ᐅ Haus-Abnahme mit Mängeln - wie verhalten?

Hallo Leute,

wir bauen mit einem Bauunternehmen (nur Hausbau, Grundstück hatten wir schon) und in ein paar Tagen haben wir Hausübergabe/Abnahme.
Nun sind noch einige kleine Mängel vorhanden, die wir dem Bauleiter auch mitgeteilt haben, wie z.B.:
-In der Fassade sind noch Löcher vom Gerüst.
-Ein paar Innentüren schließen noch nicht perfekt (gehen wieder auf bzw. gar nicht erst zu).
-Ein paar Rollläden hakeln.
-Loch in der Hauswirtschaftsraum Decke von unten (oben kann man nicht reinfallen).
-Inbetriebnahme der Lüftungsanlage sowie Einweisung sind noch nicht erfolgt.
...

Im Vertrag steht, dass die letzte Rate über 10% "Zug um Zug bei Hausübergabe/Abnahme" bezahlt werden soll.
Die Bezeichnung "Zug um Zug" finde ich irreführend, da ich bestimmt nicht mit einem Koffer mit 40.000,00 rumrenne. Ich vermute mal, dass damit wohl gemeint ist, dass wir nicht die üblichen 2 Wochen (oder waren es 10 Tage?) Zeit haben sondern eben direkt nach Abnahme die Bank anweisen sollen zu bezahlen. Oder was meint ihr?

Und dann haben wir da noch die übliche Bürgschaft über 5% der Gesamtsumme, die wir im Rahmen des 1. Abschlages erhalten haben und bei Abnahme zurückgeben sollen.

Nun sind wir uns etwas unsicher, wie man am besten vorgeht.
Die Abnahme zu verweigern wäre vermutlich unklug, da die Mängel nicht wesentlich sind und wir ja keinen Streit losbrechen wollen.
Aber die volle Summe der letzten Rechnung wollen wir natürlich auch erst bezahlen, wenn alles mangelfrei ist. Daher könnten wir ja vielleicht abnehmen, würden die Mängel ins Abnahmeprotokoll schreiben und eine Frist zur Behebung von 14 Tagen festlegen und dann eben erst mal 10.000,00 (passt das?) einbehalten bis zur vollständigen Behebung. Oder ist genau dafür die Bürgschaft da und wir behalten die einfach noch etwas länger?

Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen, danke

KlausBautHaus schrieb:

Im Vertrag steht, dass die letzte Rate über 10% "Zug um Zug bei Hausübergabe/Abnahme" bezahlt werden soll.
Die Bezeichnung "Zug um Zug" finde ich irreführend, da ich bestimmt nicht mit einem Koffer mit 40.000,00 rumrenne. Ich vermute mal, dass damit wohl gemeint ist, dass wir nicht die üblichen 2 Wochen (oder waren es 10 Tage?) Zeit haben sondern eben direkt nach Abnahme die Bank anweisen sollen zu bezahlen. Oder was meint ihr?

Im Kern ja. Abnahme erfolgt, du überweist und dann gilt das Haus als übergeben.

KlausBautHaus schrieb:

Die Abnahme zu verweigern wäre vermutlich unklug, da die Mängel nicht wesentlich sind und wir ja keinen Streit losbrechen wollen.

Bei den von dir genannten Mängeln bzw. noch nicht erbrachten Leisungen ist die Abnahmeverweigerung keine Option, um nicht zu sagen, die steht dir gar nicht zu.

Grundsätzlich wie von dir beschrieben, Abnahme mit Mängelprotokoll und Einbehalt einer angemessenen Restsumme.

Persönlich halte ich sowohl die Frist für deutlich zu kurz (was willst du machen wenn die verstrichen ist?) als auch die vorgeschlagene Summe für deutlich zu hoch.

KlausBautHaus schrieb:

Oder ist genau dafür die Bürgschaft da und wir behalten die einfach noch etwas länger?

Wenn das eine Fertigstellungsbürgschaft ist, dann wäre sie prinzipiell dafür da. Allerdings solltest du genau in die Bedingungen schauen. Nicht dass die Abnahme die Bürgschaft erlöschen lässt. Üblicherweise ist die eher für den worst case, denn du willst doch sicher nicht noch die bürgende Bank hineinziehen weil ein paar Türen klemmen (überspitzt).

na hast du mal die Mängel aufhezeigt und mit dem GU / Bu besprochen ? Das sind ja Gewerke die schon lange erbracht wurden

KlausBautHaus schrieb:

Nun sind noch einige kleine Mängel vorhanden, die wir dem Bauleiter auch mitgeteilt haben, wie z.B.:
-In der Fassade sind noch Löcher vom Gerüst.
-Ein paar Innentüren schließen noch nicht perfekt (gehen wieder auf bzw. gar nicht erst zu).
-Ein paar Rollläden hakeln.
-Loch in der Hauswirtschaftsraum Decke von unten (oben kann man nicht reinfallen).
-Inbetriebnahme der Lüftungsanlage sowie Einweisung sind noch nicht erfolgt.
...

Wir hatten ähnliche kleine Mängel, z. B. die mit den Türen.

Am Tag der Abnahme sind wir alles mit unserem Bauleiter durchgegangen, für alle Mängel haben wir einen Wert abgestimmt, den wir von der Restsumme einbehalten. Bei den Türen z. B. waren das 1000€ und bei den Rollläden ebenfalls. Zwei Wochen später kam der Tischler, stellte alles ein und wir zahlten die 1000€ direkt, ne Woche später kam der Fensterbauer etc.. So lief das mit allen Punkten, bis alles erledigt war.

Die Einweisung der Lüftungsanlage, Heizung etc. hat bei uns der gemacht, der sie installiert hat, nicht unser Bauleiter.

Also Abnahme verweigern würde ich bei den "kleineren" Baustellen nicht. Ihr habt die Mängel dem BL ja schon mitgeteilt, wer weiß, vielleicht kommt er zur Abnahme ja auch nicht alleine 🙂

HilfeHilfe schrieb:

na hast du mal die Mängel aufhezeigt und mit dem GU / Bu besprochen ? Das sind ja Gewerke die schon lange erbracht wurden

Wenn es sich um einen Schlüsselfertigbau handelt zeigen tatsächlich viele Bauherren aus Angst/Scham/Unwissenheit Mängel erst bei Übergabe an - das hat mein Sachverständiger aus jahrzehntelanger Arbeit bestätigt.
Es gibt hierzu in der Praxis selten eine vertragliche Regelung und rechtlich zählt letztlich was vertraglich vereinbart wurde. Zeigst du z.B. während dem Bau Mängel an und kürzt eine in der Zwischenzeit fällige Abschlagszahlung aus diesem Grund, kann der GU dies Anmahnen und ggf. sogar den Bau deshalb stoppen wenn ein Zahlungsplan vereinbart wurde. Zwischenabnahmen der Gewerke und deren Mängelabarbeitung unter Einbehalt einer Teilsumme bei fälliger Abschlagszahlung Bedarf einer Vereinbarung bei Vertragsunterzeichnung.
Es gab hier im Forum ja auch schon Beispiele wo die GU‘s auf Mängel hingewiesen wurden diese aber erstmal ignoriert hatten. Das Bauwerk muss genau genommen auch erst zur Übergabe mängelfrei sein. Das man dann keine Rohbaumaße mehr korrigieren kann ist natürlich auch klar.

Ist der Vertrag nach Baugesetzbuch geschlossen darf der doppelte Betrag einbehalten werden, der aufgebracht werden muss, um die Mängel zu beseitigen. Bei einem Vertrag auf Basis VOB ist es sogar der dreifache Betrag. Das hatte mir mein Sachverständiger mitgeteilt. Diesen Betrag kann man als Laie jedoch auch mal schnell ganz falsch schätzen.

Da es sich jetzt nicht nach wirklich schlimmen Dingen anhört, halte ich eine fünfstellige Summe auch für etwas zu viel.

KlausBautHaus schrieb:

-Ein paar Innentüren schließen noch nicht perfekt (gehen wieder auf bzw. gar nicht erst zu).

Das hatte ich auch reklamiert, ist aber nicht unbedingt ein Mangel. Neue Dichtungen sind noch ziemlich steif, das gibt sind in den ersten paar Wochen, wenn man die Türen benutzt.

Bezüglich Einbehalt würde ich dem GU eine Aufstellung schicken, wie viel für welchen Mangel einbehalten wurde. Wenn das absolut nicht passt, soll er darlegen, was seiner Meinung nach der richtige Einbehalt wäre. Ich glaube auch, dass man hier tendenziell eher unterschätzt. Alleine mit den Fahrtkosten bist du bei einem Hunderter pro Handwerkertermin. 300-500€ auch für vermeintliche Kleinigkeiten hast du da gleich, davon das doppelte.