单户住宅融资可行吗？房屋建设开始于2023年底

大家好，

我们的建筑项目已经确定，银行方面的贷款金额也已批准，KfW 资助（261，新建带有QNG标志）也已批准。尽管如此，我还是想听听大家的意见，因为我现在有点慌，担心我们在盖房子方面是否承担过重，是否犯了错误。

我很期待你们对我们的计划的看法，并且相信你们会发现一些对你们来说是项目致命缺陷的点（例如想要孩子、剩余负债等）。提前感谢大家的意见！

关于你们的一般情况：

[*]你们多大年龄？30岁和33岁
[*]有孩子吗？没有
[*]计划要孩子吗？是
[*]你们的职业是什么？市场营销项目经理（自2021年起），网络安全专家（自2018年起）
[*]你们受雇吗？是
[*]你们每周工作多少小时？37.5小时和40小时

收入和资产情况：

[*]你们有多少净收入？2150欧元（税级5），5600欧元（税级3）。合计：7750欧元 + （奖金约每年3000欧元）
[*]你们有多少自有资金？200,000欧元
[*]打算投入多少自有资金到房屋项目中？150,000欧元

居住成本：

[*]目前暖租金：1100欧元
[*]电费：95欧元
[*]电话、互联网、手机：60欧元

交通成本：目前1辆汽车

[*]保险：每月33欧元
[*]燃料：每月70欧元

保险费用：

[*]附加保险和法律保护保险：183.33欧元

生活费用：

[*]食品、护理/药妆、服装、餐馆等：共820欧元

储蓄金额：

[*]300欧元储备金

其他支出：

[*]地块融资：800欧元

关于房产的一般情况：

[*]地块面积多大？837平方米
[*]规划中新建带有套房
[*]双车库
[*]房屋面积多大？170平方米可用面积含套房

建筑或购买成本：

[*]配套设施费用：已支付
[*]购买附加费用：已支付
[*]建筑或购买成本：总计685,000欧元

成本汇总：

[*]总成本：685,000欧元
[*]可扣除自有资金：150,000欧元
[*]融资金额：535,000欧元

必要贷款信息：

贷款总额：535,000欧元
银行年金贷款：282,000欧元

[*]实际年利率（年利）：3.81%
[*]还款额：1,346.55欧元
[*]偿还率：2.00%
[*]利率锁定10年
[*]特别偿还5.00%（计划用10,000欧元）

KfW贷款：153,000欧元

[*]实际年利率：1.84%
[*]还款额：493.47欧元
[*]偿还率：2.612%
[*]利率锁定10年，总期限30年
[*]一次性偿还补贴：33,250欧元（已由家庭承担）

还有什么重要的信息需要知道？
10年后剩余金额很大一部分已通过（未来）赠与覆盖。我们知道这是一项相对不可靠的计划。
计划有1-2个孩子，我们知道那时负担自然会更紧张。
不过我们仍然预计会有几次薪资提升，并希望有了孩子后也能恢复全职工作，或者我希望减少到30小时，我先生保持40小时。
此外，每月还有来自套房的350欧元租金收入。

我很期待收到反馈和评论！提前非常感谢！

我觉得用赠与来做计划很大胆，也非常不理智。即使是赠与，在亲属需要护理的情况下，也可能在十年内被追回。这从来都不是百分之百安全的。你们的收入虽然很好，但加上利息也不是没有压力。我现在只是想知道，为什么你们每个月还款不多一些（尤其是考虑到你们的收入），以及为什么你们要建一个带套内住房的房子。假设这个套内住房有50平方米，你们每个月能收租350欧元。那么这将带来2%的租金回报率（200,000欧元的建造成本仅针对这套房，年租金为4200欧元）。考虑到每平方米4000欧元的价格和这么低的租金，这样做永远不划算。这笔钱现在已经等于亏了。你们觉得为什么Vonovia停止所有新建项目的出租？因为4000欧元每平方米和4%的利率已经不划算了。而且如果租金是每平方米7到10欧元，你们会亏得很厉害。买定期存款的收益都比这高很多。建房要小一点，不要带套内住房。其他的都是在经济上不合理的。你们至少要能从这套房里收取每平方米18欧元的租金，才能在建造成本上划算。除此之外，我看你们的收入没什么问题，但还是不要带套内住房。

我相信你们已经属于那个范围了，如果不是你们，那还会是谁呢……

不是说这点特别关键，但顺便说一下：

Finanzierung Grundstück 800€

那块地多少钱？你们还有多少债务？融资是固定的还是变动的？

大家好，

我们的建筑计划已经确定，银行方面的贷款金额已获批准，KfW 资助（261，新建筑，带有QNG认证）也已批准。然而，我还是想征求一些意见，因为我现在有点紧张，担心我们在建房方面承担过重，以及我们有一个
费用汇总

贷款总额：535,000欧元
银行年金贷款：282,000欧元

[*]实际年利率（每年）：3.81%
[*]月还款额：1,346.55欧元
[*]偿还比率：2.00%
[*]利率锁定期限10年
[*]特别偿还5.00%（计划使用10,000欧元）

KfW贷款：153,000欧元

[*]实际年利率：1.84%
[*]月还款额：493.47欧元
[*]偿还比率：2.612%
[*]利率锁定期限10年，总贷款期限30年
[*]一次性偿还补助：33,250欧元（已由家庭承担）

请再计算一次，因为写的时候好像少了大约100,000欧元。

我觉得通过赠与进行规划很大胆，或者说非常不明智。即使是赠与，在亲属需要护理的情况下，也可能在10年内被追回。这从来没有保障。你们的收入虽然很好，但在利率环境下也不轻松。我现在只是想知道，为什么你们每个月不多还一点贷款（尤其是考虑到你们的收入），还有为什么你们要建带套房的房子。假设套房有50平方米，你们能收到每月350欧元租金。那么这意味着2%的租金回报率（仅这套房子的建筑成本20万欧元，年租金4200欧元）。每平方米4000欧元的造价，加上这么低的租金，完全不划算。这笔钱现在已经算是赔掉了。你们觉得为什么Vonovia停止了所有新建房产的出租？在每平方米4000欧元和4%利率的情况下，这已经不划算了。租金每平方米7-10欧元的话，你们会亏得很厉害。定期存款的收益都远高于这个。别建带套房的小户型，其他都不划算。你们至少得收18欧元/平方米的租金，才能弥补建筑成本。除此之外，我看你们的收入没什么问题，但还是别建套房了。

我们建带套房是因为我丈夫的祖母将会搬来和我们一起住。我们也考虑了很久是否真的要建带套房，但后来由于可以拿到双倍的KfW贷款且利率较低（因为是两套住房），所以决定建带套房。套房面积将是30平方米，租金肯定能定得更高——可能现在对祖母不适用，但以后绝对可以。

我们每个月不多还贷款，是因为还要支付差不多750欧元的土地贷款（月供723.33欧元，剩余本金10万欧元，利率1.37%），合计算下来，房屋加土地贷款的月供接近3000欧元。

我觉得，你们已经属于那种，如果不是你们，那还会是谁了......

这虽然不算是决定性的因素，但顺便提一下：

这块地多少钱？你们还有多少债务？贷款是固定利率还是浮动利率？

这块地的价格是257,000欧元，剩余还款金额为100,000欧元，每月还款额为723.33欧元（还可以调整），利率为1.37%，利率锁定期为20年。