从零开始的房屋规划 - 财务计算，地下室...

亲爱的论坛成员们，

我今晚花了半个（整个）晚上在这里阅读和浏览帖子，现在非常震惊于这里汇聚了如此多的专业知识、经验和能力。因此，我也想请教大家一些建议（五年后我会贡献自己的经验……）。

我们目前的房屋规划几乎是从零开始：

1. 财务规划

我们的预算大约是50万欧元。
不过，我们理想位置的土地连同购地附加费用大约需要19万欧元。

我们另外预留了1.5万欧元用于家具、厨房、搬家、小额度备用金等。
户外设施/花园/车库预算为2.5万欧元——其中部分项目目前无需实施；唯一必须立即完成的是蓄水池（依开发计划：“一个蓄水池，具备强制排空且容量至少为密封面积（投影面积——屋顶平面图）的25升/平方米，下游配有通过凹地方式的渗透设施”），但我完全不理解这里的要求是什么以及费用如何。这方面也可能有一定的备用金。

另外，建筑附加费用我们暂定为1.5万欧元。不包括地基板、土方作业、地窖等（详见3.1）。

这样剩下约25.5万欧元可用。

2. 我们的土地
我们的土地大约比目前道路水平低1.3米，地势稍微倾斜（20米长坡度约50厘米）。地下室需要进行防非承压地下水的防水处理。

3. 想法/设想/需求
我们的理想房屋面积约为130-140平方米：
除了客厅/厨房/厕所外，还有一个结合了小型工作室/客房功能的房间。两个儿童房、一间卧室、一间浴室。家务间用来安放家用电器和晾衣服。
此外，我们还需要一个存放园艺工具/自行车的空间，以及至少一个小地窖/储藏室。

4. 问题
除了你们对整体规划的看法，还有以下具体问题：

关于第1点：a) 财务计划作为初步的大致方向是否基本现实？如果不现实——预算我们几乎无法增加——土地尚未购买，是否应考虑寻找一个位置较差（但更便宜）的地块？
关于第3点：b) 鉴于土地的地形，我们考虑是否将房屋一部分设地下室，甚至改建为居住空间——考虑到开挖空间有限或可能需要填土，这会如何影响？是否因此实际可用的居住面积会减少？这样做能否节省成本且合理？
关于第3点：c) 我们该如何最好地寻找房屋供应商？d) 是否应将这个粗略方案发给几个实体房屋供应商？或直接拿着这些大致的框架数据去现成房屋中心的成品房制造商那里请求报价？
e) 关于成品房制造商，一般情况如何？过去四小时我反复看到各制造商间提及“低价区”“高品质”等描述。制造商能否大致分为几个层次？规律是否是“越贵，品质越好”？是否可以说“X品牌比Y品牌质量更高但价格也更贵”？（品质以墙体厚度/隔热性能和使用材料等为基准？）

非常感谢大家的帮助——如果进展顺利，我也会尽早开设建筑日志！祝大家周末愉快。

2) 我现在不会买这块地。你会惊讶于地方政府在修路时会想出什么荒唐的主意。这块地的“相对高程”不一定会变得更好，反而相反的情况也时有发生。

3) 对房屋大小的设想是合适的，几乎显得异常现实。

4b) 我最近给出一个经验法则：当房屋地基下方的高度差达到2米时，无地下室基础的措施不再比建一个地下室便宜，即使你没特别用途；1米的高度差则是费用的一半。

这些居住面积要求即使地下室不用于居住，也可以实现一层半或两层楼的房屋。地下室排放的污水如果排水管比地下室低，可能需要复杂的提升设备来将污水排入管道。

4c/d) 如果不局限于成品房或砖混结构，选择范围最大；但即使有限制，选择仍然很多。但当前经济状况下，供应商较多，可能需要等待。

报价的问题是苹果和梨的对比。所谓“施工描述”，比如用什么砖、多少插座、什么瓷砖（还有“油漆完毕”还是“完全可入住”、谁支付施工电费等）各处都不同，对外行来说是一片迷雾。简单地说，“最便宜”的供应商最会利用你的无知或不了解，没有人会白送东西。

所有供应商都有各种规模和价格段的现成报价。一是随时有回应，二是客户有谈判基础，也便于对房屋类型的直观理解。

4e) 大致来说，专科医生或律师用Weberhaus建房，经理用Schwörerhaus，雇员用工资单A4选Bien-Zenker，技术工人用Fingerhut Haus等等，但你不必把我每句话都挂在床头 ;-)

墙体厚度/保温不是标准。必须遵守法律规定。愿意做得更好者可申请补贴。因此有法规标准（2016年节能条例）及KfW55和KfW40标准的报价。供应商都会以对自己最有利的方式达到相应标准。

电气和卫浴标准是重要价格因素，窗户和门及相关（防盗、安全、防晒等）也是。外观方面：砖面和护墙板比涂料外墙更贵。

一个好的房屋供应商——无论成品房还是砖混房——会倾听、提供建议，也会帮你打消不切实际的想法。他还会通过适合的客户群来识别。看看其参考建房客户是否与你匹配，如果不符合，你也不会喜欢该供应商。

成品房供应商多为跨区域甚至全国性，砖混房多为合作形式全国布局，但单独公司通常只在100公里范围内活动，往往更少。大家也都是用水做饭，不会发明新轮子。如果你来自莱茵兰-普法尔茨州南部，就只在RLP、萨尔州、黑森州和巴符州北部问询。从乌尔姆或什未林等地的报价不会给你惊喜。

看参考房屋。许多供应商——成品房和砖混房都有——也邀请客户参加房屋交付参观。你可以遇到其他感兴趣的人，和他们聊聊。

另外也可以反过来，把周围的开发区当“展厅”来看。要么房屋还在建设，有标示施工方；要么已入住，周六在花园围栏边有很大机会得到友好解答。

“一个强制排空且具有至少25升/平方米密封面积（投影面积——屋顶视图）专用容量的蓄水池，后接地面渗透凹地”可能必须马上采用——不过我完全不懂这里要求的是什么/费用多少。”

德语意思是：例如200平方米被建筑 / 覆盖 / 铺砌的面积（即房屋、露台、车道）必须能容纳5000升雨水的水槽，且不能溢出。这样你才能蓄积强降雨的水量，使得排水管首先只需排放路面积水。

但是，可以溢出。这里说的是一个低洼地。[Wie groß ist denn das Grundstück, oder habe ich das übersehen?] 低洼地需要面积。[Liegt ein Bodengutachten vor, in diesem Zusammenhang insbesondere zur Versickerungsfähigkeit?] 如果渗水能力不佳，低洼地会更大……

关于融资的简短回答：[bei dem Grundstücks Preis] 通常不是非常便宜的地段，也就是说，不是那种还能相对便宜建造的偏远地区。

以255,000欧元的价格，还没有计算地基工程费用……即使没有地下室，而且只有140平方米……在一个不便宜的地区……我认为机会很小。

土地与房屋的成本比例会太高。在建筑总费用中，我会在土地上花费大约100,000欧元。

你好，哇，星期天早上有这么多好答案。
@11ant：谢谢你关于 Vorgehen 的提示。我们现在决定今天早上去曼海姆的 Musterhauscenter，尽可能简单地看看各种房屋类型和形式。
关于雨水：（也包括 Alex85）：土地大约450平方米。因为我们目前只是预订了，还没有购买，所以还没有做自己的土壤调查。在不知道项目在那里有多现实之前，我们也不想委托土壤调查。因此，我对 Bebauungsplan 草案中的这些规定之外没什么更多了解。我们在成本方面实际上处于什么水平，我在网上甚至找不到关于这种排水解决方案的大致规模。
和 Bau-Schmidt：在我们这个地区，要找到土地已经很难了（曼海姆、海德堡、卡尔斯鲁厄附近）。我认识的一些人已经找了4-5年。但当我看到土地价格时，我也吓了一跳。因此，我认为包括购置附加费用在内，十万欧元买到完全开发好的土地是不现实的。如果我继续关注这个土地（或类似价格的土地），我可能需要增加多少预算？
或者：这次是通过一个市政府对开发商的询问。我们地区目前没有市政府自有的土地。网络平台上也几乎没有合适的建设用地。那是否有意义通过房产中介工作（虽然价格会更高？）还是直接联系建筑公司（同样会因为绑售而增加购置附加费用？）这些公司有我不容易买到的土地吗？还有哪些可能的选择？