ptkptk91
2022-06-28 13:35:42
- #1
亲爱的论坛成员们，
在我长时间默默浏览（甚至还没注册 ;)）之后，想和大家分享我的一些经历。也许能帮助部分人了解买一栋老房子并进行全面翻新的感受。如果发错版块，请随时移至合适的地方。
我将带大家从看房、规划、融资、购房到后续的全面翻新全过程。
过去两年我几乎没有时间回顾这个过程，因此想借此机会为自己和大家梳理一下我们的项目，从头到尾。说实话，我们还没完全结束，预计会在2022年九、十月搬进新家。不过嘛，这种项目其实永远也不会完全完成……
关于我们：
我们是一个小家庭，包括我女朋友（31岁）、我们的儿子（1岁）和我（31岁）。我们都在上班，我女朋友现在处于育儿假期，我们的儿子去年出生。
手工活不算太笨，有些土木工程背景（至少学到预科:p），但平时主要是在金融领域或实验室做文职工作。
关于房子：
建于1900年左右，位于莱比锡东区，居住面积110平方米，部分有地下室。周围有一块1100平方米的土地，位于第二排，并且有一座坚固的200平方米的附属建筑。
其它情况是：火瓷炉和一个小型夜间蓄热电暖器作为唯一取暖设备，破旧的木窗户，完全是东德风格家具，到处都是铅管道，维修积压自上世纪80年代起，诸如此类……
工作量巨大！
关于项目：
我们的目标是尽可能多地自助完成翻新工作，并且在一年内使房子可以入住。（剧透：没完全实现 :)）
一个很大优势是，我们在翻新期间可以免租金且无时间压力地住这里。
另一个优势是现住处和房子之间直线距离只有50米，方便随时去工地。
好了，废话不多说，先从第一个环节看房开始说起。
看房：
我们当时正考虑因即将添丁而搬回家乡，在莱比锡东区租一套好房子。
买房的念头当然也有，但当时新建房子经济压力太大，而现有房产市场几乎被抢购一空。
偶然间，烟囱清洁工告诉我们，我父母家旁边两个房子的地块将被出售。于是我们没犹豫，约了房主下个周末看房。那是2020年8月。
那时房子已经空了几个月，因为前两任屋主（均超过90岁）搬进了养老院。看房由他们的女儿陪同。
打开房门，除了一片黑暗，还扑鼻而来一股猫尿味。第一印象真让人无语！
门厅狭小阴暗，厨房脏乱且保持着东德时期的风格（其他地方也一样），地板胶脱落，整体看上去好像两位90岁老人一下子搬走了，只带走了最必要的东西。果然如此。
不多说，照片更能说明问题：
一觉醒来后，我们做了初步规划，深思熟虑，最终决定买下这栋房子。位置优越，土地潜力巨大，有一个附属建筑可做工作室和聚会场所，居住面积也可以通过扩建增加。周边环境成熟，邻居们多是我童年的伙伴，且靠近父母和大家庭，极为难得。代价是接下来几个月将面对大量工作、时间投入和精神压力。
作为外行，我们无法判断建筑结构状况，比如墙体裂缝是否严重，地下室是否潮湿，木梁状况如何。于是我们请了一位建筑鉴定师，他给了绿灯，并和我们制定了初步翻新计划。
屋顶要换新，屋顶绝缘层重新做，窗户、暖气、供应管线、电路全部更新，新增地暖，一楼和地下室铺新水泥层，还有很多其他工作。未来三年内还计划做外墙保温系统。
贷款最终预算如下：
房屋+土地费用：215,000欧元
翻新费用：100,000欧元
购房附加费用：25,000欧元
自有资金：35,000欧元
这就是现状。原计划五年后买房，却突然决定马上买下。
我们现有的流动自有资金只够付购房附加费用，不多也不少。也就是说，需要贷款100%融资。
后续再详细说明。这一定会很精彩 ;)
在我长时间默默浏览（甚至还没注册 ;)）之后，想和大家分享我的一些经历。也许能帮助部分人了解买一栋老房子并进行全面翻新的感受。如果发错版块，请随时移至合适的地方。
我将带大家从看房、规划、融资、购房到后续的全面翻新全过程。
过去两年我几乎没有时间回顾这个过程，因此想借此机会为自己和大家梳理一下我们的项目，从头到尾。说实话，我们还没完全结束，预计会在2022年九、十月搬进新家。不过嘛，这种项目其实永远也不会完全完成……
关于我们：
我们是一个小家庭，包括我女朋友（31岁）、我们的儿子（1岁）和我（31岁）。我们都在上班，我女朋友现在处于育儿假期，我们的儿子去年出生。
手工活不算太笨，有些土木工程背景（至少学到预科:p），但平时主要是在金融领域或实验室做文职工作。
关于房子：
建于1900年左右，位于莱比锡东区，居住面积110平方米，部分有地下室。周围有一块1100平方米的土地，位于第二排，并且有一座坚固的200平方米的附属建筑。
其它情况是：火瓷炉和一个小型夜间蓄热电暖器作为唯一取暖设备，破旧的木窗户，完全是东德风格家具，到处都是铅管道，维修积压自上世纪80年代起，诸如此类……
工作量巨大！
关于项目：
我们的目标是尽可能多地自助完成翻新工作，并且在一年内使房子可以入住。（剧透：没完全实现 :)）
一个很大优势是，我们在翻新期间可以免租金且无时间压力地住这里。
另一个优势是现住处和房子之间直线距离只有50米，方便随时去工地。
好了，废话不多说，先从第一个环节看房开始说起。
看房：
我们当时正考虑因即将添丁而搬回家乡，在莱比锡东区租一套好房子。
买房的念头当然也有，但当时新建房子经济压力太大，而现有房产市场几乎被抢购一空。
偶然间，烟囱清洁工告诉我们，我父母家旁边两个房子的地块将被出售。于是我们没犹豫，约了房主下个周末看房。那是2020年8月。
那时房子已经空了几个月，因为前两任屋主（均超过90岁）搬进了养老院。看房由他们的女儿陪同。
打开房门，除了一片黑暗，还扑鼻而来一股猫尿味。第一印象真让人无语！
门厅狭小阴暗，厨房脏乱且保持着东德时期的风格（其他地方也一样），地板胶脱落，整体看上去好像两位90岁老人一下子搬走了，只带走了最必要的东西。果然如此。
不多说，照片更能说明问题：
一觉醒来后，我们做了初步规划，深思熟虑，最终决定买下这栋房子。位置优越，土地潜力巨大，有一个附属建筑可做工作室和聚会场所，居住面积也可以通过扩建增加。周边环境成熟，邻居们多是我童年的伙伴，且靠近父母和大家庭，极为难得。代价是接下来几个月将面对大量工作、时间投入和精神压力。
作为外行，我们无法判断建筑结构状况，比如墙体裂缝是否严重，地下室是否潮湿，木梁状况如何。于是我们请了一位建筑鉴定师，他给了绿灯，并和我们制定了初步翻新计划。
屋顶要换新，屋顶绝缘层重新做，窗户、暖气、供应管线、电路全部更新，新增地暖，一楼和地下室铺新水泥层，还有很多其他工作。未来三年内还计划做外墙保温系统。
贷款最终预算如下：
房屋+土地费用：215,000欧元
翻新费用：100,000欧元
购房附加费用：25,000欧元
自有资金：35,000欧元
这就是现状。原计划五年后买房，却突然决定马上买下。
我们现有的流动自有资金只够付购房附加费用，不多也不少。也就是说，需要贷款100%融资。
后续再详细说明。这一定会很精彩 ;)