购房的融资和利率绑定 - 剩余债务

亲爱的论坛大家好。
我在这里注册，是因为——谁能想到呢——想买房子。
我们已经和顾问大致算过融资。
现在我想请教大家关于融资的建议，因为银行顾问把Riester-Wohnen计算进去了，却没有告诉我们那些陷阱。

事情是这样的：
- 家庭，有两个未成年孩子
- 价格：129000欧元 + 13000欧元 佣金、地契登记费、地产税、公证费。
- 装修费用 = 50000欧元。
贷款金额：190000欧元，自有资金20000欧元。
净收入，两人合计=3100欧元/月 + 368欧元儿童补贴。

顾问的融资方案：

190000欧元 总费用 - 20000欧元 自有资金 = 170000欧元 贷款金额。

分配如下：

1：
Riester-Wohnen = 70000欧元
13年，利率2.75% = 335欧元
13年，利率2.97% = 424欧元
= 固定利率共26年。
——我们没有被告知，我们被绑定于这套房产，退休时必须为这笔金额缴税，等等。

2：
银行贷款50000欧元，利率固定15年为3.3%=
15年每月220欧元
之后剩余贷款30000欧元。
如果我们每月还290欧元，那么15年后剩余贷款是14000欧元。

3：
通过L-Bank贷款70000欧元，带孩子住房贷款
10年利率固定为3.1% = 190欧元（记不太清了）
10年后剩余贷款36000欧元。

为了保障这笔剩余贷款，每月向一个建筑储蓄合同缴存98欧元。
10年后，该储蓄合同可以拨付12000欧元，用以将36000欧元贷款压缩至24000欧元。
剩余的24000欧元会由建筑储蓄贷款以2.95%的利率进行偿还。

我希望获利率方面尽可能最高的保障。
根据顾问的看法，剩余风险是来自2方案中15年后的30000欧元或14000欧元。

大家觉得这融资方案怎么样？
会不会还有什么额外手续费？

这样做合理吗？还是我应该直接全额用银行3.3%的利率贷款？

我当然会去了解更多银行，或者请一位在银行工作的朋友帮忙问问贷款情况。

但我也重视大家的意见。

谢谢，祝好！

1) Riester不适合我。原因你自己已经提到了。总体来说，我喜欢把融资尽可能简单。Riester使事情复杂化。

3) 同样比必要的复杂。建房储蓄合同佣金高，所以销售时很受欢迎。只有当你赢得利率博弈时才划算——在当今时代可能不行。你怎么得出剩余债务36千欧元？每月190欧元，十年下来你才还了大约1千欧元。

既然你提到了利率风险，我建议你尽量争取长期固定利率。我很庆幸有30年固定利率。十年内不会出现我付不起的高利率。

你好 Meecrob，非常感谢你的回复。

我现在已经完全放弃了这笔融资，并且对那个顾问感到非常生气。

我也重新认真了解了 Riester，通过和一个做银行工作的朋友进行了很长时间的交谈，很多事情都变得清楚了。

请问你哪里有 30 年的固定利率期限？
我朋友说最多只有 15 年，20 年没有银行会做！
哪家正规的银行会提供 30 年的固定利率期限？

嗯，我们通过一个住房储蓄合同保障了我们融资的大部分资金。
我想谁能在十年内赢得利率博弈，现在谁也说不准。

比如我们的启动资金也包括在内。我们老板直接支付了80欧元用于房子。
关于利息：

头十年我们实际上有一个3.06%的贷款。作为还款替代，这里是住房储蓄合同。十年后它进入分配阶段，完全偿还贷款。住房储蓄合同的实际利率是2.9%。
这样我们有20年的利率锁定期，混合利率接近3%。
这和目前的KfW贷款一起是我们最优惠的选择。

关于利率锁定，我给你发了一条私人消息。

你的自有资金相对较少。除了购买价格外，银行还必须融资43,000欧元。这被称为全额融资，通常伴随着较高的利率。因此，我对你所说的低利率感到有些惊讶。不过我不清楚当前的利率水平。

这种融资很棘手。如果房子是因紧急情况出售，你仍然会有负债，而且没有资产作为保障。你必须额外支付这些贷款，同时还要支付租金。

Riester养老金和建筑储蓄的利息及补贴也没有包含在计算中。

全额融资在收入非常高的情况下确实会进行，但我认为在你的情况下这么做是非常不负责任的。

我也想要那种与银行签订30年固定利率的PM。