30年屋顶阁楼公寓评估/风险

对于可能购买一套ETW公寓，我想在这里征询大家对风险和装修需求的看法。该公寓的主要信息如下：

[*]建造年份1991年
[*]燃气集中供暖，建造年份2001年
[*]砖混结构，30厘米厚的砖墙
[*]木窗，双层玻璃
[*]顶楼公寓，四户住宅楼
[*]能耗105 平方米每年（D级）
[*]根据2022/2023年经济计划，采暖费用约为每月230欧元
[*]隔热效果似乎很好——最近几天炎热时室内温度约为24度
[*]没有明显的问题，比如霉菌
[*]之前一直出租，未装修
[*]热门安静地段

相比于其他公寓，该公寓的价格对该地段来说还算合理。但到目前为止，公寓并未进行太多装修。也就是说，一切都保持在1991年的状态。因此担心后续费用可能会过高。因此，我想询问：

[*]从总体上看，您认为该公寓有哪些优缺点？（附带图片）
[*]有哪些必须进行的装修？我认为可能需要更换窗户和卫生间。
[*]有哪些建议更新但非必需的部分？我们考虑了天花板和地板。
[*]尤其是客厅能否通过窗户旁边的单个暖气片保持温暖？
[*]顶楼公寓的隔音（特别是踩踏声）风险是否真的较低？

非常感谢大家的帮助

窗户本来就是共用产权，你自己根本不能装修。如果楼上没人住，踩踏声（结构声）从哪里来的？你只会听到楼下房间传来的空气声。
打算继续租给现有租户吗？用这种复古风格找新租户会很难，除非租金很低。
我自己也不会搬进去。不过装修费用比直接买更好的房子更容易在税务局抵扣。

关于你的问题我帮不上太多忙，但对于一个有4套公寓的[WEG]，一定要仔细调查：近年来是否有很多纠纷，是否有维修/特别费用即将到来，是否有管理机构，物业费是多少，最重要的是：这些人是否适合你。

非常感谢你的回复！

窗户本来就是共有财产，你自己根本不能装修。

这套产权公寓的窗户是私人财产，已经被其他业主（全是产权人）更换过了。

如果楼上没人住，踩踏声（结构声）会从哪里来？你只有来自楼下公寓的空气声。

我以前也遇到过能听到楼下公寓传来的脚步声。可能是踩踏声通过墙壁传过来的。但这个声音相对较小，不过依然能听到。在顶层空气声也有优势吗？因为外墙更少，空气声应该也会减少吧？

打算继续出租给现有租客吗？新的租客在这种复古风格里很难找，除非租金很低。

这套房子打算自住，尽可能改善“复古风格:-)”。比如用石膏板替换木质天花板或涂成白色，窗户内侧刷白，新装室内门和铺设乙烯基地板，能够做到的地方就这样做。你不打算自己搬进去的原因有哪些？

对于你的问题我帮不上太多忙，但对于有4套公寓的物业共有权（WEG），一定要仔细调查：过去几年内是否有很多纠纷，是否有维修/特别分摊费用，是否有管理处，物业费是多少，最重要的是：这些人是否适合你。

这套公寓有一个管理者，会议记录没有明显问题。我至今只和一个居民交谈过。对方表示这里是一个安静的房子。ETW下面有两个相邻的公寓，总是成对居住。这无疑存在风险，可能不太和谐。

在这套产权公寓中，窗户属于专有财产，已经由其他住户（都是业主）更换过了。

不，不是这样的。根据《共有产权建筑物法》（WEG），窗户始终属于共有财产。即使在分割声明或业主规约中也不能对此作出例外，任何例外都是无效的。 *卖弄模式关闭* 如果某个住户反对，情况可能会变得复杂。最坏的情况下，新窗户可能需要被拆除。所以这是我的提醒。 对于1991年建造的房子，如果位置合理，需求还算不错，我绝对不会对公寓进行任何大规模改造。 因为昂贵的翻新费用可能不能直接抵扣，可能会被视为后续购置和制造成本。更好的做法是在几年后换租户时做新的浴室、新门或新地板。你可以将这些费用直接作为广告费用抵扣，这样最理想的情况下可以以42%的税率退税。