建筑师或预制房屋成本核算及后续步骤

大家好，

我们已经关注盖房子这个话题有一段时间了。我们了解的信息越多，感觉越是无从下手。我们在北莱茵-威斯特法伦看中了一块地。现在当然希望在上面建一栋房子。

1）我们第一步找了一位建筑师。整体来说，预约非常愉快，我们感觉还不错。但真正让人震惊的是首次的成本核算：
建筑费用（185平方米，合理质量每平方米2600欧元）：48万欧元
地下室（110平方米，每平方米1700欧元）：19万欧元
双车库：4万欧元
壁炉/炉子：1.5万欧元
厨房：4万欧元
附加建筑成本（例如建筑师、结构工程师、土壤调查、TGA规划师）（建筑费用含车库等的25%）：18万欧元
花园（例如通道、铺装、一点灌木、露台）：5万欧元
接入费用（例如电、燃气、电话）：1.2万欧元
合计 100万欧元

以上数字只是大致估算。但不包括地皮的100万欧元听起来已经很夸张了。这些数值靠谱吗？

2）消化完这些信息后，我们去了一个成品房制造商并且咨询了一个实体房建造商Viebrockhaus
成品房制造商在第一次谈话中展现了它最好的销售技巧。一个大致的成本计算如下：
建筑费用（185平方米合理质量）：39万欧元
地下室（7万欧+1万欧挖土废弃费，600-750欧/平方米无装修，+1.5万欧装修）：10万欧元，装修非常基础
双车库：3万欧元
壁炉/炉子：1万欧元
厨房：2万欧元
附加建筑费用/其他（例如许可证、土方工程）：3万欧元
花园（例如通道、铺装，非常基础）：1.5万欧元
接入费用（例如电、燃气、电话）：无具体数据，因此这里继续估计1.2万欧元
合计 60.7万欧元

听起来好多了。这可能吗？

上述数据只是作为初步参考。很明显，例如地下室等部分是可以节省的。但这样算是可以对比的。

3）价格方面，成品房显然好很多。因此我们继续跟进。有人建议让3到5个成品房制造商各自做个设计和报价以便比较。当然这意味着更多的销售谈话然后再去找建筑师谈。
还有人说，不如先找一个独立建筑师，然后从3到5个成品房制造商拿报价。我们之前完全没想到这样行得通。第一位建筑师对成品房的想法完全不感冒，感觉好像我们伤害了他的建筑师自尊。

你们认为我们应该怎么做才最好？有谁推荐在北莱茵-威斯特法伦性价比高的成品房或实体房建造商吗？

先谢谢大家的帮助。
Marin

别人说，最好找一个独立的建筑师，然后从3-5个成品房建造商那里获取报价。我们根本没想到这行得通。第一个建筑师对成品房的想法其实并不感兴趣，感觉我们伤了他的建筑师自尊。

你们觉得我们应该怎么做才好？有没有在NRW地区以性价比高闻名的成品房/实体房建造商推荐？

现在我作为一个令人困惑的第三方来说：自由建筑师不错，但报价不靠谱。与建筑师——最好一直雇用到施工管理阶段——一起进行招标，招标时总承包商也可以参与。（在招标前）应该决定是建砖石房还是木结构房。这两者之间有不少显著差异（除了档次，二者的范围同样广泛）。不过，大多数建筑师并非对这两种类型都同样精通。

NRW是一个大地区，一个建筑公司有声誉的范围大约只相当于一个行政区的大小。你可以在这里找到一个论坛版块“关于建筑公司XYZ的经验”，那里已经讨论过一些地区和公司。

建筑附加费用/其他（例如许可、土方工程）：30k€

你最好预估50k。
根据我的经验，卖家往往会对建筑附加费用估计得过于乐观，无论是有意还是无意。

我估计如果有地下室，仅土方工程你就得花掉30k，如果这些钱够的话。

这些数字只是大致估算。但一百万，而且还不包括土地，这听起来确实很夸张。这些数值现实吗？

是的，是现实的。即使这只是一个粗略估计。
你们也确实在建一个大房子+巨大的地下室和周围环境。

听起来好一些了。可能吗？

当然可能。但还会有哪些图纸审核和/或由你们施工方承担的工程内容需要增加呢？

你们现在是在比较两个完全不同的房子。也就是苹果和梨的比较。
最终两个房子都必须用建材和工匠来建造。所有这些都需要花钱——成品房制造商既不能支付极低工资，也不会用完全不同的价格购买材料。

有人建议我们让3-5个成品房制造商出方案和报价，这样才能进行比较。当然这意味着更多卖家谈判，然后还有建筑师会议。

但前提是你们得到三个完全相同的报价。那不会是事实，比较几乎不可能实现。

别人说，最好找一个独立的建筑师，然后从3-5个成品房制造商那里获取费用估算。我们根本不知道这可以这样操作。

当然可以。好处是你们不会买到一栋现成的房子，而是在一开始就根据你们量身定制。这样也能在公司间（无论是成品房制造商还是普通总承包商）实现可比性。

除此之外，11ant已经给出了一些不错的建议。

我在价格上更倾向于建筑师。估计现在这也已经不够了。我们这里，1-2年前你就已经无法再去了。

嗯，我也不能告诉你这两个人谁更接近现实……定价真是一团糟。我猜总承包商在第二次会议上的估价会截然不同……这在很多情况下都是套路。

我只能给你这么个建议：尽快摆脱这个建筑师，尤其是在签任何合同之前，因为他似乎对你的问题/愿望/利益并不开放……

GD