融资及购置项目评估

您好，

首先非常感谢论坛中这些有趣的帖子。我已经从中获得了一些有价值的启发。

现在关于我的计划：

我有机会在我理想的居住地购买一处二手房。这是一栋建于1950年的双拼住宅，约175平方米。通过我认识的前住户，房子曾多次进行维护（保温、新窗户、新暖气系统……）。房子位于一个1000平方米的地块上。银行对土地的估值为每平方米105欧元，而实际成交价格通常在120至140欧元之间。

购房价格拟定为180,000欧元。大约会产生12,500欧元的附加费用。贷款金额计划为整整200,000欧元，因为还需要进行一些装修。同时我有13,000欧元的自有资金。但这部分资金不打算投入购买，而是作为装修资金和备用金使用。

顶层公寓已经完全准备好入住，计划以净冷租450欧元出租。对此，我已获得市政府的租赁承诺。底层公寓将由我自己居住。那边需要装一套厨房，还要做一些其他工作。所有工作将由我亲自完成。

关于我自己：
我是一名公务员，从事行政服务工作。扣除私人医疗保险后，我每月净收入为1,800欧元。目前我住在一套租赁公寓，支付315欧元的冷租，400欧元的全租。去年我能够每月存下300欧元。剩余的钱用于度假、维修和生活开销。13年后的分配期（见下文）结束后，我的净工资（扣除医保）预计至少为2,150欧元。这个预测未包含每年大约2%的常规涨幅。

贷款由我单独承担。目前我已收到我主办银行的贷款方案：

05万欧元 KFW，实际利率1.87%，利率锁定10年
12.5万欧元 Wohnbauriester无国家补贴，实际利率1.81%，13年后激活利率2.77%，利率锁定24年（全期）
02.5万欧元 储蓄贷款合同，实际利率3.09%，13年后激活利率2.50%，利率锁定24年（全期）

由此贷款安排前13年月供为827欧元，随后11年为953欧元。

24年后，KFW贷款余额约为2万欧元。KFW允许全额提前还款。计划是在能力范围内尽可能提前还清贷款。若按常规还款，贷款总利息约为7.5万欧元。

关于我的问题：

1) 您如何看待这套房产的贷款可行性？我当前的预算如下：

收入：

1,800欧元工资
450欧元租金收入
100欧元父母补贴
2,350欧元

支出：

827欧元还款
250欧元附加费用
100欧元租赁公寓及房屋预备金
1,100欧元包含所有生活费用（过去12个月：1800 - 400欧元全租房租 - 300欧元储蓄）
2,277欧元

从贷款的角度看，这个预算显得较为紧张。但生活费用也包括所有度假开销。如果资金周转紧张，则假期会减少。另外还有可能有一个人和我同住，每月支付约200欧元的“准租金”。但我不能完全依赖这部分收入。我的工资除了受集体谈判指导的常规增长外，每两年因晋升增加一档。三年内还会有一次正式晋升。由于我会搬回更接近原居住地，预计每月燃油费用将减少约75欧元。但这些都未计入预算中。

2) 您如何看待Volksbank提出的融资方案？

提前感谢您的评价！

此致敬礼
Nordseelagune

我现在不能也不想详细说明所有内容，但想给你两个重要的提示。

1）通常情况下，如果采用建筑储蓄或Riester养老金合同来融资，资金会被分为三等份，即1/3自有资金，1/3银行贷款，1/3建筑储蓄合同（包括Riester）。这里直接采用50千欧元的KFW贷款，由于自有资金不足，其余的放入建筑储蓄合同。也就是说，25%银行贷款，75%建筑储蓄合同。

为什么银行不提供自己的分期偿还贷款部分？在我看来，建筑储蓄合同最多应为100千欧元，甚至更少，尤其是我认为Riester在这里完全不合适，缺乏合理的补贴。

2）全额特别还款的可能性仅在首次利率固定期内有效，之后则为0欧元。

整个想法并不是特别好。由于没有自有资本，利息很高，附加费用必须融资，装修费用不包括在内，但你根本没钱来支付这些。你有一辆车，但没有提到融资或储蓄。租金收入首先必须落实。如果房子说实话很糟糕，那租户也不会好到哪里去。每平方米100欧元的价格也不算非常好（我们自己买了一块地，价格是每平方米100欧元……），而且很可能根本没人愿意住在那里。

总的来说，我认为这是非常非常有风险的。现在谁也不关心未来的任何加薪。如果你是公务员，买一套价格在10万欧元左右的漂亮产权房，别管什么租户的麻烦。没人买一栋65年的老房子，仅靠租金就能还清房贷。这样的房子就是个大坑……

你自己也已经意识到预算非常紧张。如果你现在已经感觉到了，那绝对不会有好结果。六个月无租户，暖气坏了（冬天减租100%加上冻结的水管带来的其他损坏……），恶意租户，结果就可能面临强制执行了？！