地皮及附加建筑费用——建房预算现实吗？

首先，大家好！

我已经有一段时间在阅读、了解和调查关于“建房”这个话题。由于我几乎没有建筑行业的相关经验，我觉得这个建房论坛是一个真正的宝贵资源，希望能通过它更清楚地了解这个对我来说较为模糊的领域。

接着说第一步：
目前我们（妻子，教师，29岁；孩子，3个月；我，工商管理硕士，29岁）是租房住，现在开始考虑自己建房。
但我（不幸地）完全不知道建房需要准备多少预算……

以下是基本情况：
A) 地块
地块价格：约150,000欧元（约510平方米），位于一个（对我们来说）顶级地段[一座巴伐利亚大城市的卫星城]——完全配套，有土壤检测报告，且是绿地。

加上购买附加费用（这些是否已包含在建筑附加费用里？）

不过根据规划方案：
必须配备容量至少为6立方米的蓄水池或储存及渗井。
这对费用意味着什么？

B) 建筑附加费用
建筑附加费用：约40,000欧元（根据本论坛）

C) 房屋
计划房屋（外形和样式已确定）：
KfW 70标准，
砖石结构（36.5厘米厚砖）
简单结构：无凹陷或类似装饰，正方形带屋顶（抱歉这里的建筑师们，我不知道这种建筑风格叫什么：包豪斯？工作室式住宅？）
居住面积140-160平方米（5-7个房间，其中1-2个工作室，1个卫生间）
使用面积约25平方米

人字屋顶，
两层楼，
轻微坡地（最底层半嵌入坡地，这里算是地下室吗？）

地暖，
水-空气热泵，
实木地板和瓷砖，
电动卷帘（无褶皱百叶）

总之希望是高端（陈词滥调……）装修配置（但不是设计师款卫生洁具，只有普通浴缸、淋浴和一个洗手盆……）。

双车库为成品车库，

没有显著的自助劳动（出于质保原因我们也不打算……）
室外设施由我们负责（如铺草坪等）

建筑将通过建筑师或总承包商进行[但带VOB条款：分包商需经协商，材料样板需业主批准]（即不是通过房地产开发商）。
这部分预算我应该准备多少？结构计算费是否包含在建筑附加费用里？

土地加建筑附加费用约20万欧元（19万欧元来自A和B + 1万欧元预留）
如果按每平方米1500欧元计算160平方米房屋，大约是24万欧（四舍五入25万）
=> 初步预算约45万欧元……

如前所述，可能由于不熟悉，我有些项目重复计算，或者使用面积计算有误……

网上计算器给出的预算从37万至55万欧元不等……

用A) 40万 B) 45万或 C) 50万的预算，购买含土地与建筑附加费用的房屋现实吗？是否可行，将在另一个帖子中讨论。

规划之外：
I) 客厅加装一个约5000欧元的壁炉可行吗？
II) 厨房预算大约为1至1.5万欧？

非常感谢！

OnSite

你好，
在第一次快速浏览时，我注意到以下几点：

[*]购买附加费用未包含在建筑附加费用中
[*]关于地基费用，你应该事先仔细查看土壤勘查报告
[*]如果我没记错，1500欧元对巴伐利亚来说偏低。建筑专家应该可以提供更多信息。
[*]我还缺少油漆工程和地板材料的费用（各约1万欧元）
[*]户外设施的费用也未被考虑在内
[*]你说的“烟囱”是指“烟囱”还是炉子本身？这方面的差异很大。
[*]根据经验，厨房的估价偏高。

希望这些对你有所帮助。

你好，Jochen，

感谢你提前告知关于创办费用的情况：这让我感觉不太好，尤其是因为降水不能完全下渗。（根据土壤报告显示，由于土壤不具备渗透性，无法实现。）

我觉得这可能会很贵……

如果你手里有这块土地和你房子的土壤报告，你也会有一个可以用来预算的建筑建议。

雨水渗透通过水箱在我们这里大约花费了5000。是土建施工队安装的。

问候，Yvonne

你好，

加上购地附加费用（土地费用是否已包含在建筑附加费用中？）

你看这里：

不过建设规划中写到：
必须有一个容量至少为6立方米的蓄水池或储存及渗水井。
这在费用方面意味着什么？

这相当矛盾，尤其是当地地面不透水的话。费用方面主要取决于你是单纯收集雨水用于花园浇灌，还是还想额外接入住宅，比如用于厕所。费用大约在5万到7万欧元之间。

B) 建筑附加费用
建筑附加费用：约40,000欧元（根据本论坛）

这个大体上够用。但请注意，油漆和地板铺设工作以及户外设施（包括通向土地的车道）不包含在建筑附加费用内。

C) 房屋
计划中的房屋（形状和外观已确定）：
KfW 70，
实体结构（36.5厘米厚的砖）
简易结构：没有突出或类似结构，方形带屋顶（抱歉各位建筑师，我不知道这种建筑风格叫什么：包豪斯？工作室住宅？）
140-160平方米（5-7个房间，其中1-2个为工作间，1个浴室）居住面积
使用面积：约25平方米
双坡屋顶，
两层，

带双坡屋顶的，基本上是一个简单的两层独栋住宅。

轻微倾斜地形（最底层半埋在坡里；这里指的是地下室吗？）

不是地下室，而是半地下层。

地暖，
水-空气热泵，
拼花地板和瓷砖，
电动卷帘（无百叶窗）

总体上是高档配置（流行语......），但不包括设计师厕所，只有标准浴缸、淋浴和一个洗手盆。

双车位车库作为成品车库，

几乎没有自助劳务（出于质保考虑我们不打算自己动手……）
户外设施将由我们负责（铺草坪等）

我估计你的独栋住宅预算大约在30万欧元左右，外加成品车库费用、建筑附加费用、油漆地板费用和户外设施费用。由于地面不可渗透，还需考虑因积水和渗水产生的防水处理费用。这部分可能在6万欧元到10万欧元之间，具体取决于地质专家推荐的防水处理方式。

工程将通过建筑师或总承包商（GU）进行[但带有VOB条款：分包需事先协商，样品需业主批准]，（即不使用开发商）。
我需要预算多少？结构计算含在建筑附加费用里吗？

有趣 - 你作为非行业人士，是否有信心控制招标、评估选定工人的工作、审核账单等？

没有。结构计算——至少在我提供的列表（上面链接）里未包含，因为这通常包含在总承包商的固定价格中。需要预算多少费用我远程无法判断；可能是3万欧元，也可能是6万欧元，取决于工作量。

土地加建筑附加费用约20万欧元（A和B项共19万，外加1万缓冲）
按每平米1500欧元算，160平米约24万（四舍五入25万）
=> 初步预算约45万欧元……

你不能只以160平方米计算，你还想要额外25平方米的使用面积......这部分费用不会自己消失。

我更倾向于以下计算：

土地：15万欧元
KfW 70标准独栋住宅：30万欧元（185平方米建筑面积）
地下室防水预留：1万欧元
6x6米成品车库：1.05万欧元（不含基础，因为坡地成本不同于平地）
建筑附加费用：4万欧元
油漆和地板安装自助劳务（EL）：2万欧元
户外设施自助劳务（EL）：1万欧元（仅基础部分）
杂项预留金：1万欧元

合计大约55.05万欧元

计划外：
I) 我能否预算大约5000欧元装一个客厅壁炉？

纯壁炉烟道：可以。壁炉本体费用另算。如果烟道外置的不锈钢烟管，成本会低些。但这要看独栋住宅的建筑风格，不是所有地方都适合外观用不锈钢烟管。

II) 厨房约1万到1.5万？

这取决于你的喜好；厨房购买上限几乎没有限制。

莱茵河问候

你好，Bauexperte，

非常感谢你的详尽回复！

如果地面本身不具备渗水能力，那就相当矛盾了。费用方面要看你是仅仅收集雨水用于花园浇灌，还是还想要一个额外的家用接入点，比如厕所用水。费用大概在5千到7千欧元之间。

这正是我最大的问题，我无法判断到底是2000、5000还是10000欧元。

我估计你为独栋住宅的费用大约是3万欧元，加上成品车库、建筑附加费用、油漆和地板工程以及外部设施的建设费用。由于土壤不透水，还会产生因积水和/或渗水而需要的防水处理费用。这可能是6000欧元，也可能是10000欧元，具体取决于土壤检测专家建议采用哪种封闭方式。

这也是一个风险点：积水和/或渗水。就是说10千欧元的预算并不保险，是吗？理论上可能由于地形坡度的原因费用会更高？

很有意思——你作为非行业人士，敢自己把控招标、评估选定工匠的工作、核查账单等吗？

我认识一些朋友，他们敢评估和选择（全是工匠），而且我会与建筑专家一起审查招标文件。
只是我一直遵循的原则是：不要和朋友做生意。
遗憾的是，这在私领域里常常导致巨大矛盾（尤其是保修问题……比如：“你不是星期六安装的吗”，或者“材料是你从建材超市买的剩余库存……”）
我们都知道，批评总是很容易。

我也在朋友圈里见过，省不了太多钱。[这也是我的观点.......]
在这里也必须实话实说：如果是固定价格（比如开发商），那么只有在建筑项目出现问题或额外费用时，质量才会被牺牲。
所谓的子分包，一般不是最便宜的提供商拿合同，而是最便宜的……
而要便宜的话，只能在人员和材料上节省。（机器费用高且必不可少……）
我们也看过一些开发商和他们的服务说明——总体来说，样板房选型通常以最低价为基础（比如瓷砖每平方米20欧元），各种浴室套件的特别版和/或插座数量都很少。样板升级或其他特殊需求（如地暖）价格都很贵……

纯烟道：是的。烟囱本体还需额外费用。如果烟道设在外面，使用不锈钢烟道会更便宜。但这取决于独栋住宅的建筑风格；不锈钢不总是适合外观。

现在我也明白为什么开发商的房子外墙总有不锈钢烟管了。

总体费用，大约55万欧元。

非常感谢！——这下建筑项目就此结束了，尤其是考虑到土地的风险。

对我们来说，租赁物业仍然是首选（继续攒自有资金），或者买二手房会是一个真正的选择。
但让我们看看当前的低利率政策和过高的建筑及房地产价格在10年后会带来什么……