先买土地，然后建房：独立的融资策略

大家好，

我们现在还处于房屋建设项目的初期阶段，正在考虑如何最好地规划和融资。关于这点，我想在这里询问大家对我想法的现实性的看法：

我们来自莱茵-美因地区，没有土地。因为我们不想依赖房屋建设公司，所以想先买一块地，然后再开始房屋设计。不幸的是，我们的自有资金只能覆盖土地价格的大约50%。

我们的想法是先买地，用浮动利率贷款来融资。当我们拿到土地后，就会开始进行房屋设计。等到建房融资阶段，我们会偿还浮动利率贷款，将土地作为自有资金纳入，并一起进入建房融资。

遗憾的是，我们周围没有人采用过这样的建房方式。要么是通过继承，要么是购买已有房产。因此，我们不确定是否遗漏了什么，或是否有需要注意的陷阱。

提前感谢所有回复！:)

此致，丹尼斯

这里刚好有一个类似的帖子
https://www.hausbau-forum.de/threads/grundstueck-und-hausfinanzierung-zusammen-oder-getrennt.46045/
我建议直接和银行或者金融中介谈谈，他们也会提供建议。
先确认预算，分别寻找和了解地块及房屋公司，然后在找到地块后再回到银行。

基本想法是正确的。你们唯一需要记住的是，土地的剩余债务和所有建房成本必须由你们承担。否则这里有一些相关的讨论串。我是这种结构的支持者，因为即使现在这种做法不流行，也可以无限制地提前还款。

很遗憾，我们身边没有人是以这种方式进行房屋建造的。要么是继承了房产，要么是买了现成的房子。因此，我们不确定是否有些事情没有考虑到，或者是否存在我们应该注意的陷阱。

在这方面最大的陷阱是为地皮贷款并且选择固定利率。这样银行将在土地登记簿上保有10年优先权，其他银行通常不会为房子贷款，因为他们只能次级受偿。因此，采用浮动利率融资才是正确的方式。

下一个较大的陷阱是预算计算。在购买地皮之前，你们应该对房屋建筑费用（包括附加建设费用以及像户外设施、厨房这些看似小的项目）有一个现实的了解。目录价并不是一个好的参考。总费用必须是你们能够合理负担的。

很遗憾，我们身边没人是以这种方式进行房屋建设的。

我们是这么做的，或者说差不多。我们买了这块地，起初不打算马上建房，所以签了10年的固定利率。

大约两年后，我们改变了主意，尽管地块剩余贷款较低，但我们找不到另一家银行愿意以第二抵押权为房屋建设融资。因为我们是通过ING银行贷款买地的，所以后来房屋建设的贷款也通过了ING银行，他们让我们很高兴的是，尽管我们几乎依赖他们，但他们并没有收取“恶意”高利率。

所以你的想法完全正确，买地并采用浮动利率贷款，之后在找主贷款方时也不会有问题 :)

谢谢你们，这首先证实了我所有的假设，我可以继续进行计算了 :D