ᐅ Neubauprojekt Einfamilienhaus Einschätzung, Machbarkeit und Kosten

Einig, bei 225m2 wird das maximale Budget von 700k€ wahrscheinlich deutlich überschritten.
Letztendlich hätten wir gerne mindestens 200m2, aber ob das den Preis deutlich reduziert?

Hm. Schwierig:

1. Beitrag:

Geschosse: 2 Vollgeschosse+ eventuell Keller
Keller: falls sinnvoll/notwendig: Weiß Wanne mit Hobbyraum, Fußbodenheizung, 1x Fenster pro Raum, Deckenhöhe ≥ 2,2m, Steckdosen + Licht
Anzahl der Personen, Alter: 2 Personen; 2x Ü35
Raumbedarf im EG, OG: ~150m2
Büro: (Familiennutzung oder Homeoffice): 2x Büro für Homeoffice
Ausstattung: Bodenbeläge Wohn- und Schlafräume Parkett, Eingangsbereich und Bäder Fliesen (bevorzugt 120*120mm), Sichtbeton (Putz) eine Wand im Wohnzimmer + Treppenaufgang ins OG, Alufenster inkl. Elektr. Rollläden + Fliegengitter

Das ist eine teils deutlich gehobene Ausstattung. Normal sind Kunststoff-Fenster, keine Fliegengitter, Fliesen bis maximal 60x60, Vinyl oder Laminat statt Parkett, und so weiter.

Das ist insofern relevant, weil sich hier Baukosten schätzen lassen.

Je nach Region (ich habe jetzt nicht anhand des Bebauungsplan recherchiert) muss man ca. 3000€/m² bei normaler Ausstattung rechnen. Es gibt Regionen in Norddeutschland, da ist man günstiger unterwegs. Aber meist eher 3000€/m².
Hier ist man eher irgendwo im Bereich 3300€ - 3500€ dabei (je nachdem, wie viel ich hier auch auf die restliche Ausstattung mit draufrechne - bei den Ausstattungswünschen glaube ich nicht, dass z.B. die Standardelektrik pro Raum reichen werden).

Nun weiß ich nicht, worauf sich das bezieht:

Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl. Ausstattung: 700k€

Was ist alles mit Ausstattung gemeint? (Küche? Außenanlagen?)

Das sind jetzt ganz grobe Schätzungen! 
- Nutzkeller inkl. Baunebenkosten: 75 000
- weitere Baunebenkosten: 50 000
- Ausstattung (Küche, einige neue Möbel): 35 000 (hier kann man sich natürlich einschränken, oder extrem viel mehr ausgeben)
- Außenanlagen: theoretisch nach oben hin offen, beschränken wir uns mal aufs Minimum würde ich hier 40 000 ansetzen.

Macht schon mal 200 000, die weg sind, und da ist noch nicht ein Wohnraum da - oder eine Wand über der Erde.
(In den günstigen Regionen Deutschlands kommt man vielleicht mit 150 000 hin, in den teuersten könne hier schon die 250 000 locker überschritten werden.)

Wenn das so ungefähr passt, und man keinen Puffer einrechnet, blieben ca. 500 000€ übrig.
Diese 500 000€ lassen sich wie folgt verteilen:
- je m² ausgebauter Keller: 2250€ (Keller ist an sich teurer als Raum über der Erde, die Grundrate für den Nutzkeller hat man jedoch in obiger Auflistung schon mit drin und habe ich hier abgezogen). Weiterhin: Bestimmte Räume brauchen keinen Ausbau im Keller, z.B. Technikraum. Alles, was "einfach" ist (Hauswirtschaftsraum, Lagerräume und co) sind in einem Nutzkeller günstiger, wenn man ohnehin einen Keller anlegen muss. Bei dem Hang wird eine Bodenplatte quasi genauso teuer, dann wird aber Hauswirtschaftsraum und co wiederum mehr Kosten schlucken.
- je m² über der Erde: 3000€/m² (bei normaler Ausstattung)

Rechnen wir das auf das gewünschte Ausstattungsniveau hoch, wären wir bei 2750€/m² (Keller) und 3500€/m² (über der Erde).

Bei normaler Ausstattung und etwas Puffer lassen sich damit etwa 160m² realisieren, bei gehobener Ausstattung entsprechend weniger (145m²). Dreistöckig (Keller + EG + OG) ist hier nicht sinnvoll, dann wäre jedes Geschoss nur ca. 50m² groß. Hier ließen sich je nach Ausstattungsniveau ca. 70-80m² je Geschoss sonst realisieren.

Damit kriegt man ein schönes Haus hin - ist aber sehr weit von 200m² oder gar 225m² entfernt.
(225m² wären, wenn man mit obigen Zahlen bei gehobener Ausstattung durchrechnet, und gleiche Geschossgrößen voraussetzt, bei etwa 900 000 nur fürs Haus und Baunebenkosten.)

Tut mir leid. Baupreise sind brutal.

(Wir sind gerade selbst im Innenausbau, und wenn ich mir meine Exceldatei so anschaue, wo ich unsere Ausgaben tracke... ist nicht schön...)

Zur Bezugshöhe steht folgendes im Bebauungsplan:

„Bezugshöhe (§ 9 Abs. 3 Baugesetzbuch und § 18 Abs. 1 Baunutzungsverordnung)
Die Bezugshöhen für die festgesetzten Gebäudehöhen sind die angrenzenden Stra-
ßenhöhen (Höhen der öffentlichen Verkehrsflächen). Sofern Grundstücke an mehrere öffentliche Verkehrsflächen angrenzen, ist die im Plan gekennzeichnete Verkehrsfläche maßgebend. Die Straßenhöhen sind in Meter über NN im Plan eingetragen und gegebenenfalls zu
interpolieren. Maßgebend ist die Gebäudemitte.“
Bedeutet dies, dass ein mögliches Haus das im Norden platziert wird, je nach Breite den Fußboden des EG auf ca. 184m haben darf?
184m entspricht ungefähr der Straßenhöhe in diesem Bereich.

Soweit ich den Plan interpretiere, würde ich vermuten: Das Gebäude darf maximal 7 Meter Traufhöhe über dem Niveau der Oststraße (auf dem Plan markiert) in Relation zur Gebäudemitte haben. 

Vielen Dank nochmal für diese detaillierte Einschätzung und die Mühe. Wir sind gespannt wie das zu zukünftigen Angeboten/ Einschätzungen von HU/Architekt passt. 
Wir werden berichten wie es weiter geht. Wahrscheinlich kommen dann auch noch einige Fragen dazu.

Schwalbe12 schrieb:
Preisschätzung laut Architekt/Planer: ca. 600k€ ohne Keller und Außenanlage (1xGU, 1xGÜ, 1x Architekt nach erstem Kennenlerngespräch)

Das Grundstpck schreit nach einem Architekten, Eure Anforderungen auch.

Papierturm schrieb:
Für effektiv dreistöckig in der Größe wird es jedoch meiner Befürchtung nach zu knapp.

Vor allem: tut ja auch bei nur 2 Personen nicht Not.

Schwalbe12 schrieb:
Mit einem Bungalow mit Keller / UG können wir uns aktuell schwer anfreunden.

Entferne Dich von dem Gedanken, Geschosse oder Häuser Namen zu geben. Einen „Bungalow“ und eine „Stadtvilla“, genauso wie „Architektenhaus“ gibt es baurechtlich nicht.
Das Haus wird von dem Grundstück und Euren Bedürfnissen bestimmt. Schon vordeklarierte Vorstellungen passen nicht, wenn das Geld endlich und der Baugrund problematisch ist.

Papierturm schrieb:
Tut mir leid. Baupreise sind brutal.

Die Anforderungen allerdings ebenso.

Ü200qm muss man erstmal zu zweit nutzen, da macht ein Zusatzkeller wenig Sinn. Auch die Wünsche wie Alufenster, Fensterfronten und alles größer als die Norm sind ja jetzt nicht mit der gewünschten Größe und Budget mit 700000€ durchzuführen. 
Ich sehe allerdings eine schöne Neigung des Grundstücks, worauf man doch eine schöne untere Ebene erreichen kann.
Ich würde mich hier an Eurer Stelle mal von dem Standard-Haus und vorgegebenen Qm trennen und eher an Großzügigkeit und hochwertig orientieren.
Bei dem Hang kannst Du schonmal 100000€ rein für den Hang beiseite legen. Die persönlichen Wünsche liegen eher bei 3500€-3800€/qm. Da kann man sich ausrechnen, wieviel Qm möglich sind - auf wieviel Ebenen verteilt, ist dann eine schnelle Entscheidung.

Was bedeuten denn die Pfeile?

hanghaus2023 schrieb:
Was bedeuten denn die Pfeile?

Das müssten die Erschließungsseiten sein, von wo das Grundstück befahren werden darf, wenn es an zwei Straßen liegt.

ypg schrieb:
Das müssten die Erschließungsseiten sein, von wo das Grundstück befahren werden darf, wenn es an zwei Straßen liegt.
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Danke könnte sein. Steht das irgendwo im Bebauungsplan? Ist mir in der Form noch nicht untergekommen.