继承的出租房屋的建筑许可只部分可用

大家好，我目前处于一个相对幸运的情况，继承了两栋出租屋，但房屋上仍有我父亲的用益权。这两栋房子位于北莱茵-威斯特法伦州的一个较为乡村的社区。每栋房子里各有三户住户，即两层楼加改造过的阁楼。一栋房子建于约1930年，另一栋建于约1980年。旧房子在地税方面被视为单户住宅，较新的则被视为双户住宅。关于旧房子，我家族和建筑管理局都没有建筑图纸。我对由此带来的风险基本上是有了解的。另一方面，必须说在乡村，私自改造的房子并不少见，相关部门对此也不算特别追究。但我当然希望一切手续完备，此外也想有机会在需要时出售一栋或两栋房子。现在有以下几个问题：

1）旧房子的法律状况如何？我是否必须证明它基本上可以合法存在？是否必须持有建筑图纸？

2）是否有现实且经济可行的途径将这些房子按现状完全合法化？需要哪些步骤？

3）我家认识的那位建筑师已经退休，虽然没有明确说出，但他不愿意接这样的任务。是否有建筑师或建筑工程师愿意接这样的项目？

4）唤醒“沉睡的狗”的危险有多大？如何能尽量低调地处理此事，避免引起不必要的注意？

5）是否有对这类房产感兴趣的买家，可能能用自己的资金更快更便宜地获得事后建筑许可，例如建筑公司？

非常感谢大家的任何反馈！

您应聘请一位在既有建筑改造方面有经验的建筑师，首先分析您建筑现状在建筑及规划法律方面的法律状况。由此产生的问题必须与有关部门讨论。根据我的经验，所有事实在这次法律现状调查后应摆在桌面上，并同样向有关部门如实汇报。再次试图隐瞒意味着您将再次承受遗留下来的负担。您现在有机会将您继承的财产完全合法化：

- 必须在各县政府建筑部门档案馆查阅建筑档案。据此确定委托建筑师的工作重点。
- 对于30年代建造的住宅，通常不太可能存在建筑档案，除非近几十年有人为其提出过建筑申请——我不这么认为。可能阁楼未经建筑许可已被改建——这在德国几乎是典型情况。如果该房屋被确认为单户住宅许可/注册，必须检查是否可以依法规划改为两户或多户住宅。此类用途变更需要申请建筑许可。建筑许可申请时将适用现行建筑法规，例如符合现代建筑保温标准。届时需进行全面的能效改造。
- 对于80年代建造的住宅，必须有建筑许可（建筑档案）。若法律及规划允许，将两户住宅改为多户住宅需提出用途变更申请。其余同前。

如果您怕麻烦，也可以尝试出售该建筑现状，但必须让中介或潜在买家知晓这些法律上的不确定性。

非常感谢您的回复。基本上我想知道这是否值得付出努力，或者像我的父母那样几十年坐视不管会更好。

对于30年代建造的住宅，不指望会有建筑档案存在

这也是我的了解。我们大概曾向建设局询问过，那边什么也没有。

如果这栋房子已经被证明作为单户住宅获批/登记，

我们缴纳的是单户住宅的房产税，我知道这些。它是在哪里获批/登记的？或者通过什么方式可以了解？

需要检查是否可以按照建筑和规划法规重新规划为双户住宅/多户住宅。

关于阁楼，我对防火、安全阳台等方面不太乐观。相比之下，改为双户住宅相对来说容易实现吗？

接下来就是彻底的节能改造。

旧房子倒也不算太差，至少还比新房子好。这取决于什么？这是不是迟早都会轮到我，还是只针对多户住宅类别的建筑？

如果您不想费心，可以尝试出售现有建筑，但必须向中介/买方告知这些法律上的不确定因素。

老实说，至少在我父母去世之后，这对我来说是最理想的选择。股票和国债混合投资似乎更无压力。问题是，这要打多少折？我本来是计算20年的租金。每平方米价格大约是5欧元。是否值得花费心思进行全面修缮并获得许可改建，我确实存疑。