Muldenboy
2020-10-17 12:45:13
- #1
亲爱的论坛参与者们，
我们计划建造一栋房子并进行融资。不幸的是，前两次向银行（HvB 和 ERGO）提出的融资申请被拒绝了。拒绝的理由是房产价值过低，导致贷款额度受限。
因此，今天我向大家求助，希望能获得比我们的财务顾问不同的评估，看我们是否对要求过高，或者低估了整个项目。迄今为止，融资中介总是反馈我们具备最佳条件。因此我们现在感到非常困惑。
关于我们的情况：
土地：去年我们在柏林西部的近郊买了一块地（位于第三排的优质地块）。总面积890平方米，使用自有资金购买。该地处人口约12000人，有直达柏林的铁路连接，坐火车到亚历山大广场约30分钟。
我们支付了每平方米190欧元。自那时起我们对土地进行了整理、建设基础设施等。我们为购买相关附加费用及整理工作支付了约5.5万欧元，包括部分拆除、媒体接入、建筑道路等。至今共计约23万欧元。土地现在已具备建设条件。巧合的是，该地的标准地价在这段时间内上涨，现在为每平方米220欧元（共203000欧元），且我们的购买附加费用已作为自有资金计入。我们计划通过融资取回其中1.5万欧元用于媒体接入，以便保持流动性。
房子：我们与一位朋友建筑师一起设计了KfW40+标准的房屋。建筑面积193平方米，带单独车库，无地下室，平屋顶。建筑申请已在夏季获批。建筑师、结构计算、能源咨询等费用约2万欧元，由自有资金支付。
此后，我们尝试明确房屋建造成本，并获取报价。按照高标准建造，配备木铝窗、实木地板、露出找平层等，连同预留资金及建筑师第5至8阶段的剩余费用，房屋建筑成本约51万欧元，即含车库每平方米2600欧元。此外，户外设施约2万欧元，厨房约2万欧元。
项目总预算约82万欧元，其中自有资金已支付26万，剩余约1-2万欧元。房屋、厨房及园林需融资约54万欧元，加上约2万欧元的预留资金。
我为此制作了一份极为详细的成本和报价清单，如果我们能够启动项目，愿意另行分享。
当然，如果降低要求，成本肯定会更低。但这是第二步。
我们的计划是贷款期限30年。通过贷款中介获得了1-1.3%的利率。预计月还款1600-1700欧元。通过偿还补贴和额外还款，计划10年后提前偿还KfW贷款，将月供降至400欧元，然后继续偿还本金和利息贷款。这样预计25-28年内完全还清贷款。
关于我们：
我们三人（36岁，34岁，3岁），加上一个待出生的孩子。我有全职无固定期限合同工作。妻子兼职工作，合同到2022年底止，原因是政府资助项目。银行表示这种情况正常，且续签新项目亦属常规。
收入和资产情况：
我净收入3117欧元，含年终奖和假期补贴。
妻子净收入2430欧元，也有年终奖金。
育儿津贴204欧元。
自有资金剩余1.5万欧元，加计划从融资中通过提交账单回收1.5万欧元。
第二个孩子出生后收入可能变化，但计划是孩子上托幼时妻子恢复目前工作状态。我们很幸运，有弹性雇主。
支出情况：
每月除奖金外收入5784欧元。
固定奖金每年约6500至7000欧元。
租金及固定费用约2000欧元，其中135欧元为助学贷款至2024年，租金1250欧元，剩余为杂费、保险、车辆等。
食品、化妆品、度假、衣物等预算1784欧元，实际很少用满。
储蓄约2000欧元，另节余约500欧元平均月存。
我每月记录家用账簿，详细追踪所有支出，便于良好管理。我们还有一辆较新车，现金购入，无其他贷款或债务。
现在我们基本准备开工，且已有建筑公司。但因融资问题耽搁，虽然一开始银行都表示贷款金额和信用资质都无问题。
然而HvB对房产价值设定了40万欧元上限，ERGO为46万欧元。
两次拒绝后，我们现在向第三家银行ING申请，期限20年。我担心仍会因房产估值而被拒。您有相关经验、建议或看法吗？我们的计划是否远超常规？
非常感谢！
我们计划建造一栋房子并进行融资。不幸的是，前两次向银行（HvB 和 ERGO）提出的融资申请被拒绝了。拒绝的理由是房产价值过低，导致贷款额度受限。
因此，今天我向大家求助，希望能获得比我们的财务顾问不同的评估，看我们是否对要求过高，或者低估了整个项目。迄今为止，融资中介总是反馈我们具备最佳条件。因此我们现在感到非常困惑。
关于我们的情况：
土地：去年我们在柏林西部的近郊买了一块地（位于第三排的优质地块）。总面积890平方米，使用自有资金购买。该地处人口约12000人，有直达柏林的铁路连接，坐火车到亚历山大广场约30分钟。
我们支付了每平方米190欧元。自那时起我们对土地进行了整理、建设基础设施等。我们为购买相关附加费用及整理工作支付了约5.5万欧元，包括部分拆除、媒体接入、建筑道路等。至今共计约23万欧元。土地现在已具备建设条件。巧合的是，该地的标准地价在这段时间内上涨，现在为每平方米220欧元（共203000欧元），且我们的购买附加费用已作为自有资金计入。我们计划通过融资取回其中1.5万欧元用于媒体接入，以便保持流动性。
房子：我们与一位朋友建筑师一起设计了KfW40+标准的房屋。建筑面积193平方米，带单独车库，无地下室，平屋顶。建筑申请已在夏季获批。建筑师、结构计算、能源咨询等费用约2万欧元，由自有资金支付。
此后，我们尝试明确房屋建造成本，并获取报价。按照高标准建造，配备木铝窗、实木地板、露出找平层等，连同预留资金及建筑师第5至8阶段的剩余费用，房屋建筑成本约51万欧元，即含车库每平方米2600欧元。此外，户外设施约2万欧元，厨房约2万欧元。
项目总预算约82万欧元，其中自有资金已支付26万，剩余约1-2万欧元。房屋、厨房及园林需融资约54万欧元，加上约2万欧元的预留资金。
我为此制作了一份极为详细的成本和报价清单，如果我们能够启动项目，愿意另行分享。
当然，如果降低要求，成本肯定会更低。但这是第二步。
我们的计划是贷款期限30年。通过贷款中介获得了1-1.3%的利率。预计月还款1600-1700欧元。通过偿还补贴和额外还款，计划10年后提前偿还KfW贷款，将月供降至400欧元，然后继续偿还本金和利息贷款。这样预计25-28年内完全还清贷款。
关于我们：
我们三人（36岁，34岁，3岁），加上一个待出生的孩子。我有全职无固定期限合同工作。妻子兼职工作，合同到2022年底止，原因是政府资助项目。银行表示这种情况正常，且续签新项目亦属常规。
收入和资产情况：
我净收入3117欧元，含年终奖和假期补贴。
妻子净收入2430欧元，也有年终奖金。
育儿津贴204欧元。
自有资金剩余1.5万欧元，加计划从融资中通过提交账单回收1.5万欧元。
第二个孩子出生后收入可能变化，但计划是孩子上托幼时妻子恢复目前工作状态。我们很幸运，有弹性雇主。
支出情况：
每月除奖金外收入5784欧元。
固定奖金每年约6500至7000欧元。
租金及固定费用约2000欧元，其中135欧元为助学贷款至2024年，租金1250欧元，剩余为杂费、保险、车辆等。
食品、化妆品、度假、衣物等预算1784欧元，实际很少用满。
储蓄约2000欧元，另节余约500欧元平均月存。
我每月记录家用账簿，详细追踪所有支出，便于良好管理。我们还有一辆较新车，现金购入，无其他贷款或债务。
现在我们基本准备开工，且已有建筑公司。但因融资问题耽搁，虽然一开始银行都表示贷款金额和信用资质都无问题。
然而HvB对房产价值设定了40万欧元上限，ERGO为46万欧元。
两次拒绝后，我们现在向第三家银行ING申请，期限20年。我担心仍会因房产估值而被拒。您有相关经验、建议或看法吗？我们的计划是否远超常规？
非常感谢！