——价值约50万欧元，我 们有大约20万欧元现金，除此之外没有其他储蓄或类似产品。由于我在澳大利亚习惯了较高的贷款利率（大约5-6%）和条件（利率浮动，银行可以每日调整），而德国的条件看起来非常好，所以我倾向于申请较大/最大额度的贷款。

因此，问题是，上述情况听起来是否总体合理？对于这样的投资，典型的贷款比例（%）是多少？现实的利率大概是多少？有没有其他建议可以给我？

我将来肯定还有一些问题要问这个论坛，预先感谢大家的回复。

这是一个庞大的项目，需要时间。我们这里最后制定的建设规划用了1.5年时间。倒数第二个用了20年处理时间。根据需要克服的障碍不同，整个过程所需时间也不同。谁也不知道处理时间过后哪些条件是有效的。也就是说：和专家一起制定一个规划（可能市政府会强加给你一个城市发展规划师），并通过建设规划使该规划具有法律效力。拥有建筑许可后，你就可以着手实施项目。或许找一个开发商作为合作伙伴不错，以降低风险。例如，他为你建5栋多户住宅，自留2栋出售，你拿另外3栋出租，……

困难的项目，如果对该领域几乎没有了解/经验的话。在这个地价下，位置还是比较宁静的，那边真的有足够的住房需求吗（如果有，价格是多少）？如果你们想建20套或更多的公寓，也需要有租户。20套公寓意味着成本达到300万欧元或更多。银行会借钱给你们吗？你们能承担成本上升吗？租金能覆盖贷款负担和所有其他附加费用吗？城市/镇会配合建设规划吗？你们真的应该找个专家合作。我不会轻易承担这个项目，尤其是我不住在当地。

非常感谢你，Wastl！
这个社区是一个拥有5000人口的小村庄，但它直接位于市界附近，已经表示，由于这是“内部区域”，也就是周围都是房屋，规划相对来说（如果可以这么说的话）比较简单。我正在挑选专家，一个建筑师事务所，来制定规划，就像你建议的那样。希望在九月份的一次预备会议上能够确定时间表。我也希望，并且根据这个计划安排我在澳大利亚的职业状况，能在2016年开始施工。这意味着我将在明年年中到年底详细讨论融资，是吗？

关于风险最小化的问题，鉴于我们已经拥有的土地和德国较低的贷款成本，除了建筑质量问题之外，你认为最大的风险是什么？我知道我可能太天真，但如果我把这里的环境和澳大利亚相比，这里一套三居室公寓要价一百万欧元，而且利率每天都有可能变化，我认为风险相对较低。依我看（虽然很天真），最坏的情况就是在固定利率期满后我们不得不卖掉公寓或房子。这种情况会发生的前提是我和我兄弟的收入都不高，利率大幅上升，而且租金收入因为租金过低或空置率高而减少。

也谢谢nordanney，
20套公寓是绝对的最大限度，我更倾向于15套。上周我在附近和一位房地产经纪人见过面，他告诉我对租赁房有需求。当地的租金是7.5到8欧元左右，因此按著名的1500欧元建筑成本计算，初期收益率约为4%？希望当地租金最终会上涨。在初步谈话中，社区表示了普遍的支持。我肯定会去德国一年，也不一定非得工作（在澳大利亚，工作满10年后可以领取半薪请一年假——这在德国生活绰绰有余）。

我当然知道这是个大项目，因此我计划全职来负责这件事。

你好 f.a.b.,

如果你想自己管理，1年绝对不够，或者你会比你愿意的更频繁地坐飞机。

如果那个地方的需求真那么大，找一个开发商合作应该没问题，但我怀疑他们的报价会让你失望，因为：

我上周和当地的一位中介见面，他告诉我那里租房需求很大。当地租金大约是7.5 - 8欧元，所以基于著名的1500欧元建造成本，大约有4%的收益率？

这不是收益率，而是毛收入，也就是说，如果中介真是这样跟你说的，赶紧把他踢出去。

粗略估计：一套100平方米的房子，建造成本15万欧元，租金收入大约是每年9600欧元。但从这9600欧元中你还得缴纳...

- 所得税
- 预备金/维修费
- 贷款利息/还款（单利息大概4-5千欧元，不含还本金！）
- 租金损失

只有当这些都扣完后你还能剩4%，那才是净收益率。这个收益你最早也得等贷款还完才会达到。

我个人认为，这已经非常勉强了，因为按目前的满租和没有任何成本上升的情况下，你现在就得达到15.625（按7.50欧元/平方米则是16.66）年的净冷租金，只考虑基价。加上利息你肯定超过20，这是通常只有顶级地段才能达到或接受的数字，也就是说：以现在的成本和租金收入，你最早得等20年才能盈利，而且这还要求一切完全顺利——这是绝对不可能的。

如果我是你，我会再三考虑，因为显然你没有任何相关经验。

非常重要的是：让人帮你计算一套房产的融资方案，并让人给你一份物业管理费用清单。我怀疑融资10-15年后会剩余不少未偿还余额，这和15年或者最多20年内还清贷款的目标是矛盾的。解决办法只有一个（如果我没算错）：你得大幅度降低建造成本，或者租金定价远高于租金水平。

另一种情况是，如果你在澳大利亚收入非常高，并且能在德国抵扣损失/投资，那么情况可能更划算...

此致
敬礼
Dirk Grafe