建筑融资可以这样表示吗？

你好，

我们这个小家庭（也就是我妻子、我们的儿子和我）想要建造一栋属于自己的梦想新房，并且已经非常具体地在规划中。
我们有一位非常棒的自由建筑师，我们找到了一个对我们来说非常理想的地块（但还未购买），建筑师的设计方案完全符合我们的需求。

我们的建筑师当然也向银行提供了相关资料，比如成本预算、设计方案、体积计算等。

到目前为止一切都很顺利，我们非常兴奋，但现在遇到了一个问题，就是我们有点“胆怯”，因为涉及的金额实在是太大了，且我们开始意识到事情变得非常严肃。我们当然也在问自己，我们的融资是否真的像之前预算的那样可行，因为贷款成数（Beleihungsauslauf）非常高。如果银行将KFW贷款计算在内，这一比例大约是86％！而且我们还不知道银行的安全加成是多少。

这里是我们的基本数据：
- 包括建造费用及额外费用和地皮费用 — 337,000欧元
- 贷款总额 — 约287,000欧元
- 自有资金 — 约55,000欧元
- 来自非自雇的全职工作的月净收入 — 约6,600欧元
- 计划使用Kfw项目124（住房所有权） — 75,000欧元

我们想选择经典的等额本息贷款，月还款额约为1,500欧元，约相当于2.5%到2.75%的还款率。

我们没有其他贷款负担，信用记录也非常良好，但依然对融资方案是否可行感到不确定。

非常感谢您提前给予详细的反馈。

当我看到这篇文章时，我本想写，月净收入6600欧元，应该完全不是问题，但你们每月最多只还1500欧元，那样你们还款时间会非常长。
如果按4%的利率计算，确实有可能，但利率固定期也只有大约10到15年，时间结束后你们还剩大约20万欧元的未还款，如果那时利率大幅上涨怎么办？
虽然我没有详细计算，但如果利率不利，你们可能要还款40多年，除非你们还有其他投资或进行更高的额外还款。
*Edit - Absatz gelöscht(hatte was falsch gelesen)*
如果每月以其他方式支出5100欧元，那可得花费不少钱。

你好 pat83，

首先非常感谢你的反馈。
你正中红心了。 :-) 如果没有额外还款，剩余债务在10/15年后仍将非常高。

每月1,500欧元是根据非常保守的收支预估计算出来的。
如果每个人都诚实面对自己，没有人喜欢大幅改变生活方式。我们也是这么看的。我们希望还能继续享受一个愉快的假期，目前我们有一位每天月花450欧元的日托保姆，我们想给儿子一些好的条件，几年后还要迎来第二个孩子。
这些因素加在一起，让我们决定把每月还款额设得比理论上可行的低一些。

但现在我们有了一个全新的方案。

1个KFW贷款，75,000欧元
1个贷款，50,000欧元，期限3年
1个贷款，50,000欧元，期限15年
1个贷款，112,000欧元，期限10年

3年期限的贷款将在3年后全部偿还，因为我们明年年底会收到一笔赠与。

我们计划每年支付大约5,000欧元的额外还款（除了KFW贷款，因为那不允许）。这样即使利率上升至8%，续贷也不会有问题。顺便说一下，我们计算出决定利率锁定10年或15年的临界点大约在6.5%。我个人觉得这根本不是个决策依据，因为6.5%是很现实的。但遗憾的是，没有人拥有那著名的水晶球...

嗯，有了这些数据看起来就好多了，5万欧元很快就会完全还清，约5000欧元的额外还款相当于每月多付400欧元。此外，你们的收入中还有相当可观的缓冲空间，即使某些费用稍微增加一些，你们也负担得起。

我也希望能有这样的烦恼。
我生活也不差，但净收入与还款额的比例总觉得不太合理 :)
你们收入这么高，为什么自有资金却这么少？开销真的有那么大吗？

你好 pat83，

首先非常感谢你的反馈。
你正中要害了。 :-) 如果没有额外还款的话，剩余债务在10/15年后仍然会非常高。

我们根据非常保守的收入/支出计算得出了每月1,500欧元的数额。
而且如果每个人对自己诚实的话，没有人愿意大幅改变自己的生活方式。我们也是这么看的。我们仍然希望能负担得起一个美好的假期，目前我们有一位日托保姆，每月花费450欧元，我们想给儿子一些东西，并且几年后第二个孩子应该会来到。
综合考虑这些因素，我们决定将每月还款额定得比理论上可能的数额低一些。

在我看来，这是完全正确的决定，尤其是第二个孩子基本已经在计划中了，而且至少暂时会失去一部分收入（6600的x%）。
强制还款额低，设置额外还款额度为10%，然后利用它 :D （大多数贷款合同实际上从未进行过一次额外还款，尽管现在每个客户都想要这个选项）。

但现在我们发现了一种全新的模型。

1笔KFW贷款，金额75,000欧元
1笔贷款，金额50,000欧元，期限3年
1笔贷款，金额50,000欧元，期限15年
1笔贷款，金额112,000欧元，期限10年

3年期的贷款我们计划在3年后全部还清，因为明年年底我们会收到一笔同等金额的赠与。...

那你们为什么还要支付3年的利息呢？

我们计划每年进行约5,000欧元的额外还款（除了KFW贷款，因为不允许这样做）。因此，即使利率升至8%，我们在续贷时也不会有问题。顺便说一下，我们计算出平衡利率，即决定是选择10年还是15年固定利率时期时的临界点，大约是6.5%。在我看来，这根本不是一个决策依据，因为6.5%是非常现实的利率。但遗憾的是，没有人有那颗著名的水晶球……

亲切的问候
JoS
建议——但公平！