根据1990年建筑使用规定的容积率是可以的，但根据1977年的规定则不可以。该怎么办？

大家好，

我需要你们对巴符州一个新建项目的建议。我们在容积率方面遇到了问题，根据规划方案，容积率为0.6。计划建造的房子（双拼别墅）有地下室、两个完整楼层（底层和上层）以及一个阁楼。在底层是客厅/厨房/用餐区。上层有儿童房、客房和浴室。阁楼是父母区，包括卧室、更衣室和浴室。我们已经委托了一位建筑师提交建筑申请。建筑师委托时已知道地块和房屋设计。按照1990年现行的建筑使用规定计算容积率时，只有两个完整楼层被计入，不包括阁楼。因此容积率为0.57，符合要求。但建筑师在提交建筑申请前发现，我们超过了容积率，因为规划方案采用的是1977年的建筑使用规定。该规定指出，计算时必须包括两个完整楼层，以及“其他楼层中具有居住功能空间的面积，包括相关楼梯间及其外围墙体”。这意味着阁楼的房间也必须计入，按照这种计算方式容积率约为0.73，实际上使该建筑项目不被允许。

现在建筑师打算在建筑申请中将阁楼的房间标为桑拿房、画廊和娱乐室，属于“不常使用的辅助房间”。但这些房间实际上满足居住空间的所有要求，比如足够的高度和窗户面积，且规划了逃生路线。

我担心，仅仅把这些房间声明为辅助房间，社区和建筑监管部门不会接受，可能会拒绝申请。关于这一点，我发现了以下内容：
只要房间客观上符合作为居住空间的要求，即使主观上将其定义为辅助房间也无关紧要。巴符州建筑法（Bauordnung BW）第2条第7款没有其他规定。
来源：巴符州行政法院，第三庭 | 3 S 1437/99 | 判决 | 辅助房间与居住空间的界定 | 详情见 landesrecht-bw.de

维基百科也说：
根据判例[2]，只要一个房间客观上适合非短时间的居住，无论是否仅限白天或温暖季节，该房间即被视为居住空间。[3]
来源：居住空间 – 维基百科

至少卧室根据此定义显然是居住空间，这也导致容积率超标。

我现在考虑的问题是：
- 如果我们将明显属于居住空间的辅助房间使用，会对建筑的使用、法律和保险产生什么影响？
- 我们能否获得正式的使用变更批准？
- 这对建筑的居住面积有什么影响？
- 例如发生火灾时会怎样？如果我们将该房间用作卧室。
- 未经批准的居住面积会对转售价值产生什么影响？
- 如果银行作为抵押品所认可的居住面积明显少于实际使用面积，会有什么反应？
- 我们的建筑师说，这将被定义为“居住使用面积”。我不清楚这一说法，我只知道“居住面积”或“使用面积”。
- 我对建筑师是否有任何权利要求？

你们怎么看？或者有什么建议？

谢谢大家！

你们对此有什么看法，或者会有什么建议吗？

根本不用多想，拿起电话（或者让建筑师打电话）去跟建设局聊聊。但你们肯定已经这么做了，对吧？ ;)
或者可以更进一步，提出一个简短的建设预先咨询。我现在不明白你们为什么那么紧张。能说话的人是可以帮助的，建设局里其实也有血肉之躯的人，可以跟他们谈谈。他们甚至会回答问题！
对了，顺便说一句，还可以申请豁免。

我同意 的看法，也会向建筑管理局咨询或提交一份简短的建筑预申请。我认为那里能找到解决方案。

现在建筑师在提交建筑申请前夕发现，由于建设规划引用了1977年的建筑利用条例，我们超过了容积率。

这到底是哪位乌鸦嘴？——无论规划引用的是什么，法律框架始终以规划生效时的法规为准。后来出台的优惠政策不是通行证，不能自动享受，但它们为申请豁免提供了良好机会。然而，建筑师仍然负有提交可获批准的设计的责任，不应将例外情况作为既定考虑。当感觉变得草率似乎成为“权利”的时代刚开始时，学术界的老一辈还坚持着传统——但现在看来，这种情况似乎正在“松动” :-(