建筑成本：房屋建筑融资真的那么现实吗？

你好，你们应该更重视孩子，也应该在有孩子的时候计算一下。这样生活成本会上升，工资通常会下降。

带有还款变更的贷款固然不错。但你想成为小字条款的大师吗？银行可是会为这种灵活性收费的。更糟的是，这会传达出你财务连续稳定性的相反信号，从而导致额外的利率加成。银行喜欢可预测的现金流，只有这样它才能保证再融资。

那还不如选择较低的月供 + 额外还款。虽然这样也会偏离银行期望的现金流，但a) 银行通常可以较好地整体建模和处理这些提前还款，b) 每一笔提前还款至少会降低银行的信用风险（而延期还款则相反，因还款金额少于原先模型和计划，风险上升）。

总体而言，银行会以明显更优惠的条件提供“额外还款”选项，且你使用起来更可靠、更简单。

再次提醒（几乎适用于所有融资）：请务必考虑最坏情况，那就是流动性紧张。因为一旦发生，即使基本资信良好，那房子也可能不必要地丢失。没必要拼命早点还清贷款，最好是始终保留流动性储备。这储备也不必100%放在活期账户里。对于高收入者来说，可以放心地同时开设ETF定投计划。名义税后收益3%不是什么难事（税前4%）。是的，有些人会挥霍这笔钱。但你在节俭30年后会突然开始挥霍吗？

另外，关于1.5万的厨房装修，我建议再三考虑。没错，如果厨房只有出租房大小，且设备比较简单，可能可以接受。但一般情况往往不这样。

有还款变更的贷款很好。但你想成为小字条款的大师吗？银行会为这种灵活性收费。更糟的是：这反而传达了财务实力不持续的信号，这会导致额外的利率加成。银行喜欢可预测的现金流，只有这样才能保证再融资。

这真是胡说八道。而且特殊还款选项反而表示特别好的信用/流动性，会导致利率折扣吗？
转换选项是一个非常普通的选项，完全不传达任何信号。不过，它和特殊还款选项一样，确实是需要付费的，这无可争议。

总的来说，银行会以明显更优惠的价格提供特殊还款选项，而且你能更可靠、更简单地使用它。

这也是胡说。还款变更费用只有特殊还款费用的一半。例如当前费用：
特殊还款选项：利率加成0.04% ==> 从放款起5%特殊还款，或从第六年起10%
特殊还款选项：利率加成0.50% ==> 从第四年起最多可还清100%
还款变更：利率加成0.02% ==> 三个选项，在1-5%范围内（相对于贷款金额的还款率）调整还款计划

非常感谢具体的数据。

现在有些问题：
在1-5%的范围内，可以多频繁且提前多久通知变更还款比例？ Sondertilgung 可以每年随心选择，对下一年没有影响。Tilgungsreduktion 也是这样吗？这正是我所说的“你想成为微小条款专家吗？”

我不像你那样从事私人房地产融资，但我对风险建模很熟悉。既然我假设你们的数学模型是有效的，那么有以下结论：
Sondertilgung 在数学上无非是一个带有硬底线（规则还款）的灵活还款率。也就是说，基本还款率是5%，我可以根据需要将其降低到1%，只是方向相反。但关键是，一种情况我从基准情况下调高还款率（银行的信贷风险降低），另一种情况我降低还款率（银行的信贷风险上升）。从理性角度来看，银行必须对后一种情况收取更高费用。因此理论上讲：只要灵活性的程度相同（只是方向相反），休息还款必须比 Sondertilgung 定价更高。

如果你的数据正确（我相信是），那么灵活性应该低于 Sondertilgung。

附加说明：[Alles natürlich unter der Annahme, dass die Anfangstilgung in beiden Fällen identisch ist.]

当然，现在还会出现其他问题，例如各选项被选中的概率。 Sondertiligung 更可能在资金紧张的情况下选择，而 Tilgungsreduktion 则可能只有在银行已有足够担保的前提下才会被批准。

但无论如何，我仍然非常想知道灵活还款在实际操作中的具体设计（何时、频率、在什么条件下、必要条件等）。特别是在零利率时期，我觉得这对银行来说可能是一个极不吸引人的选项。