咨询，规划黑森林房屋，采用立柱板材结构

大家好，

我已经在论坛里浏览了一段时间，也吸收了一些重要的建议。首先非常感谢所有积极且高质量参与论坛的朋友们。

我计划在不久的将来自建房。我想建一个类似黑森林房屋的柱框-横梁结构。

我已经和一个可能的总承包商进行过初步的无约束性洽谈，以了解是否从经济角度能接受。他给出的大致参考价格是每平方米2100欧元，起算点为地板板或地下室顶面。这个价格包含了让人满意的装修配置。此外还有一个生活地下室，我预计大概需要6万欧元，再加一块大约10万欧元的土地。这样算下来，150平方米的居住面积（不含地下室）就是315,000欧元 + 60,000欧元 + 100,000欧元 + 30,000欧元（预备金）= 505,000欧元。

由于这笔费用对我来说并非“无所谓”的小钱，加上我不是建筑相关专业出身，我需要有人协助我实施这个项目。作为一名资深项目经理，我知道花大钱可以获得高质量，也可能买到不少垃圾。考虑到总承包商那边的谈判代表可能整天都在规划建筑项目，我觉得自己不太可能成为一个有竞争力的谈判对手。

但问题不仅仅是和总承包商谈判，更包括协调“我到底能在哪里建这样的房子”，所以我更需要一个全面的咨询。我希望这个咨询服务能和实际“建造”环节分开，这样可以避免利益冲突。我的任务还包括检查施工说明书的完整性和合理性，或者在验收时提供咨询（并在某种程度上承担责任）。

谁有资格承担这样的任务？是建筑师、土木工程师，还是必须是宣誓鉴定人？你们觉得我这么做是过于谨慎、夸张还是合适？

感谢大家的建议。

约尔格

附言：写一篇帖子总是这么慢吗？由于不断自动保存，打字只能非常非常慢。这个帖子我打了30分钟并等待。

你好，Jörg，

已经与一个潜在的总承包商进行了初步的非约束性谈话，以了解这种情况从原则上经济上是否对我可行。他给了我一个大致的参考价，大约是每平方米2100欧元，从地板板面或者地下室开始计算。

我几乎想说，这个价格定得太低了；一个曼陀罗屋顶不会这么便宜，尤其是像这种房屋类型常见的那么低垂的屋顶。

但是，问题不仅仅是与总承包商的谈判，还包括协调“我到底可以在哪里建这种房子”，所以我更需要一个整体的咨询。我愿意把这种咨询和实际“实施”（即建设本身）分开，因为这样可以避免利益冲突。我认为这项任务也包括例如检查工程服务描述的完整性和合理性，或者在验收时提供咨询（并在某种程度上负有责任）。

谁有资格承担这样的任务？是建筑师、土木工程师还是必须是宣誓的鉴定人？你们觉得我的做法是过于谨慎、夸张还是适当？

如果我是你，我会分开——一个合作伙伴负责审核建筑文件/施工合同（比如可以是律师，或者私人业主协会/业主保护联盟等），另一个合作伙伴负责外部施工监督。后者应是一位了解黑森林房屋特点的人；在巴伐利亚这可能是技术监督协会（TÜV）。你可以通过自由鉴定人协会找到合适的人选。从你附近选2到3个，并与他们进行交谈；你的理性和直觉会帮你选择到合适的鉴定人 ;)

附言：写一篇帖子总是需要这么长时间吗？由于不断自动保存，打字速度只能超~~慢。我为这篇帖子打字/等待了30分钟。

不，不是这样，你的设置有问题，或者你的浏览器不适合这个论坛。

莱茵区的问候

你好，Bauexperte，

非常感谢你的回复。

关于费用：我提到这些费用是为了表明我早早就开始考虑寻求专业支持。正如你所见，我关注的是“大致框架”，但在细节方面需要支持。因此，再次感谢你提醒我，2100€/平方米在拟议的项目中可能估算得略低。令人欣慰的是（因为实话），总承包商也告诉我，对于一个“Schwarzwaldhaus”，这并不是一个便宜的项目，并且由于我可能会与多家供应商交流，他建议我小心不要在报价时把“苹果和梨”混为一谈。他特别提到了扁尖屋顶（Krüppelwalmdach），因为它并不便宜，是报价中的一个主要成本因素。

关于流程：
对于你提出的三部分划分（审核、陪同、实施），我还有一个问题。在与总承包商的初次会谈中，他问我是否想使用KFW贷款。他想知道这个，因为他们在Schwarzwaldhäuser（尤其是扁尖屋顶）方面有一个关于热能规定的问题。（我不确定我用的词是否准确，他至少意思是，要想符合KFW贷款的条件，必须满足一些标准，虽然他们能够满足，但代价是“非常规”的额外工作。）由于屋顶面积大，房屋接受的阳光较少，因此供暖系统必须为KFW贷款做特别设计，以满足他们的标准，（例如在屋顶装设光伏系统），但实际上后来并不真正需要。（这大概与一次能源需求有关）。我现在不需要你解释他的话是否正确，毕竟你在论坛是志愿者（如果你愿意或能说点什么，我也很乐意听），那么私人建房者协会会核实这类说法并告诉我是否准确，还是他们更关注其他问题？

由于我不会在巴伐利亚建房（抱歉，我忘了提），而是在300公里外的南巴登地区，我决定联系当地的私人建房者协会代表。

非常感谢你的支持

非常感谢你的提醒

你好，

令人高兴的是（因为诚实），总承包商也告诉我，建造“黑森林房屋”并不是一个便宜的项目，而且因为我可能会与多个供应商交谈，他提醒我在比较报价时要小心，不要拿苹果和梨子比较。特别提到了斜屋顶，因为这实际上并不便宜，是报价中的一个重要成本因素。

我们行业中并非只有“黑心商人”，尽管在中央火车站经常给人这种印象 :D

在与总承包商的初次谈话中，他问我是否希望使用KFW贷款。他之所以问这个，是因为他们在黑森林房屋（尤其是斜屋顶）上遇到了热能规定问题。（我不确定我用了正确的词，他反正是说，为了获得KFW贷款，必须满足一些标准，虽然他们可以做到，但需要付出“不成比例”的额外努力）。由于屋顶面积较大，房屋接收的阳光不足，因此供暖系统必须为了符合KFW贷款的标准作出调整（例如在屋顶安装光伏系统），但随后并不真正需要这些设备。（这应该与一次能源需求有关）。我现在不需要你解释他说的是否正确，毕竟你是志愿者（如果你愿意或能说些什么，我很乐意听），但是私人业主协会能够核实这些说法并告诉我是否正确吗？还是他们更关注其他话题？

你会认为这个协会能做到……但事实是否如此呢？

“黑森林房屋”是一种单户住宅，显然不会每天建造。因此，建议向熟悉此领域的人士寻求建议。这也不是我的日常工作；我甚至还没建过类似的房子。不过我赞同这位总承包商，因为我在有斜屋顶的房子上也遇到了类似的问题。但有一点我想反驳他——如果光伏系统根据预期电力消耗进行调整，这样的系统其实并非毫无用处，足够的调整甚至可以达到Kfw 70标准。储能设备目前价格还很高，而且从我的主观角度来看，材料方面也不太推荐。

我个人认为，首要步骤应当是与你信任的独立融资经纪人进行交谈。尽管KfW贷款利率较低，但其未必总是最佳选择。常规贷款形式往往是具有长期优势的有吸引力的替代方案。一位受过良好培训的融资经纪人会主动提及这一点。如果根据你的个人情况，Kfw 70（作为贷款部分）不合适，那么额外努力的问题也就不存在了。这并不意味着你不应该建造一座价值稳定且节能的房子——但你也可能“过度投资”；对我而言，这一做法的意义仍不甚明了，因为基于节能法规的房屋绝非根本上更差的选择。

莱茵河的问候