通过中介出售公寓——需要注意什么？

大家好，

我打算通过我们买地时合作的那个中介来出售我的公寓。买地的事情差不多是两年前了；那时中介已经看过我的公寓并做了价格评估。实际产权转移计划在2017年4月/5月进行。

当时我们和中介关系不错，否则我们现在当然不会想委托他。但由于我从未做过类似的事情，我想了解一下需要注意什么，哪些是常规的，以及有些协议可能绝对不能同意。

我猜想，通常会签订一个x个月的合同，在此期间中介拥有该房产独家销售权，也就是说，我和其他中介都不能主动介入，对吗？通常的合同期限是多长？顺便说一下，我们说的是一套位于大城市中心附近、建成约30年的两居室公寓。中介两周后会来拍照并填写相关资料。

中介要求的佣金是否也是合同的一部分？无论他想拿1次还是3次3.57%的佣金，都有可能影响我，尤其是公寓价值有限。

还需要注意什么？为了进一步了解，我有一份五年前的估价报告（当时公寓还未翻新）。之后我进行了全面装修。我已经拥有该公寓大约4年，一直自住（关于利润纳税的问题已解决）；公寓款项已全部付清，但还未从土地登记簿中注销抵押权（我觉得一次完成注销/改写更方便）。中介推荐的首选公证人正好也是我们家族的公证人。

大家有什么建议，或者有哪些特别需要注意的地方？

谢谢，问候

嗨，

我猜测，人们会签订一个为期x个月的合约，在此期间，房产经纪人拥有该物业的独家营销权，也就是说我或者其他经纪人在这期间都不能主动介入，对吗？通常的合约期限是多久？顺便说一下，我们这里谈论的是一套位于大城市近市中心位置、已有30年历史的两室公寓。两周后，经纪人会来拍照并填写相关文件。

我们多次（未果）尝试通过经纪人出售房产。第一次尝试是我的父母家，那时他们签了为期3个月的合约，经纪人在这期间没能成功出售房子。后来我母亲自己以更高的价格把房子卖了出去。
第二次是我们位于海岸的度假公寓。经纪人曾认真地向我们报价说他有买家出价XXXX欧元……但我们后来自己以超过两倍的价格卖掉了那套公寓！！！那个买家很可能就是他本人或他的妻子，他始终不肯告诉我们真相。
有趣的是，这位经纪人还是那套度假公寓的管理人，他还在买家面前抱怨说，没有通过经纪人出售这种房子简直是厚颜无耻，毕竟他是物业管理人等等……简直不可思议……

你可以看出，我们对经纪人的经验用“并不积极”来形容都算非常客气了。我对这个行业的看法，在这里我不能公开写出来，那会构成侮辱。

针对你的问题：

[*]在合约期内（通常为3-6个月，但合约内容可自由协商）经纪人拥有独家销售权。即使你自己在买面包时碰巧找到买家，经纪人也有权拿到佣金。

[*]无论合同上写的经纪费是多少，你都要意识到最终这笔钱还是要你来承担！大多数买家完全有能力算清所有费用。如果经纪费有一万欧元，那么房价就得相应便宜一万欧元。

[*]你是否可以选择自己偏好的公证人我不清楚，在巴伐利亚，公证人通常对特定区域拥有独家代理权。

如果我是你，最多只会和他签几个月的合约。如果地段不是特别差，自己组织出售也不成问题。毕竟这是卖房而不是出租，你不需要担心租客拖欠租金等风险。钱一到账，其他的都无所谓了。

祝好，

安德烈亚斯

先试试看不用中介。如果买家需要付一分钱，他会在购房价格中扣除这部分费用。如果供需情况不允许这么做，你也可以轻松地在没有中介的情况下卖掉房子。

老实说，我对迄今为止的反馈感到有些惊讶，因为通常都会建议通过相关专家寻求帮助。 :)

无论如何，我确实不擅长谈判，而且我也不想让那些“最后议价的客户”直接接触到我或我的私人联系方式。

不过我又有一个问题。中介肯定需要了解我的价格预期/心理底线，才能代表我进行谈判。如果达到了这个价格，他能坚持卖出吗？如果我突然认为这套房子必须卖出比原先价格高10%的价钱，这会对合同状况产生什么影响？

正如已经提到的，如果情况合适，几乎不会有谈判。只能赌一把。

嗨，别担心，“wasch isch letzte Preise” 通常只买汽车，不买房子。花一到两个小时上网看看类似的房子在网上标价多少。这样你就有了一个很好的参考。然后想想你理想的价格，再多加一点（＝谈判空间），把广告发到网上。如果没有人回应，说明价格太高了；如果电话不停响，说明价格太低了。
祝好，
Andreas