房屋规划，报价，融资，固定价格

你好，我（我们）快要崩溃了，真的很无助，希望这里能得到一些反馈，给我们“原地打转”的状况一个关键的提示，让我们终于能走出这个循环。

我们拥有一块地皮。我们选择了一家建筑公司，并在那里设计了一个平面图，现在已经有一份有约束力的报价（已签字）。我们现在需要处理一份融资确认。
最初尝试联系一个融资方（我们确实想用这个融资方）以推动进展，但失败了，因为对方表示他们不做融资确认，最多给我们介绍贷款。确认需要去主办银行办理。

我后来打电话给我们的总包（GU）想了解他们的要求，结果发现总包不仅仅想要这份确认，而是基本上想确定我们选定的融资银行。之后他们会把一个表格发给银行，以使事情正式生效。

我们看了很多资料，不断获取信息，但这超出了我们的能力范围，虽然得到了一些有用建议，也算推进到了这一步，但信息太多，感觉根本无法全面掌握。

我们已经告诉总包，这里有点自相矛盾：我们有一个确定的房型和平面图作为预算，但选样要在建筑申请后进行。也就是说，我们不知道“精细规划”期间会产生什么费用，比如选样本身，可能还会调整墙体位置，市政规定的排水沟和我们想要的蓄水池都没算进去。
另一个问题是，建筑申请完成时需要支付第一笔购房款，大约24000欧元，而我们无法再预付。合同规定我们只有付了第一笔款才有资格安排选样。
但据我们所知，这对贷款来说信息还远远不够。
多数总包有趣的是总说有一个固定价格的计划房子，银行也只接受这样的贷款，从而保护业主免受涨价之苦。但我现在的感觉，说实话……有点被耍了。

所以我想问其他自建房者是怎么解决的……
或许我们在签署报价时就已经犯了第一个错误（虽然我们看过，但只是想跟以前一样，算了。以后不会再现场签字，都会带回家签）。

此外，我们已经加入了建筑业主保护协会。这里也在考虑该找谁帮忙，谁了解这些且能站在我们这边。律师？建筑顾问？其他自建房者是如何获得固定价贷款的？在挑选贷款的阶段，是否存在“我们接受某报价，请银行确认并准备后续手续”的流程（毕竟我们是施工申请及选样后才最终知道总价的）？有没有无佣金的融资顾问（不像我们现在用的这种按提成收费，但评价不错）？我们已经查了很多，也没找到相关信息。

文本多了点，尽量简短了，估计还是会有问题（欢迎提问，我会回答所有缺少的信息）。我认为地块大小和房屋尺寸在我们的问题中暂时不是关键。

我会感激任何有用的建议，我们能采取的，因为我们现在就是原地打转，还有不少待办事项。首要希望解决这个问题，才能有进展。

非常感谢所有阅读这段话的人，特别感谢那些能给我们留下哪怕是小小回复的人。

此致
敬礼
Almifosa

你们的做法也很奇怪。做一个费用清单并估算最终金额（这是完全可以做的），然后再算上一个五位数的缓冲。接着明确融资方案，只有这样你们才签署土地和房屋的合同。先签字再融资，哇……真大胆。

那么，在你们当前的情况下：
1）保持冷静
2）保持冷静
3）费用清单
4）去银行确保融资

和你们的银行商量一下，看看你们如何处理关于样板房的情况。比如我们银行可以在不增加抵押贷款额度且后续不出问题的情况下，直接增加2.5万欧元的融资额度。如果我不需要这些，最后还剩余一些，我可以直接还款。

[QUOTE]新
你们的做法也真奇怪。做一个费用清单，估算最终金额（这是完全可以做到的），然后留一个五位数的缓冲金。接着明确融资方案，然后才签地皮和房子的合同。先签字再融资，呼……挺大胆的。[ /QUOTE]

不过，房子的报价还不是购买（至少我们是这么想的，如果失败，最多有3000欧元的规划费给我们，我们已经把这作为风险承担了）。
是的，我们的考虑也是估算费用，但随后直接申请贷款，因为我们不想两次开始，而且有些方面真的不太懂。现在还在考虑是否让律师再帮忙审核一次，避免出现更多错误。
地皮已经是我们的，我们通过自有资金已经融资了。所以这项费用可以不考虑。关于我们的财务预算，我们也已经做过调查，只是我们原本的考虑方式与现在顺序的处理方式不同。

那么以你们现在的情况来说：
1）保持冷静
2）保持冷静
3）制定费用清单
4）去银行确认融资

如我所说，也许我们确实出于无知犯了思维错误……
我们想像其他人一样选择最便宜的融资方案，但我们的融资方不是确认贷款，而只是进行贷款发放。

[QUOTE="Tego12, post: 165569, member: 26463"]和你们的银行商量如何处理定制问题。比如我们这边银行可以在不增加抵押贷款额度且没有问题的情况下，事后增加25000欧元的融资额度。如果我不需要这些资金，最后还有剩余的话，可以直接还掉。[ /QUOTE]

是的，我们也考虑过这些，但总是有的问题是要先计算并申请贷款，还是先拿到确认？有没有我们不知道的中间环节？
我们已经为此与主办银行联系，正在等待预约。但因为我们认为主办银行不会给出比融资方更优的方案，我们目前认为这只是达到目的的手段，而根据总承包商的责任声明表格来说，最终既不完整也不彻底。

也就是说

融资承诺基本上是保护你们的措施，防止你们已经产生了巨大的费用，但你们还不知道是否真的能拿到钱。

我更惊讶的是，你们居然还没被汽车的陷阱绊倒，因为那真是太荒谬了。银行需要KFW的房屋确认。这家公司只有在你拿到融资后才会出具这个计算。

在你们的情况下，你们应该去银行跟他们谈谈。你们已经有了“根据施工说明的房屋固定价格”。现在你们把额外项目的费用加在上面。这些项目是什么，在论坛的每第三个帖子里都有说，还有大概的估价。地皮作为自有资金非常合适（前提是它已经付款了）。

如果银行保证你们融资成功，他们会给你们开一张单子。施工公司拿着这张单子就开始工作，会给你们产生大量费用（比如建筑申请后第一笔款要付22000欧元，那进展非常快……）。而且融资通常没还完成公证等手续，所以你们最好直接跟施工公司先说清楚。我们拿到钱是在第三张账单出具时，那时地基完成，墙体开始，所有账单一次性付清。没问题，只是要事先沟通好。

你可以把你现在知道的价格列出来，或许有人会同情你，告诉你还能加多少费用。

补充融资很贵，最好一开始就定对金额。有特殊还款（如果有的话），月底多付的两三万也能很快还回去……

融资承诺基本上是保护你们，避免你们在还不知道是否能拿到钱的情况下已经产生巨大费用。

是的，从基本理论上来说，这完全没问题。

我很惊讶你们还没被汽车贷款这个坑绊倒，因为这真的很荒谬。银行需要房屋的KfW确认。但是公司只有在你拿到融资后才会做这个计算。

嗯，不知道我们那儿的是体积。我们这儿没有KfW（每个人的看法都不同，我们认为标准版本完全够用）。

你们应该去银行跟他们谈谈。你们已经有了“按施工描述的房屋固定价格”，现在把额外项目的增加费用加上去。

是的，我们正在大致估算这个（大约算算）。

如果银行向你们保证融资成功，他们会给你们开一张纸。这张纸是施工公司开始动工的依据……

好的，这确实有助于更好地理解，非常感谢。

这不完全正确。你是通过融资中介寻找为你的施工项目提供融资的银行。一旦找到了，融资银行通常会口头做出初步融资承诺。只有签署贷款合同后，才会有所谓的融资确认。这里还要区分普通确认和融资担保。你的总承包商（GU）要求哪一种？

好的，也就是说，正如我们之前猜测的那样，现在要申请的是贷款。我们认为这份确认更像是一个中间通知，如果我们能直接把一切落实，可能可以免去它。我们的总承包商说他需要一份融资确认。当我给公司打电话追问他们具体指什么时，他们说：如果我们找到银行，就会通知GU，然后GU会发一个表格让他们填写，以便形成具有约束力的确认。一些银行知道这个表格（我们不太懂，感觉相当“无知”），所以不确定这是哪种确认……不知道。

关于排水坑和蓄水池的费用，你的总承包商可以提前给你一个有约束力的报价。墙体移动是否增加费用也一样。

我们的施工报价和成本预算应该比较详细（虽然我们是外行），我认为比其他一些报价要详细得多。（我们确实花了很大功夫精准比较了各方的明细）。关于排水坑和蓄水池，我想我还会通过另一个“工地”单独找GU讨论。墙体移动肯定不会改变价格，更可能是周边装修部分，比如如果想把楼梯加宽10厘米（举例）。

通常6%的费用不算小的施工项目

这让我紧张，因为我们在报价里已经刻意压了价格（是的，我们吸取了教训，不再现场签字）。报价里带了一个付款计划，预设了8%的费用。另外，我们是一个125平方米的房子，有65平方米的防水地下室（最坏情况是还得做土质调查，才能判断是否必须做地下室。我们宁愿预先计划）。

样板间 …… 万一有必要，我们选择标准配置，不必一次到位，目标主要是有带地下室和合适平面图的房子。以后大概率还会“现代化”改造，我总看年纪大些的人都这样。

是的，我们是按固定价格建独栋别墅。合同里也写了GU对我们选择的东西没有影响，这可能会提升价格。我们没有看过参考案例，因为没觉得是问题。我们直觉是好的，只是很害怕，因为我们的无知可能导致每一步都酿成灾难。我读了很多资料，但实在没弄明白融资确认到底是什么。对我们来说，如果有人直接告诉我们，嘿，你们现在需要融资，也就是说要有准备好的贷款，然后凭这些材料你们就具备了GU所需的一切，那会更容易理解。

你是Bauherren-Schutzbund会员——他们应该会安排合适的工作人员帮助你。

是的，可惜我目前还没联系上业主顾问，不过我会继续尝试。他还会负责施工监督。但我不太确定我们遇到的问题是否该找他帮忙。嗯，我想他主要是负责我们的建筑监督，不负责组织类问题……“我怎么才能拿到房子”。

非常感谢你们之前的回答，帮我解开了心头很大一团乱麻。我之前真不知道该怎么继续了（虽然现在还是有点迷糊，但至少知道接下来该做什么了）。

出发点：已有土地且100%以自有资金支付。

所以，我们是这样做的：与该地区的多家银行进行了多次交流——了解哪些是可能的，谁提供什么。我们的融资伙伴随后成为了我们的主银行。凭借这笔资金，我们选择了一个房型，然后挑选了相应的公司。选的也是该地区的一家。我们将所有的需求和附加项都纳入了设计中，并且收到了多个设计方案。最终方案确定后，我们继续寻找建筑附加费用，包括地下工程、厨房等。我们还进行了地质土壤报告。融资中还包含了1万的缓冲资金和2万用于花园。我们在银行完成了所有手续，即所有合同。签署了与房屋建筑公司的合同。随后收到了银行的书面融资确认函。
土地是用自有资金融资的，首期款也在提交建筑申请后支付给了公司。迄今为止发生的所有费用（土地附加费用、保险、公证、土地登记处……）均无贷款支付。