过桥融资还是先卖库存？

你好，

我简要描述一下情况：

我们目前住在自有住宅里。不过这是一栋经过翻新的老房子，现在看来并不适合我们。

因此计划新建房屋并出售现有房产。
我大概算了一下，保留现有房产出租的话，大约需要40年才能通过租金收回现在出售可以获得的价格。所以我现在更倾向于出售。这样做的好处是，我可以一次性还清所有债务。

新建房屋的地块已经有了。

我现在看到两个选择：

1. 出售现有房产，同时可以选择在一定期限内（可能1年）免租住在里面。如果需要更久，月租费用为X欧元。
优点：我不需要过渡贷款，可以直接用钱来新建房屋。
缺点：我会较早出售房子，一年后由于当前价格上涨，房子可能还会升值。到2020年底，我们这边将扩建一条铁路，这估计也会带来一定的增值。

2. 现有房产在新建房屋完成后再出售或出售。
缺点：需要为1到1.5年支付过渡贷款费用。
优点：晚些出售，尤其是直接使用过后，可能会得到更高的售价。

你们怎么看这情况？哪种做法可能更好？
有没有人知道，贷款大约38万欧元，期限1到1.5年的过渡贷款大概需要多少费用？

关于估算数字：
预期销售收入：60万到65万欧元
新建成本：38万欧元
现有房产剩余贷款：22万欧元

谢谢大家的建议。

问候
Specki

通过当前的价格上涨，可能还会稍微增值。
[..]
会产生1到1.5年的过渡融资费用。

你需要看一下你个人的水晶球，才能权衡你提到的两个点。在1.5年内可能会发生很多事情：新的房地产危机、国家补贴政策的变更等等。或者什么也没发生，价格只是简单上涨。谁又能知道呢。

1. 出售现有房产，同时可以选择在X期间（可能为1年）免租居住。如果需要更长时间，则需支付每月X欧元的租金。

如果你说出租不划算，那么只有自用买家会考虑。而你却要求买家可能要等两年后才能入住。我猜这会大大限制买家的范围，也不会带来最高价格。

基于最后的想法，我倾向于晚些出售。

我们目前住在自有住房里。不过那是一栋翻新的老房子，事实证明对我们来说并不理想。 因此，计划重新建造并出售现有房产。 [...] 所以我现在更倾向于出售。这样也有个好处，就是我能一次性还清所有债务。

如果我没记错的话，这房子是六十年代建的，属于现有房产，但不是老建筑，而你实际上会成为买家在另一块地块那头的邻居。后面的那条街现在清楚什么时候会建成吗？ 关于一方面由片面展示的事实得出的建议的可用性，另一方面回答者是否觉得自己被耍了，你是了解的。我仍尝试根据当前的片段发表一点看法：出售现有旧房子是更清晰的做法，对非专业房产所有者来说也是更好的选择。但这里也再次涉及一个重点，那就是建议若在掌握全部事实前提出，基础会不同：因为这还涉及在土地开发前进行分割的考虑。

嗨

过桥贷款相当昂贵，银行通常会收取2-3%的费用（有时甚至更高...）。如果建筑期是12-18个月，你可以自己算算这会花费你们多少钱！

所以最好的解决方案是：
卖房 + 立刻拿到钱（房屋移交给新业主），同时合同中约定你们可以以金额X 在这12-18个月内使用该房屋。
这些都可以和未来的业主协商清楚。

1）方案一：
你们能拿到更多的钱，这样就能支付租金或使用费。
2）方案二：
你们拿到较少的钱，但在建设期间可以免费居住。

这些都可以在公证处的购房合同中很好地约定。

在目前的利率下，将全部销售收益投入新房是不划算的。根据投资期限/年龄/税负等情况，融资购买新房，将资金妥善投资，然后在10-15年内还款也是合理的。将现有房屋出租（按40年计算，收益率为2.5%）同样能获得更高的回报。

你好，我们刚刚买了一套房子，暂时融资了40,000欧元，直到我们目前的房子卖出为止。我们去了两家银行。第一家银行每月要280欧元（7%的利率）。第二家银行，我们现在签了合同，每月只要39欧元（1.1%的利率）。我自己也非常惊讶，但非常高兴我们现在有了更多的余地……所以比较是非常值得的！