父母住宅的扩建：关于继承和土地分割的问题

亲爱的自建房社区，

我想在我父母家里扩建一座房子。为此我还有一些需要澄清的问题。希望你们能帮我一些忙。

以下情况：

[*]我父母拥有一块无债务的1100平方米土地，估价约为20万欧元。

[*]我父母的房子非常老旧（1936年建），维护良好，但不具备最新的技术。房子估价为5万欧元。

[*]我有一个兄弟，他的继承权需要在协议中考虑。

[*]我已经向建设局咨询过，土地不可分割。

[*]我父母希望在去世前保持拥有一半的土地及其上的房产。

[*]我的建设项目预计花费约35万欧元。

[*]如果可能的话，我想将我父母的土地作为抵押登记，以获得更有吸引力的贷款。

基于这些基本条件，我兄弟、我父母和我一起坐下来，尝试制定一个公平且切实可行的“方案”，涉及所有相关方。提出了以下解决方案。

1. 我父母把一半的地权转给我。土地不可分割，因此我可能需要与他们一起登记者所有权？还是必须成立一个住宅产权共同体（WEG）（类似多户住宅共有产权住宅）？我现在支付给我兄弟四分之一的份额。剩下的一半连同房子在以后以50/50分配。

2. 整块土地继续归我父母所有，我现在进行扩建。他们去世后，土地和房子将在我和我兄弟之间分配。我们考虑让他继承房子，因为他等待继承更久。

如果经济允许，我希望以后支付给我兄弟补偿，接管整块土地及房产。

以上是我们对情况的想法和设想。请给我反馈我们有什么思路上的错误或者怎样做能更好。我感谢任何建议。

最好是你的父母现在就把土地和房子过户给你们，然后自己登记终身的用益权。

这有几个好处：
如果你的父母以后需要护理，而过户已经超过十年（我不知道你们是否还能做到），那么社会救助就不能动用土地和房产了。否则他们会严厉计算：剩余寿命，卖房能带来多少，平均每月能得到多少。如果划算，房子很快就会被卖掉，你根本来不及反应（我们经历过我奶奶的公寓，所以这绝非传言）。

你的父母还能为你们安排继承顺序。我们家是这样的：父母规定了配偶没有继承权。如果我或我哥哥去世，且没有（死者的）子女，遗产一半给幸存者。下一代则由孙辈继承。我没有孩子，我哥哥有三个（而且应该就这么多）；因此全部遗产都会归我哥哥的孩子们（我完全可以接受）。

那么土地将有一半属于你，你可以在上面登记抵押权。

我和我哥哥相处很好，这不会有问题。

如果你盖房子，必须非常清楚地确定房子的所有权归属。找一个有经验的公证人最合适。

你哥哥以后也想在这块地上建房吗？父母去世后旧房要不要拆除？
你是想扩建（直接连在旧房上）还是在地里再建一栋新房？

我正好遇到相同的问题，事情并不简单。我猜你们没有有效的建造规划吧？

那么必须注意建筑间距。搞清楚你能用多大建筑范围。
向当地政府询问，他们是否支持你的建造意愿。除建筑间距外，还要注意什么？有没有关于基底面积比、建筑覆盖率等的规定？很可能会适用《建筑法》第34条（融入周边环境原则）。如果你周围都是大块土地上盖着小房子，政府需要同意你超过邻居地块的建筑覆盖率/基底面积比。如果你运气好，政府在你们地区正好想要增加密度（在巴伐利亚，这个词是“密集开发”而不是新建新区），你就有优势。

我原则上建议先确定你是否可以建房，并尽可能让父母过户（这和建房无关）。这很有意义！

Climbee说得对，先弄清楚建筑法规允许什么。然后请律师或公证人咨询，如何法律上最好解决。你的父母随时可能在与你争吵后、去世或幸存者再婚后，或者其他情况下，只把土地遗赠给你的兄弟或新的伴侣。现在听起来可能不现实，但如果他们（希望如此）还能活25年，会发生很多事情……

这是我们对情况的想法和设想。请告诉我我们有哪些思维错误，或者我们如何能做得更好。我感谢任何建议。

你想在父母的土地上建房子吗？ 实际上还需要知道的是： - 是否有其他资产？父母的收入是多少？他们到底多大年龄？结婚了吗？ - 你有没有其他资产（用来支付你兄弟的部分）？

感谢你详尽而详尽的回复。

我的家人已经讨论过要分割这块地/房子。不过我感觉我的父母对此并不是很热衷。他们还很年轻（六十出头），未来总是充满不确定。或许他们某天想卖掉房子，在阳光充足的地方度过晚年？！虽然很不可能，但谁也说不准。不过他们愿意让出一半的土地给我建房。但我会再提一次，这对他们来说应该也不是好事，毕竟可能会因为护理问题而失去一切。

我哥哥对在这块地上建房或以后自己使用父母的房子毫无兴趣。他很可能会卖掉或出租他的那部分。

没有有效的建设规划，适用的是第34条。土地上不能再建另一栋独立住宅。只能建附属建筑。不过小区中大部分其他住户已经进行了扩建。因此我预计不会有问题。

房屋设计图已经完成并与建设局讨论过。我已经从建设局获得了初步的批准。

Climbee 说得对，先弄清楚建筑法规允许什么。然后请律师或公证人给你们建议，如何用法律手段最好地解决。

你父母随时可能在与你争吵、去世、长寿方再婚等等情况下，只把土地遗赠给你哥哥或新的伴侣。现在听起来或许不现实，但如果他们（希望如此）还能活 25 年，很多事情都可能发生……

当然，我们会去见律师/公证人。但我想先尽可能了解情况，好能提出针对性的问题。