建筑融资 - 关于我们项目的客观经验

大家好，

我想听听大家对我们以下情况和融资意图的客观看法。

房产：

[*]斯图加特郊区，S-Bahn
[*]1999年建半独栋住宅，步行5分钟到市中心
[*]130平方米居住面积，3层，6个房间，300平方米土地，车棚
[*]2024年安装的燃气供暖及太阳能热水设备，未做其他改造，能源使用证明等级C
[*]购买价格：53万欧元
[*]根据房产说明书状态良好，尚未实地考察。

关于我们及我们的经济状况：

[*]男，31岁，净收入3400欧（含奖金约3800欧）
[*]女，31岁，公务员，净收入2300欧（60%工时）
[*]16个月大的女儿
[*]租住一套现代90平米公寓，步行15分钟到市中心

带有儿童补贴的家庭净收入约6000欧（不含奖金）。收入趋势（除育儿假外）向上。我们当前固定支出（含食品）约3100欧元，其中1250欧为房租（另加每月100欧电费、电视费及宽带费）。除住房成本外剩余约4150欧。我们当前的“可变”生活方式开支较高，约1800欧（零用钱、度假储蓄、其他共同开支如礼物、外出就餐、家具等）。未来拥有自住房是否还愿意保持如此消费水平是一个问题。假设保持现水平，我们最多可接受的月负担约2300欧。

资产：目前自有资金仅3万欧（因各种原因），父母可能再提供2.5-3万欧以支付附加费用。无负债。值得一提的是，我与姐姐共有一套多户住宅（赠与，父亲保留用益权），父亲（73岁）另拥有一套无负债多户住宅，也作为额外担保（两处均价值超过70万欧），将来（如果一切顺利）会转移给母亲或子女。

基于这些前提，我们收到第一份融资方案：

[*]53万欧，名义利率/实际利率2.85%/2.91%，期限10年，允许5%提前还款
[*]父亲多户住宅额外抵押25万欧
[*]1%还款率：月供1700欧，仍有余地支付附加费用、储蓄及小额维修。即使二胎或生病（已购买职业与失能保险）也能负担。
[*]2%还款率：月供2200欧，预算将完全用完，附加费用须通过生活方式缩减来覆盖。额外维修开销将无法实现。

如果算上每月500-600欧的附加费用（储备、供暖等），则1%还款率下总月支出约2100欧。这将在未来10年内给我们足够灵活度，以应对可能的二孩情况，并能将多余资金及薪资提升、奖金用于提前还款或房屋维修/改造。但10年后的利率风险不容忽视，贷款期限仍是待解决问题。毕竟房龄已有25年。此外，购房后现金储备将完全用尽，因此若房屋状况不好，前几年可能面临巨大压力（新屋顶、外墙维修等）。2%还款率加上附加费用只可能通过大幅资金削减实现，二孩到来时负担可能无法承受，也难以为“装修美容”留出储备。

作为外行，这一切听起来不太乐观。当然，父母和两套多户住宅作为背景存在，未来（希望是晚些时候）可继承，但目前抵押之外并无实质帮助。另一方面，我们观察市场较久，这是首个从位置、配置和价格上让我们直观感兴趣的房产。市场上连50年老房都标出天价，而我们不敢承担老屋改造风险。类似全装修新房纯建筑成本起价65万欧，考虑特殊需求、附加费及厨房后价格迅速升至75万欧，目前超出承受范围。同等面积稍大的公寓租金每月要多付500-600欧。新建产权公寓（具体例：102平，4.5房，58.78万欧，边缘地段），因价格及邻里关系等缺陷，对我们非真正选项。

当然，我们可以继续租房省钱。但多久？房价如何发展？我担心即便存钱，房价同样上涨，5年后仍面临同样问题。

25年房龄、1%还款率的房屋融资到底是否合理？没有储备直接入市我觉得很冒险。是否有人有经验，能讲讲此类房屋可能需要的维修项目？燃气供暖是新的。还是我们（如可能）多贷款一点，用于定点维修？

非常感谢任何帮助和经验分享。

资产：（仅）3万欧元自有资金（出于各种原因），

原因会改变，但总会有花钱而不是储蓄或还款的理由。

有很多人以1%的还款率100%融资并且成功了。这取决于你能如何自我克制。外墙或屋顶并不是一夜之间完成的，也不是强制要求的。你父亲必须清楚，在紧急情况下，他的房子会首先被拍卖，然后是带使用权的房子，最后才是要购买的房子被拍卖。

这套公寓价格太便宜了……哪里有猫腻？

这套公寓太便宜了……有什么猫腻吗？

你是指我们现在的公寓吗？没有猫腻，就像我说的，非常便宜，房东似乎不打算涨租金。