继承、拆除、新建的费用

大家好，

我有一些关于附加建筑费用/拆除费用的问题，我找不到与我的情况相 comparable 的例子，也许你们能帮我，使情况对我来说更清楚一些。

情况如下：

我们（我妈妈，我哥哥和我）继承了我父亲的一所房子。[1,5 Einfamilienhaus, 115qm mit Nutzkeller]
这是我爷爷的房子，他还住在这所房子里（居住权）。我爷爷当初把房子转给了我父亲。
我妈妈继承了50%，我哥哥和我各继承了25%。
我妈妈住在我们长大的那个房子里，我哥哥现在有了自己的房子。
我目前住在出租屋里。
我爷爷觉得这个房子对他来说越来越累，他想去养老院居住。
这所房子建于60年代初，从未翻修过。

以上是基本情况……

现在是我的问题：

如果我想拆掉这所房子重新建造，我需要预计什么样的费用？
我想象的是一栋带“生活地下室”的1.5层单户住宅，约130平米。我不喜欢现在房子的户型，必须完全重建，所以新建可能更划算。

关于新建，我读到的附加费用大概是3.5万到4万，但以我的情况，费用会是多少？

假设房子和土地价值是20万欧元。

我妈妈和我哥哥会把他们的份额赠与我。
我妈妈的10万欧元应当免税，我哥哥的3万因为免税额是2万，需要缴税，是这样吗？
如果把居住权去除，土地和房子就属于我了吗？这里肯定还会有公证费和土地登记费吧？

然后是拆除费，大约15万到20万欧元？拆除后地坑已经存在，我在新建时能否节省一部分土方工程费用？

新建的附加费用：测土地交易税和赠与税不是重复缴纳的，赠与税已缴，那土地交易税应当免除，对吗？

接入费用不应太高吧？毕竟房子已经接通了相关设施。

公证费、土地登记费、测量费、建筑许可费、电力接入等应该都跟普通新建筑差不多。

我已经在论坛里阅读了很多，但还没找到像我这种情况的例子。

我写了这么多（希望表达清楚），但也许你们可以帮我估算一些数字，因为我不确定将会有多少费用。

简而言之：
- 土地交易税/继承税/赠与税大致是多少？是“仅”那3万缴税+公证费吗？
- 拆除费用15万到20万，大致合理吗？
- 接入费用是否比“未接入”土地明显少？
- 按我例子，哪些费用可能免除，哪些会额外产生，比普通新建更多？

非常感谢大家的回复。
祝好，Norman

注意，非专业意见：
遗产和新建建筑分开处理。首先确认建筑物是否属于你 -> 土地登记簿。为此有继承法和公证人，他们应该对此很熟悉（赠与、居住权、税务）。依我看，居住权不能那么轻易解除。也许必须把“居住权”用于托管型住房的“折价”？？？

现在我的问题是：

如果我要拆除房子并重新建造，我需要预算哪些费用？
我设想一座130平方米，带地下室的1.5层独栋住宅。我不喜欢现在房子的户型，而且确实需要全部重做，因此新建可能更划算。

关于新建我总是看到3.5万到4万的附加费用，但在我的情况下具体会有哪些费用呢？

建筑附加费用 + 拆除。尽量细分建筑附加费用并按比例核算。可能真的可以在土方工程（挖掘）上节省，建议询价。

然后是拆除——大约1.5万到2万？拆除后“坑”已经存在了，我是否可以在新建时节省一部分土方工程费用？

这倒是合理的……

新建附加费用：
土地购置税应该是赠与税（3万已纳税）抵消了，对吗？

见上文

[Quote="Norm, post: 53969"]基础设施建设费——应该不会太高吧？毕竟房子的接入点还在。[​/QUOTE]

房子已经不存在了。地块已经完全配套，但你必须重新支付与供应商（房屋接入点）的连接费用。

祝你好运！

你好，Norman，

关于拆除：

拆除费用主要取决于两个因素：使用的材料和房屋的大小。建议一定要获取多个报价，并坚持要求固定价格报价。我们刚刚完成了对一栋类似大小、建于50年代的房屋拆除的报价阶段，报价从10,000欧元到32,000欧元不等。最终我们选了一个来自我们附近的供应商，尽管他不是最便宜的。

土方工程：

不能简单地说拆除后留下的坑洞是否会降低费用。房子是否会建在同一位置？是否计划带地下室建造——如果是，可能需要填充和夯实？这些问题建筑师能比较准确地评估。

房屋连接：电、水、电话，如果这些设施已经在地块上了，大约需要6,000到8,000欧元。但你需要注意电力方面的一个问题：如果旧房屋还有电力的屋顶杆线，这不意味着新房屋也会有。很多能源供应商要求新建房屋必须用地下电缆，这可能会更贵。

税务处理建议你通过一位有能力的税务顾问或直接向税务局提出正式询问解决——在论坛里没人能也不允许给你合理的答复。

这个房子位于哪个地区？

问候，

Dirk

你真的只是因为平面图不喜欢就想拆掉吗？房屋的结构真的那么糟糕吗？你有没有认真考虑过并计算过，是不是修缮和翻新可能更划算？

我们也正准备买一栋60年代的房子并进行修缮和翻新。拆除实在太可惜，也太贵了。

你好，Norman，

我母亲和我兄弟会把他们的股份送给我。
我母亲的10万应该是免税的，我兄弟那部分的3万需要缴税（2万是免税的），
是这样对吗？

是的，没错。对于你兄弟的股份（25%），你需要对3万欧元缴税；具体金额取决于你的税务申报类别。税务局会提供相关信息。

如果把居住权去掉，那么房产／土地就是我的了吗？
这肯定也会产生公证费和土地登记费吧？

赠与时也会产生公证费；必须进行正式的文件记录。关于终身居住权如何处理，你需要咨询公证人。我不确定这个权利是否可以轻易注销。

然后是拆除——大约1.5万到2万欧元？
拆除后因为“坑”已经存在，可能节省部分新建时的土方工程费用？

这个没人能准确回答，这儿的人没人知道那个房子情况。关键看房屋用了什么材料，房子怎样到达等等。费用可能是1万欧，也可能是2万欧。

关于“坑”：你只能在原生地基上建造。这意味着拆除后土壤已被改变，至少要进行夯实。我还建议你——如你所说，拆除后有一个相当大的坑——如果还没有的话，做一份土壤测试报告。可能因为砂质土壤或漏水情况，你需要对地下室做特别防水。最好事先知道。此外，地质专家的报告会详细说明地下室底板应当怎么、在什么材料上安全建设。如果我没记错的话，报告还会说明地下室拆除时应如何以及用什么坡度进行。

新建房屋——附加费用：
土地转让税应该就是赠与税（3万缴税）了，所以不需要另外缴纳？

家庭内部不征收土地转让税。

接入费用——这应该不会太高吧？因为房屋已有接口。

这无法一概而论。问问服务提供商，排水管道有多老——现在常见的情况是拆除时顺便把陶土管换成塑料管。每位房主还必须每12年进行一次燃气管道压力测试。如果发现裂缝，管道就必须更换；最好趁新建时更换，而不是以后。电力系统通常不需要更新。

- 以我的例子来说，可能有哪些费用免除，哪些可能额外增加，相对于普通新建房屋？

如果情况糟糕——管道更换——只是你不用购买土地这一点有利。除此之外，所有费用都跟新建房屋时一样。

莱茵地区问候

愚蠢的问题：保留地窖并在其上建造一座新房子是否合理？当然要事先检查地窖的建筑结构/结构力学。地窖的平面布置可能不是那么重要，或者楼梯的位置是可以接受的，并且可以在新的设计中“继续使用”。对于轻型木结构房屋，结构力学方面可能也不会有重大问题，管线路径在必要时可以重新布置（在地窖内开墙洞或在新位置穿过地窖天花板）。这样可以节省不少费用。