ᐅ Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in überalterter Stadt

Sorry für mich ist die Vermietung ein weitaus höheres Risiko durch die Unbekannte Mieter(nomade). Das hebelt meine Rendite weitaus ins minus.

Das kann bei der selbstgenutzten Immobilie nicht passieren. Jobverlust, Schicksalsschläge sind bei selbstgenutzt / vermietet gleich.

Ich wiederhole mich da aber auch nur im Kreis. Aus der Erfahrung heraus im meinem Bekanntenkreis werden diejenigen zu Vermietern die den nötigen Kapitalstock haben (haben gutes Einkommen, eine selbstbewohnte Immobilie und gehen ins Risiko), Vermieter durch Erbe ( Haus von Eltern) oder Selbständige die durch Vermietung ihren Rentenstock aufbauen.

Kann aber auch sein das ich die falschen Bekannten habe

MaxPower90 schrieb:

Ich komme aus dem Ruhrgebiet und möchte auch hier in dem Bereich kaufen. Natürlich möchte ich auch bei einer Immobilie, wie bei einem schönen Urlaub, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Das gibt es auf den ersten Blick z.B. in Herne, man bekommt dort Immobilien ohne Wartungsstau mit locker 7 % Nettojahresmietrendite. Nun hängt diese tolle Rendite meiner Meinung nach damit zusammen, dass Herne keine attraktive Stadt ist, für keine Altersgruppe. Ich habe alles an Bevölkerungsprognosen, was ich im Internet gefunden habe, angeschaut und Herne überaltert überdurchschnittlich und verliert laut Prognose bis 2040 bis zu 10 % seiner Bürger.

[...]

Ich habe noch nie eine Wohnimmobilie gekauft und kann das echt schwerlich einschätzen. Ich freu mich über eure Meinungen!

Ich will's mal so sagen: wenn Du die Nettorendite korrekt berechnet und den Reparaturstau bzw. den Zustand der Immobilie(n) korrekt einschätzt, dann sollte man das sofort kaufen. Die 7% passen aber nicht zu Deinen anderen Angaben - denn eine solche Rendite erreicht man nur in Top-Lagen, wenn überhaupt. Wenn Herne tatsächlich schrumpft, dann sinkt damit auch die Nachfrage. Entscheidend ist dann, an welcher Stelle die Stadt schrumpft bzw. wo Deine Mikrolage ist bzw. wie die sich im Vergleich zu anderen Stadtteilen entwickelt.

MfG
Dirk Grafe

MaxPower90 schrieb:
man bekommt dort Immobilien ohne Wartungsstau mit locker 7 % Nettojahresmietrendite.

Worauf wartest Du noch? Machen!

Grym schrieb:
Bei einer selbstgenutzten Immobilien

... ist Konsum und damit nicht zu verwechseln mit einer Kapitalanlage.

Notwendiger Konsum, weil die meisten eben doch kein Leben als Obdachlose bevorzugen. Und wenn man es einmal als notwendig definiert hat, dann kann man es ja simpel ausrechnen. Wie oben geschrieben: Kreditrate plus/minus Vermögensaufbau vs. Miete.

Danke für eure Beteiligung, aber schade, dass mein Thread hier zu einer allgemeinen Diskussion über den Sinn von Immobilieninvestments ausgebrochen ist. Für mich machen sie Sinn, auch wenn ich zur Miete lebe.

Dirk Grafe schrieb:
Ich will's mal so sagen: wenn Du die Nettorendite korrekt berechnet und den Reparaturstau bzw. den Zustand der Immobilie(n) korrekt einschätzt, dann sollte man das sofort kaufen. Die 7% passen aber nicht zu Deinen anderen Angaben - denn eine solche Rendite erreicht man nur in Top-Lagen, wenn überhaupt.

Ich würde sagen hier liegst Du falsch. Ich habe folgendes in einem Immobilienbuch gelesen, was sich bei meinen Renditerecherchen bestätigt hat: In Topstädten und/oder Toplagen hast Du weniger Nettorendite als in schlechten Lagen! Warum? Die enormen Kaufpreise der Immobilien! Die Mieten Wachsen nicht mit den Kaufpreisen! Die hohen Kaufpreise in Toplagen wie Zentrum Düsseldorf zahlst Du auch, weil diese Immobilie das Potenzial hat, im Wert zu steigen. Am Rand von Herne hast Du das nicht. Du erkaufst dir die hohe (aktuell noch vorhandene) Mietrendite damit, dass der Wert deiner Immobilie und die Mieten womöglich sinken.

Dirk Grafe schrieb:
Wenn Herne tatsächlich schrumpft, dann sinkt damit auch die Nachfrage. Entscheidend ist dann, an welcher Stelle die Stadt schrumpft bzw. wo Deine Mikrolage ist bzw. wie die sich im Vergleich zu anderen Stadtteilen entwickelt.

Und genau das finde ich sehr schwierig vorherzusehen, egal in welcher Stadt.

MaxPower90 schrieb:
In Topstädten und/oder Toplagen hast Du weniger Nettorendite als in schlechten Lagen!

Das deckt sich mit meinem gefährlichen Halbwissen. Ich weiß aber auch, dass es 7 % Rendite heutzutage nur mit erheblichen Risiko gibt.