购房决策：现有房产还是新建房屋？

大家好，

我和我的伴侣已经在我们居住的地方寻找合适的房产（独栋住宅）有一段时间了。现在，有两个现有房产的购买机会出现了。但由于我们对各房屋的翻新或修缮工作量不确定，我想请大家帮忙评估一下：

现有房产1：
建造年份：1965年
居住面积：140平方米，附带约45平方米的实用空间（全地下室）＋坚固的附属建筑
地块面积：800平方米
朝向：南向地块
供暖方式：2015年安装的燃油暖气
能效等级：能效证书正在准备中（我猜测可能低于F级）
屋顶结构：经典的人字屋顶，1.5层结构。阁楼干燥，但未隔热
墙体结构：双层墙体，但不清楚是否带有空气层
土地评估价格：150欧元/平方米

此房必须重新更换电力和水管线路，以及两个浴室，屋顶（作为附加隔热层），地下室和窗户（虽有许多双层玻璃窗，但也接近40年历史）。房屋的优势是理论上我们可以先入住楼上，然后装修一楼，虽然我知道很多人对此不推荐。我们也很喜欢南向朝向和这块地的成熟结构。缺点是相对较高的修缮工作量，以及房屋位于混合用途区边缘这个因素。

现有房产2：
建造年份：1975年
居住面积：130平方米，附带约50平方米的地下室空间＋坚固的附属建筑
地块面积：900平方米
朝向：房屋位于地块中央偏中间，花园大部分位于北侧，南侧也有少量花园
供暖方式：2001年安装的燃油暖气
能效等级：F级（175千瓦时/年）
屋顶结构：平屋顶（屋顶卷材25年前更换过），房屋采用分层建筑设计
墙体结构：双层墙体
土地评估价格：180欧元/平方米

此房也需更换线路（电力和水）、两个浴室（主浴室和客用浴室）、地下室和外墙保温，同样需要新窗户。由于是平屋顶，有机会安装光伏系统。我们也可以理论上先入住房屋的一部分。房屋的优势在于它位于纯住宅区，但缺点是花园大多朝北，并且这种建筑形式对我们来说需要适应。

我们两人都不是专业的手工艺者，但愿意积极参与。我们正在考虑是否有意义购买如此老旧的房子，并在未来逐步进行翻修或修缮。同时也想了解如果不打算将旧房改造成几乎全新的建筑，在修缮过程中会有哪些费用。

还有一个选择是在新开发区买新房。尽管我们有一定的自有资金（约占新房总价及土地成本的20%，大约11万欧元），并且可通过KFW 300贷款筹资约17万欧元，但近2000欧元/月的还款额确实让我们头疼。同时，新房不仅拥有设计自由度，（希望）还能保证未来10-15年的成本稳定。

因此，我具体的问题是：如果你们处在我们的立场，会怎么决定？从成本角度看，购买旧房并分阶段修缮（逐层装修，先修主要问题，然后逐步完善第二个浴室、地下室等）是否合算？还是最终费用可能接近新房，只不过旧房始终还是旧房？我也考虑到了地方供暖规划和开始实施的CO2定价问题...

期待大家的建议。

我和我的伴侣已经在我们居住的地方寻找适合的房产（独栋住宅）很长时间了。

这非常好，继续保持。许多寻找者犯的错误是扩大搜索半径和/或放宽需求条件。

墙体结构：双层，但不清楚是否带有空气层

这可以查明。这里有多人可以解读图纸，也可以做一些侦查工作。

关于第二个房源，我认为是因为双层结构，但第一个房源的“全地下室”面积也小于一半的居住面积——请弄清楚这个问题。总体来说，我们需要更多关于这些房源的信息，包括图片。

1965年建造的很快就六十年了，可能还会有铸铁的污水管（甚至可能还有铅质的自来水管）。1975年也是1980年前，因此属于能源标准的早期阶段。这两个房源都会有不少需要处理的问题。

或者我们最终可能会面临类似新建房的成本，只不过现有房产毕竟还是现有房产？

这取决于想达到什么目标，关键词是“帕累托”。如果想完全弥补房屋年龄损耗，成本会比新建房高。若愿意接受“像2010年建成”那样的现代化水平，成本则会更低。

另一种选择是新建房，位于新建区。[...]同时，新建房不仅有设计自由，还（希望）在未来10-15年内有一定的成本确定性。

请从概念上为房源建立一个“正面定义”，不论是现有房屋还是新建房。然后用这个（不需要精确设计的）“参考房屋”来衡量两种选择。

那两栋房子应该多少钱？整个问题的成败取决于价格。现实来看，这些房子最终只会剩下墙壁，因此这些墙壁应该便宜。对于这样的房子，修缮费用很快就会花掉20万到30万欧元。如果打算用十几十年的时间逐步完成，我倾向于不建议。除非你把它当作爱好，每天在工作四十小时后还去工地干活，并且愿意在工地上住几年。如果要修缮，所有里面的脏活累活最好在搬家之前一次性完成。屋顶或外墙总可以以后再修。

房子每套价格约为250,000欧元，含购买附加费用。翻修费用为200,000到300,000欧元……说实话，我没有预料到会这么高。这样算下来，新建一栋房子的成本几乎相同，而且KFW 300的贷款利率还更优惠……
这种翻修项目到底能否自己动手完成，还是必须要有一位建筑师来协调所有工种，而这位建筑师当然也要付费？普通人一般是如何处理这样的项目的？
关于分层住宅的居住和使用面积计算，我得再查一下，它们只标注了一个总面积180平方米。

如果一切重新开始，你就必须承担全部的装修费用。大致来说，大约是每平方米1500-2000欧元。具体金额取决于具体的装修范围和自助工作。在包括购房附加费用的25万欧元预算内，也完全可以选择现有房产。而450千欧元的话，你买不到带地皮和外部设施的新建房屋，更不用说有地下室的了。

这是一个用户全部翻新的最新案例：
或者这是另一个用户的案例：

这些房子每套价格约为250,000欧元，包含购买附加费用。装修费用大约在200,000至300,000欧元……说实话，我没预料到会这么高。这样一来，新建房屋的成本几乎相同，而且还享有KFW 300更优惠的利率条件……

装修费用（30万欧元）我也觉得经验上有些夸大，除非你还打算改动平面图等。根据建造年份，基本的建筑结构应该还不错。你也可以申请KfW贷款用于装修费用。但你至少应该选择一个
用261号贷款——这样你当前最高可获得15万欧元，利率为1.65%，还有最高3.75万欧元的偿还补贴（虽然KfW 40EE已经很有分量了……）。
遗憾的是，这些房子似乎并不属于表现最差的建筑，否则还会额外获得10%的偿还补贴。
KfW70EE应该没什么大问题 = 2.25万欧元偿还补贴，那将相当于慷慨的光伏发电系统作为回报。