基于永续租赁的文物保护融资

大家好，

在我第一次询问时已经收到了很多宝贵的反馈，现在我想再次请教这个论坛的建议。

由于自有资金较少以及我们理想地区的土地价格非常高（350欧元/平方米），我们暂时搁置了新建房屋的计划。原计划是在未来3-5年内积攒足够的自有资金，然后再重新启动这个话题。

不过，我们最近短时间内得知了一处非常适合我们的房产。

这是一栋16世纪的受保护历史建筑，1980年被改造为三个住宅单元。土地是租赁地，属于市政府。租赁合同还有87年。

这套公寓（类似排屋）面积为170平方米，售价37.5万欧元。租赁费用是每月50欧元。
关于租赁地的优缺点我已经做了足够的了解。

我们已经看过这套公寓三次。有一次是和一位专注于历史建筑的朋友建筑师一起，他确认了该房产的价值和良好状态。

目前只需要更换地板和浴室（主要是出于美观考虑）。购房附加费用（约2.5万欧元，因为没有中介费）和装修费用（2.5万欧元）我们可以用自有资金支付。37万欧元需要贷款。
目前净收入为每月6300欧元，不含额外奖金。可确定双方薪水还会增加。我们也已经有一个孩子。

我们查看了过去5年的附加费用账单，以及建筑的能效证书。一切都合适。扣除开支后，我们可以轻松支付1700欧元的贷款月供，且不会感到任何限制。

这套房子很特别，我们知道这点。但这正是我们如此喜欢这套公寓的原因。大的画廊式空间，开放且宽敞，有夹层，美丽的木梁，巨大的花园份额，足够的房间。对我们来说，是房屋的真正替代选择。

上周我们去了储蓄银行，他们刚刚给了我们拒绝答复。不是因为信用或自有资金，理由是他们了解这处房产，不愿意为其提供贷款。询问中我只能听出来问题出在租赁地上。

储蓄银行拒绝后，我很不安。银行一般都不贷款这种房产吗？
除了我们，还有6个买家向卖方表达了购房意向，正在确认自己的融资方案。
这件事让我非常紧张。

我们明天还有一个中介的约会。所有资料已备齐，我们也是第一个非常仔细询问的买家。

这里有人有关于租赁地和历史保护房产的经验吗？你们知道这是不是取决于银行是否会贷款？在这种情况下，银行审批是否比平常更久？在众多买家竞争的情况下，时间肯定也很关键。

总体而言，我对你们所有可能的建议都非常感激。无论是正面还是负面的。
提前谢谢大家，祝好
Anna

通常这对银行来说不是问题，尤其是当看到你们的收入时。

也许[die Sparkasse]对该房产非常了解，只是“喜欢”它（有不好的经验），或者内部评估不允许你们所希望的（超过100%）融资——[Risikostrategie der Sparkasse]。

非常感谢你的回复。这让我稍微安心了一些，银行总体上没有问题。

如果我们自己全额支付附加费用，那么这就不是超过100%的融资了。那确实就是100%。
银行的顾问向我保证，这并不是因为是全额融资——她甚至表示，如果我们找到其他房产，可以随时再联系她。我也认为银行是了解这处房产的。不过，这反而让我怀疑这事情是否有些问题。

关于100%贷款价值的简要说明：这始终指银行确定的贷款价值。对于简单/普通的房产，通常大致为购价/成本减去约10%。对于特殊房产（例如由建筑师设计的AdW纪念碑、收藏家房产），折扣可能高达50%。例如，位于偏远地区、建造成本为100万的豪华别墅，其贷款价值为50万（这是银行在执行ZV程序时预期的价值，也是“普通”买家始终愿意支付的价格）。

就你们的房产而言，这意味着你们希望融资超过贷款价值——这本身并不是坏事。

我听说银行不愿意为那些它们曾经亏过钱的房地产提供贷款。也许这套公寓或整栋房子就属于这类房产。也许这就是为什么这座城市又成为这些土地的所有者。