附属公寓 - 定义问题

房子的价值难道不会因为潜在的租金而增加吗？

简而言之，这是一栋独栋住宅，始终是一栋独栋住宅，从未以[Einliegerwohnung]出租，现在因为继承事件，这栋房子突然比以前更值钱了，就是因为这个[Einliegerwohnung]。

房子的价值不会因为潜在的租金而增加吗？

不，房子的价值现在分布在两套公寓上。之前是一栋200平方米的房子= 每平方米租金10欧元 = 每月2000欧元。带有附属公寓的也是200平方米的住宅= 160平方米以每平方米10欧元出租，40平方米也以每平方米10欧元出租 = 每月2000欧元。

哪座房子更有价值？也许这个例子能帮到你。当然，目前对于买家来说，购买一栋较大的房子，其中一部分已经出租，并且由于利率水平，这部分租金可以支付更大一部分融资，这可能具有吸引力。但也仅此而已。

如果你建一栋200平方米的房子，你就花钱建造200平方米（带真正的附属公寓会多花一点，因为有第二个卫生间、稍微不同的电气设施等等——但这并不是天文数字）。那么为什么带附属公寓的房子会比只有一个家庭居住的相同房子值这么多呢？

我关心的不是这些房间的潜在出租情况，而是想了解它们是否算是附属住宅。

单独分租独立房间的话，是酒店还是宾馆？200平方米就是200平方米。由于附属住宅在主屋内无需法律上的独立入口（与双户住宅不同），阁楼可能可以作为附属住宅出租。但这并不会使房子更有吸引力或更有价值，因为它不算是独立的住宅。这类附属住宅不再受欢迎。那里也不需要厨房，带个煤气炉就够了。但谁会愿意呢？地下室，也就是普通的带锁地下室，首先需要按照定义和法律判例提供居住空间。不过即便如此，也难以确定适当的租金是否能提高房子的价值。看起来并非如此。小额增值租金的反面是，那种“不独自在家”的感觉，正如 所说的。是的，再看看阁楼这类房间的目标群体（地下室暂且不算）：那些买不起其他房子、用煤气炉、喜欢在淋浴间洗盘子和杯子的人，显然不会提升房子的价值。

[QUOTE="nordanney, post: 319111, member: 14669"]不，房子的价值现在分摊到两套公寓上。之前是一套200平方米的房子=以每平方米10欧元出租=每月2000欧元。带有附属公寓的情况下，同样是200平方米=出租160平方米按10欧元，40平方米也是10欧元=每月2000欧元。

哪套房子更值钱？这个例子或许对你有帮助。[ /QUOTE] 嗯，租金定价确实稍微复杂一些。200平方米的公寓不可能以与150平方米公寓相同的每平方米价格出租，反之亦然。关键词：边际效用递减。同时，附属公寓当然可能产生正面或负面的影响。在我看来，可租性肯定会对银行贷款的批准产生积极影响。

最终，这是一个非常个别化的考量，主要取决于你们当地的住房市场结构：有人会说，哇，通过这套公寓我能更容易还清房贷。另一方面，也有人会说，呃，不，我买房就是为了不让陌生人住进来。

关于最初的问题，我想补充的是：我只会把这套公寓当作独立公寓来出租，如果它确实接近一个完整的公寓。地下室绝对不行。阁楼的话，通过安装小厨房可能可以做到。能否“有利可图”地出租，则取决于这套公寓的特性是否符合你们本地住房市场的需求。

莱茵-美因地区/法兰克福大都会区的例子：在这里，即使是带厨房角的简单单间公寓，你也能赚不少钱。在住房紧缺和支付意愿较低的地区情况可能会不同。

谢谢你们的回复，这对我已经有很大帮助。

如前所述，我并不打算提高房子的价值，我也没有打算把[Einliegerwohnung]出租，我更想收集一些论据，证明这根本不是对方所说的[Einliegerwohnung]，也不会因此大幅提高房子的价值。

没有哪个头脑正常的房东会出租这些房间，因为那样他自己的房间和所有贵重物品都会被轻易接触。更不用说隐私权也将荡然无存。

如果这个公寓有一个完全独立的入口，那么无论这个公寓多大多小，它就是一个两户住宅，对吗？

因为我最近开始涉足该领域，即房地产市场的观察（不是房产中介之类的）。我可以补充一点，一般评估师圈子里普遍认为带有附属套房的房子比没有附属套房的房子价值低大约10%（在其他条件相同的情况下）。但事实是，具体情况总是可能完全不同的！