预制房屋的使用寿命经验

我只是奇怪，为什么实心房屋的寿命被标为120-150年，而预制房屋的寿命最多只有90年。[...] 因此，我的问题是，寿命实际上说明了什么。

很少有人总是自己有足够的钱买房——在建造、改建、现代化过程中，总会涉及银行贷款。“寿命”在这个意义上是一种精算指标。就像人的“生命表”（预测某一出生年份的人能活多长）一样，房屋也有基于经验的统计数据，说明房屋能保持良好的贷款安全性多久。实心房屋的预期寿命是经验验证过的，大致准确。预制房屋的数值则源自人们开始意识到木结构房屋并不比石结构房屋“质量差”多少。预制房屋能“活”多久，仍未能像石结构房屋那样被准确计算。但即使是一些银行家也已经意识到，酒桌上传统观点（认为纸板房很快就得拆掉）并不正确。然而，承认真相（即最古老的木结构房屋根据地区平均比最古老的石结构房屋寿命长大约400年）会导致太多“颜面损失”，因此这个事实并未得到应有的尊重。

事实是：“预制”房屋因时尚上的轻视更频繁地被提前拆除；某些便宜厂家建造的年份批次也因为建筑生态恐惧而被淘汰。最早的“死亡风险”并不取决于“木结构”还是“石结构”，而是“廉价”——即各种材质建造、但建造年代都在战后初期的建筑物。

事实是：“成品”房屋因时尚上的轻视更频繁地被提前拆除；某些年份的廉价制造商的房屋也因建筑生物学的担忧而被拆除。最早的“死亡风险”其实不针对任何建筑方式“木材”或“石材”，而是针对“廉价”——即所有材料的房屋，它们的共同点是在战后初期建造。

附言：我顺便认为，现今某些类型的房屋也将很快经历其质量信任的大幅贬值：即“成排”出现早期几代WDVS新建和维修项目的整批年份房屋，同时我也看到首批无地下室的新式别墅会“早逝”。

重建已经不再经济划算了吗？

我认为是这样的。令人难过的是：在70年代，许多预制房屋存在建筑瑕疵。当时的毒理学物质保障了房屋价值的保持，但现在已经不被容忍了。
不过：

我所在的社区2021年的土地基准价大约是210欧元，500平方米的地块大约是10.5万欧元，这意味着卖家对一个其最大寿命已达到或超过的房子仍然要求40万到50万欧元。对此我还不如买一栋新的预制房屋？

你不能只用土地基准价：作为时代标志的花园设施通常是无价的，地段决定一切……老城区的预制房地块与新开发区的地块是完全不同的评估标准。

（这里的意思是，根据地区不同，最古老的木结构房屋平均比最古老的石结构房屋大约多存在400年）

不过，当时的木结构房屋显然不能与现在的预制房屋相提并论，当时的石结构房屋也不能与当前的现浇混凝土结构相比——纯粹是客观事实，谁更“耐用”暂且不论。

我仍然相信，现在的（木结构）预制房屋在遇到水害事件时，承受能力要比实体结构房屋差得多。一个漏水的屋顶或者小规模的洪水损害，更有可能成为整个建筑的致命打击。

你不能使用土地指导价格：作为时代象征的花园通常是无法估价的，位置就是位置……在成熟地段的装配式房屋地块与新建区的地块的评估完全不同。

那土地指导价格里还应该包含什么，如果不是位置？？这正是它在住宅片区层面被精准制定并相应区分的原因。当然，这种看法是合理且有趣的——房屋几乎没有剩余价值——那么地块应该值多少钱呢？近年来，所谓的虚高价格由此变得显而易见。破旧待拆或几乎是新建的房屋以几乎相同的价格出售，就像一栋10年房龄的房子一样。当然，这通常会用双重KfW技巧来宣传。

顺便说一句，当代的花园通常是房子周围的卷草皮，其他都是爱好…… ;)

现在我找到了一些1970年代的成品房房地产报价，大约在50万到60万欧元之间。我所在的社区2021年的土地指导价大约是210欧元，500平方米的土地价值大约是10.5万欧元，这意味着卖家对于一栋其最大使用寿命已达到或超过的房屋仍然要求40万到50万欧元。我难道不能用这笔钱买一栋新的成品房吗？

这让我产生了一个问题：使用寿命具体是什么意思？我是不是有风险，这种1970年代的成品房几年内会倒塌？还是说这意味着翻新不再经济？

我了解这种情况——你可以好玩地把土地价格翻倍，最多也就是20万欧元。那么卖家仍然想要30万到40万欧元购买房屋。如果是150平方米的房子，最低约为每平方米2000欧元——两三年前你还能以这个价格买到新建房屋。
但你必须进行彻底翻修，而且很可能还需要额外的20万欧元，包括所有潜在的有害物质污染费用。这样计算下来，房屋价值可能等于负的一乘以（拆除+处置费用）。

对此我会安然等待。目前典型的买家是想稍作装修就能入住的人——没有钱进行全面翻修。假设买价为50万欧元，你自有资金5万欧元；现阶段按此计算，月供将超过2000欧元。而且还没算翻新费用。