建造还是再等等？

你好，

我们（我妻子26岁，我29岁）已经考虑了几个月，是否现在就实现我们计划的建房项目，还是像最初计划的那样再等两年。

目前我们处于以下状况：
两年前我们以17.6万欧元购置了一套产权公寓，每月还款856欧元。目前还剩大约15万欧元未还清，因为我们曾经一次性偿还过7500欧元的专项还款。购房时我们没有自有资金，仅仅是支付了相关的附加费用。

去年九月我们获得了一次性机会，以7.6万欧元（含附加费用）买下了家乡村庄的一块地（580平方米）。目前我们正通过浮动利率贷款以每月700欧元的还款额偿还。

因为在购买公寓之前我们就考虑过建房，但没有在家乡或周边找到合适的地块，所以现在我们在考虑是否基于不断上涨的建筑成本，提前实现我们的梦想。

存在的问题是：
我们两人毕业仅两三年，几乎没有自有资金，之前拥有的资金也已经投入了公寓和地块。目前我们手头只有2.5万欧元存款。
不过我们两人收入都不错。我妻子（公务员教师）月净收入约2800欧元，我（工程师）净收入约4600欧元。我们目前每月合计偿还公寓和地块贷款1556欧元，同时至少还可储蓄1200欧元，并且生活仍然非常宽裕。因此，1600到1800欧元的贷款月供应该没问题。

所以我们在考虑，是继续存钱2-3年（也许把钱投入住房储蓄计划），到时有5到6万欧元自有资金（且公寓和地块贷款也还得差不多），还是现在就基本无自有资金开始建房。从各方听说建筑成本（虽然已经很高）仍会大幅上涨，涨幅可能超过我们现有的储蓄速度。

这意味着：
如果现在想实现大约45万到48万欧元（含地块）规模的建房项目，就得基本无自有资金贷款。我们愿意保留公寓并出租。我可以调整还款额，使租金收入覆盖贷款月供（将利息作为广告费用计入）。

我知道没人能预测建筑成本走势，但想听听你们的看法。

1. 贷款规模为45万到48万欧元，月供在1600到1800欧元之间可能吗？（我们目前计划每年7500欧元专项还款，但若有孩子，前几年可能做不到。）

2. 你们会保留（2011年建，90平方米复式）产权公寓出租，还是卖掉？我买公寓时价格相对便宜，预计租金可覆盖贷款，但租客损害和意外费用风险仍存在。（我们小区3户已至少积累8000欧元备用金，坏暖气或类似问题的维修可以覆盖。）

3. 如果目前建房还不划算，你们建议怎么理财我们现在存的钱？可能投入住房储蓄计划，还是还有其他合适的方案？因为最多两年内我们就会动工。

感谢你们的回复，也抱歉没能提供全部必要信息。你们如果觉得需要更多细节，请告诉我，我会尽力补充。

此致
敬礼
彼得

嗯，你们的收入非常好，并且在两笔贷款之外还有存款。所以这可能是有意义的。第二点取决于，如果能很好且低风险地出租，那就可以，否则就卖掉。顺便说一下，换房时可以避免提前还款罚金。但银行必须同意，而且你们会受到他们的约束。很少有人愿意接受次级贷款。家庭计划如何，之后的收入情况怎么样？

嗨，

感谢你快速的回复
这套公寓出租情况会非常好，我目前设定的基础租金也算是非常保守的估算。应该还可以提高一些。

关于更换房产时免除提前还款罚金的事情听起来确实很好，这点我之前还不太清楚。目前银行无论如何还是我们的第一联系人。

凭直觉来说，我们更倾向于保留并出租这套公寓，因为它刚刚翻新过，加上房龄较新，我们暂时也不预期有较复杂的维修需求。（但众所周知，意外总是经常发生）。

家庭计划当然还在安排中，我们也认为不会再拖太久。不管我们是现在建房还是两年后建，都不会有太大区别。不过我们大概会选择在新的贷款中“买入”一个还款额调整的选项。

我想了解一下，根据你们的经验，明年的建筑成本是否肯定还会再上涨。我们去年曾去过Viebrockhaus咨询，那里的人已经宣布他们会在今年和明年都肯定涨价。今年他们确实也按承诺涨价了。

我们有点担心，尤其是因为建筑儿童补助金和持续的低利率，会导致建筑成本大幅上升，以至于两年后我们基本上负担不起建房了。

祝好

我当然也没有水晶球。
但如果我必须下注，我会押注价格在未来3到5年内会下跌。

目前，政治采取各种措施，让普通人把（借来的）钱花出去。与此同时，企业却赚得前所未有。

终有一天这会结束。依我看，这将在未来5年内发生。

不过，我怀疑在大城市地区的影响是否会和人口不那么密集的城市完全一样。

在这里有人又要说：“看看伦敦、纽约等等……”
是的，我看了。我看到了什么？没错！正是看不到伦敦和纽约等大城市。
而是斯图肯博斯特尔、乌瓦尔德斯勒、乌尔岑、基尔希海姆·阿姆·霍尔茨贝格和赖恩雷德尔·阿姆·布克。可是绝不是纽约或伦敦。

Na na na 单靠通货膨胀是解决不了的。我的水晶球说价格不会回落。为什么要回落呢？工资等等也需要支付。唯一的是通货膨胀率会变得更平缓。

你们的建设项目具体应该是什么样的？包括土地在内的48万欧元在当前情况下并不宽裕，如果把所有附加费用、车库、外部设施、家具都算进去的话。 我建议你们先弄清楚自己到底想要什么，以及（当前）需要多少钱。 你们已经拥有最重要的东西。土地价格还会继续上涨。 对于土地比较低的平方米价格，问题在于你们能把自己的公寓租出去的程度如何。租金收入需要纳税，附加费用也不能完全转嫁给租客。你们还必须有足够的资金储备，以应对空置期或支付维修费用。 如果公寓能自负盈亏，可以保留（不过我对此表示怀疑）。否则就卖掉。 我在Farilo的建筑成本方面持有相同看法。在未来五年内，情况会有所正常化（贷款违约、经济状况、由于老年人去世导致房地产供应增加、离婚……） 不过这还需要很长时间，肯定会与你们的家庭规划产生冲突。 因此，你们先开始规划，至少能感受到自己想要什么以及能够负担什么。良好的规划占建筑成功的80%。 不要被总承包商催促签字或被即将涨价吓到。 你们可能会发现与建筑师合作或者找其他总承包商更好。 直到规划和优化完成，你们拿到批准，可能很快就过去一年半了。