较低的土地基准价：房地产估价中的潜在问题？

我们找到了一块非常接近我们要求的土地。目前尚未开发，这块地闲置了很长时间，现在正在出售，且计划在未来几个月进行开发。每平方米包含开发费的价格大约比市政府为已开发土地标价高出15%，这对我们来说暂时是可以接受的。然而，查看相关区域的土地参考价后发现，该价格（截止2012年）仅为销售价格的20%。我们的计划是用自有资金购买该土地，然后将其纳入融资。我的问题或担忧是，银行是否会依据旧的土地参考价来评估，从而使我们的自有资金仅按20%计入。这将使整个融资计划受到质疑。银行是否确实会采用这种土地评估方法，还是开发费用以及该地区其他买家的成交情况会导致土地“升值”？

我有类似的问题，但规模没有那么大。如果价格是基础地价的5倍（即500%），那肯定有问题——这是为什么？这些地块是否属于乡镇的不同基础地价等级？还是可能因为建筑用地和非建筑用地之间的差异？

你需要提供更多信息……或者你可以直接问问银行。
比如我这里，基础地价是85欧元，银行会按100欧元作为抵押估值，但卖家要价是120欧元。不过，基础地价因为过去两年的购买情况，预计会提升到100欧元。这个20%的差距让我还有疑虑。
另外，你也可以打电话给负责基础地价的评估委员会（土地管理局），他们对我非常有帮助。

谢谢 。我采纳了你的建议，分别给评估委员会和银行打了电话。后者要等到明天才会回复，但就像你那边一样，评估委员会的女士在她能力范围内非常乐于助人。她一方面指出，土地基准价只适用于“简单”的开发。她还根据交通连接、朝南方向等因素，提到了待开发区域可能属于“优先位置”。无论如何，她还调查了附近类似的地块，有多少地块的平方米价格更高或相同，自1995年以来，大约有31块。我觉得这并不特别惊人，但她认为这意味着价格并不算特别离谱。针对我问到的，完全开发是否真的能使每平方米价格增加五倍，她的回答是不太可能，但这是一个自由市场，也不是完全不寻常。这些回答并没有让我感到安心，所以我现在在等银行的评估，希望明天能收到。

我遇到过类似的情况。
在融资报价时，总是会询问土地基准价，保险公司和银行都向我提供了可签署的报价单。
当我想在一家保险公司签约时，他们突然说我的土地和房屋估价远低于实际值，因此贷款成数不正确。经过几周的谈判，他们最终取消了！真是笨蛋！他们是通过Sprengnetter进行评估的。那是一家房地产评估服务商。大约花30欧元你也可以自己出具评估报告。

好了，我就转向了一家银行（Ing-Diba），一切都很顺利。

银行在房地产融资方面更愿意承担风险，因为他们的要求较宽松。就我而言，通过土地基准价和Sprengnetter的评估根本不符合当地实际情况。评估标准太不精确也太粗略了。

嗯。那你建议不要通过Sprengnetter进行评估吗？我正打算问问他们，只是想知道卖家要价到底高了多少。我自己也愿意多付几欧元，但总得有个界限……如果那些价值评估没有参考意义的话？！

卖家要价并不过分！这完全是供需关系的问题……

比市政地价高15%也还算合理。
顺便说一句，土地参考价只是一个参考值，适用于事先定义的参数（例如利用率、面积等）。实际价格上下波动会很明显。银行会从办公室进行粗略评估，可能（但不一定）会以土地参考价为依据，或者参考IMMO-Scout的比较数据，或者凭借在当地的经验，或者其他方法。