父母将房屋出售给子女：哪种方式的经验？

您好，

几个月来，我们一直在计划购买或建造房产。由于当前融资成本上升以及建筑成本依然较高，建造新房对我们来说变得不那么有吸引力。
一个越来越有吸引力的替代方案是购买父母的老房子。父母手上还有一块地，他们打算建造一座适合老年人居住、面积较小的平房。

为此，父母的老房子经过建筑专家的评估，出具了价值评估报告。该房屋连同土地的价值约为450,000欧元。之所以做出这份评估，是因为我父母希望为可能的房屋出售得到一个有效的价值依据，并且在将房屋出售给子女中的一人时，避免对另一方造成不公平的优待或损害。我和父母估计还需进行约50,000欧元的现代化改造，因此我们会从评估价值中扣除这部分费用。

不过，我的妹妹对购买该房屋并不感兴趣。父母暂时提出，家庭内部可以约定房屋的接手价格为350,000欧元，基于较低的价格，另一方子女将获得适当的补偿。

现在的问题是，如何以最经济和公平的方式处理房屋的接手。鉴于当前的利率状况，父母有一些想法，想减少可能的利息负担，避免只有银行受益，因为父母手上有不少现金资产。

起初我们了解到，父母与子女之间的买卖不需要缴纳房产转让税，只需支付公证费。

条件如下：

方案1

100%产权登记在子女名下

接手价格含改造费用为400,000欧元，扣除子女自有资金180,000欧元，因此需要融资220,000欧元。这里问题是，是否可以向父母申请分期贷款？

方案2

80%产权登记在子女名下，20%产权登记在配偶名下

接手价格含改造费用为400,000欧元，扣除子女和配偶的自有资金，因此需融资190,000欧元。此时可采用贷款，按产权比例偿还贷款本金。

方案3

80%产权登记在子女名下，20%产权登记在父母名下（这20%将来纳入遗产）

在接手价格中，从房产价值中扣除父母产权的部分。因此子女仅需向银行融资140,000欧元，或向父母借款偿还。

不知道具体数字（"Barvermögen bei meinen Eltern"），很难说什么具体的事情。但我假设你父母有一些钱，他们（暂时且尽管在建造平房）不需要用这些钱。那么你去银行就没有任何意义了。
多次找公证人也没有太大意义。所以
* 100% 将房屋转让给你
然后必须明确你姐姐应该得到什么（超出你父母现有资产的部分）。假设她将来得到适合老年生活的平房加5万欧元，而你父母在建造平房和环游世界之后已经破产。那么你就
* 向你父母无息借款5万欧元
（或者也许是考虑了通胀的）。银行看不到这笔钱，你姐姐最终继承平房和这笔贷款。贷款当然必须有合理的还款期限，也许你提前还清了。
最后还缺少对你父母的保障。这可以通过一种（在土地登记簿中担保的）
* 灵活的养老金支付给父母的方式
实现，该支付初始为0欧元，只有在父母需要时启动（这笔养老金也必须考虑到你姐姐的部分）。
但正如我所说，我这里做了一些假设……

方案3只有在完全这样做时才会与银行和其他方面产生麻烦。你也可以把房子转卖/赠送给你的妻子，这样她就可以避免房地产交易税。但从税务角度来看，如果父母把房子租给你会更好。

你们这里混合了非常多不同的事情，有些事情让事情变得不必要地复杂：

1. 购房价和姐妹：

我妹妹对买这房子没有兴趣。因此，我父母暂时提出，可以在家庭内部约定一个可能的房子接管价为350,000欧元，另一位兄弟姐妹因价格较低而得到适当的补偿。

什么是适当的补偿？别说这种废话了。
如果房子值450,000欧元，那么就应该按这个金额来计算。如果父母只想要350,000欧元，那么这差额的100,000欧元应该平均分给孩子们。也就是说：房子卖400,000欧元，妹妹拿其中50,000欧元补偿。这样这部分问题就解决了。

2. 贷款
当购房价确定后，可以再考虑是否由父母出部分或全部贷款。要正式签合同，这样在遗产处理时债务能被相应抵扣，妹妹不会受损。

3. 所有权（房产登记）
绝对要把父母排除出去！！现在只想让孩子买，还是孩子和伴侣一起买？我猜你们还没结婚？我个人比较传统，会为平等的婚姻或伴侣关系在房产证上登记各占50%。但这样伴侣也要承担全部贷款责任。否则就是100%写孩子名字，但伴侣贷款就不算。希望孩子自己有能力承担。按比例还贷听起来好，但责任总是按全额算，我不喜欢这种方式。最终每个人付出的生活时间是相同的，这跟钱无关。

我只能确认Tassimat的建议。

1. 如果父母只想要350,000作为他们的房子的价格，那这就是购买价格。由于这房子显然价值多出100k，你的父母可以给妹妹支付50k。这样你们之间的分配就比较公平了。

2. 购房价格融资：如果你的父母实际上不需要现金，那么只要你把可用现金转给他们，剩下的部分通过你和父母之间的私人贷款进行。还款金额和期限可以个别商议。

3. 产权：在这种情况下，我总是建议明确将100%的产权转移给你。你以后可以再把一半赠予你的伴侣。

实际上， 的表述最接近父母的想法。
然而，父母希望按照“子女与父母之间的债权”在土地登记簿中保持相应比例的权益。这类似于银行的做法。
但问题是，私人是否能够以绝对数额（例如100,000欧元）在土地登记簿中登记，还是土地登记簿中的登记只能是相对的，比如以20%的形式登记。

此外，父母按比例登记土地权益的方案还有一个优点，就是孩子初始需要融资较少，日后继承时这部分权益会通过遗产转移给孩子。这个土地登记可视为父母的一项“隐形储备”，以防由于生活状况变化需要在生前动用这部分价值。