用于外部区域土地的建筑预查询

大家好，
我注意到了一个位于村庄外部区域的地块。它位于已建成内部区域的尽头旁边，有一条路经过，饮用水供应就在地块前面，污水管道约在路上前方40米处。
有一个土地利用规划将其划为住宅用地，但尚无详细的建筑规划。
我想在购买前提交一个建设前询问。
关于此，我有以下问题：
1. 我可以在前期询问中申请多个方案吗（例如，建设一栋城市别墅，如果不行则建设一栋与邻居建筑相似的房屋）？
2. 像Architekt 3D这样的软件适合自己绘制前期询问所需的平面图/建筑图纸吗？
3. 有没有人成功开展过类似的项目？

此致，
蒂姆

我会先向主管部门查询，看看这是否真的是建设用地。通常情况下，外部区域是不允许建设的。如果还没有正式划为建设用地，那么预先申请是不被批准的。比如在地理信息门户中公开可见的建设规划往往不够准确。我们村庄的土地利用总体规划也完全不符合实际。比如村里有人以一块草地的价格买了一块地，以为可以在上面建房，因为土地利用总体规划中将该地标示为建设用地。但在预先申请时发现，该地块位于外部区域，土地利用总体规划绘制得比较粗略，因为没有具体的测量点，只有基于旧地图的地块图。

有一个将其指定为住宅用地的土地利用规划，但尚无详细规划。

土地利用规划是上位规划，但不是上级命令。它并不下达制定详细规划的指令，这也不在其权限范围内。土地利用规划中的“住宅用地”在这个意义上只是一个[ I ]（中期）发展目标的意向声明[ /I ]，而不是[ I ]法律依据[ /I ]。详细规划有其适用范围，且边界明确：超出其范围的地方就是超出——无论距离多近。土地利用规划甚至不强制要求在百年期限内将所示意的预期使用实际开发。这个[ U ]所谓的[ /U ]用途指定因此并不会将外部区域（第35条）转换为未详细规划的内部区域（第34条）。由此可见，针对以下问题

1. 我能否在预先咨询中询问多个方案（例如先建一栋城市别墅，如果不行则建一栋与邻居建筑类似的房子）？

答案是这些请求将完全无果，你只会被告知该地[ U ]不能[ /U ]建造任何东西。与邻近建筑的相似性一点用都没有。你最多可以尝试申请以农场或至少复活节兔养殖场的身份，享受在外部区域建造的特权（然后申请在该经营场所旁边建一栋附属住宅）。
“几乎怀孕”是不存在的，所谓“几乎是建地”也不存在。

2. Architekt 3D这样的程序是否适合自行制作预先咨询的平面图/建筑图纸？

你可以用类似的方式提出建筑预咨询，甚至可以用三角板辅助绘制。但这只有在确实——不是遥遥无期，而是当前已经合法的——建地情况下才有意义。其他地方则不然。不论建筑区多近，行政法上并不存在所谓的“未来建地”。“尚未”就是“还不是”。因此你对该地块可以彻底放弃幻想：在考虑将外部区域纳入规划之前，首先要对未规划的内部区域进行规划，并对已有规划的内部区域进行增加密度。最有可能成为下一个规划对象的是偶尔碰巧邻接已有详细规划适用范围的地区。你最有可能在已有详细规划名称尾部带有罗马数字的地方找到这些：当“II”边界仅一侧临街（土地可开发），或部分道路在荒地终止时，“III”会随之而来——但前提是“II”已经建成75%，且人口数呈现上涨趋势，而且同一社区内无适宜增密的其他区域。你所描述的地块三十年后仍将无人问津。至于那时人们是否还喜欢城市别墅，只能听天由命。不过我比较肯定的是，到那时它们的颜色不会再是深灰色 ;-)