资助土地，稍后建造

大家好，
在我们理想的村庄，目前正在规划一个新建住宅区。我们根据规划草案预订了一块地。一旦销售开始，我们计划将64k的地块费用通过我们的主银行以浮动利率贷款方式融资。购买过程中的附加费用将由我们自付。施工应最迟在2020年进行，但若有建设义务，则应在该期限内完成。
我们希望避免不必要的额外费用，想请教大家在未来大型建筑贷款和土地登记等方面应该注意什么。
谢谢！

你已经自己回答了这个问题。采用浮动利率贷款就好了。到2020年你们不必担心利率会有大幅波动。

唯一的问题是：到2020年你们能凑够买房的自有资金吗？到那时土地可能还没有还清吧？

关于公证人和抵押贷款，这无关紧要。你们会把浮动利率贷款转换成固定利率贷款，涵盖土地和房屋。公证费取决于要登记的抵押贷款金额。无论你们怎么算，都是这样。你们省不了钱。

关于自有资金，我们确实在还清地皮款项的同时也在积蓄。

银行在地皮融资时希望以金额X登记在土地登记簿上。我今年还不知道我会融资的总金额。今年先登记地皮价值，明年再重新登记包括房屋。公证人需要做两次工作并开两张账单吗？

正确

Bsp.vom Interhyp Rechner

Grundstückskauf mit 60k Grundschuldbestellung:

购房合同的公证
384,00€
交易执行
96,00€
其他附带服务
96,00€
抵押权/抵押贷款的公证
192,00€
小计
768,00€
加上19%增值税
145,92€
公证费用合计
913,92€
土地登记费
预售登记
96,00€
业主变更登记
192,00€
抵押权/抵押贷款登记
192,00€
土地登记费用合计
480,00€
计算总成本
1.393,92€


Später weitere Grundschuld i.H.v. 300k
公证费用
交易执行
317,50€
其他附带服务
317,50€
抵押权/抵押贷款的公证
635,00€
小计
1.270,00€
加上19%增值税
241,30€
公证费用合计
1.511,30€
土地登记费
抵押权/抵押贷款登记
635,00€
土地登记费用合计
635,00€
计算总成本
2.146,30€

All IN: 3.540,22 €

Im Vergleich Grundstückskauf mit 360.000k Grundschuld:

购房合同的公证
384,00€
交易执行
96,00€
其他附带服务
96,00€
抵押权/抵押贷款的公证
735,00€
小计
1.311,00€
加上19%增值税
249,09€
公证费用合计
1.560,09€
土地登记费
预售登记
96,00€
业主变更登记
192,00€
抵押权/抵押贷款登记
735,00€
土地登记费用合计
1.023,00€
计算总成本
2.583,09€

正如所说。用你们的方案没有任何节省。

但是否有时更划算，先灵活地为土地融资——当房屋建设所需贷款确定后，再带着全部金额（土地剩余负债 + 房屋建设所需资金）去找一家银行？如果主贷款银行突然不再是最优惠的，但因为土地融资而在土地登记簿上排名第一，该怎么办？

或者我是否遗漏了什么？

谢谢你的计算！我宁愿把1k投到别的地方。

上次和银行的谈话中提到，在购买土地时直接登记更高的土地抵押权。我们下周无论如何会有第一次与2 BU的会谈，并会得到一个大致的报价金额，即使这个金额在2020年不再具有决定性。这意味着第二次去公证处的程序可以省略。

这是我的下一个问题。红色银行排第一，但明年蓝色银行明显更优惠，我们想用更优惠的银行进行大额建设贷款。这里该如何处理？事实是，融资银行在购买土地时无可避免要作为第一顺序登记在土地登记簿中。